Najnowsze statystyki GUS, będące podsumowaniem wyników budownictwa mieszkaniowego w okresie od stycznia do lipca bieżącego roku, wskazują na powrót aktywności inwestycyjnej rynku pierwotnego do normalności sprzed okresu pandemii oraz kolejne bardzo pracowite wakacje inwestorów. Pytanie, czy na dziś dzień tego typu sytuacja ma wyłącznie optymistyczny wydźwięk.
Letnie odbicie wolumenów nowych budów i mieszkań oddanych potwierdzają, że Covid-19 w najmniejszym stopniu nie zakłócił porządku harmonogramów prac budowlanych, które nie tylko idą pełną parą, ale nawet wykazują symptomy ponadprzeciętnej dynamiki.
Po chwilowym i raczej mało spektakularnym „pandemicznym” osłabieniu statystyk inwestycyjnych w tegorocznym kwietniu, inwestorzy mieszkaniowi powrócili do intensywnej pracy, efektem której jest odwrócenie trendów danych do wartości bliskich rekordowym dla okresów miesięcznych w lipcu. Tym samym w środku wakacji rynek pierwotny notuje wyraźny progres aktywności inwestycyjnej.
Tym razem najbardziej spektakularnym dowodem trwania inwestycyjnej prosperity w pierwotnym segmencie mieszkaniówki, jest ewolucja statystyk mieszkań oddanych do użytkowania. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl tym razem wynik za 7 miesięcy br. osiągnął poziom prawie 119 tys. lokali, co oznacza poprawę rok do roku o 6,6 proc. Z kolei wypracowany wspólnie przez wszystkie formy budownictwa rezultat lipcowy na poziomie blisko 22 tys. lokali, jest nie tylko o blisko jedną trzecią wyższy rok do roku, ale ponownie jest jednym z zaledwie kilku najlepszych historycznie wyników miesięcznych.
Co warte podkreślenia, takie dane i wynikający z nich progres to zasługa przede wszystkim deweloperów, którzy w okresie siedmiu miesięcy br. przekazali do eksploatacji prawie 77 tys. lokali, co oznacza wzrost rok do roku o 11 proc. oraz wolumen o bez mała dwukrotnie większy od osiągniętego w tym samym okresie przez inwestorów indywidualnych. Statystyki mieszkań ukończonych, będąc wypadkową mieszkań rozpoczętych w przeszłości, są najbardziej przewidywalną kategorią danych mieszkaniowych GUS. W związku z tym systematyczna dynamika wzrostów nie powinna tu dziwić ani obecnie, ani w przewidywalnej przyszłości.
Z kolei ogniwem najbardziej dotkniętym przez Covid-19 w danych GUS pozostaje sytuacja dotycząca mieszkań rozpoczętych. I tu jednak można zaobserwować wyraźne symptomy odbudowywania potencjału inwestycyjnego. Ogółem w okresie styczeń – lipiec br. rozpoczęto 122 tys. mieszkań, czyli o ponad 11 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Z kolei sami deweloperzy ruszyli w tym czasie z budową blisko 66 tys. lokali, co jest wynikiem słabszym rok do roku o 16 proc. Za to ich rezultat miesięczny na poziomie 12,3 tys. jednostek jest już o ponad procent lepszy rok do roku i aż o 32 proc. w relacji miesiąc do miesiąca. Mamy więc powrót tej kategorii danych do optymalnych poziomów sprzed lockdownu.
Jeszcze bardziej optymistycznie prezentują się dane dotyczące nowych pozwoleń. Po silnej zwyżce w czerwcu, lipiec przyniósł wprawdzie korektę, ale do poziomu, który wciąż koresponduje z rekordowymi wolumenami tego rodzaju miesięcznych statystyk z ostatnich lat. Na pewno nie jest to wyłącznie wynikiem spadku aktywności urzędniczej w czasie lockdownu. Ta zaznaczyła się tylko w kwietniu w postaci zaledwie jednorazowej korekty wolumenów przedmiotowych decyzji administracyjnych.
W sumie inwestorzy zgromadzili od początku roku już 147 tys. nowych pozwoleń, czyli o zaledwie 4,5 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2019 roku. Sami deweloperzy od stycznia do lipca br. uzyskali ich ponad 88 tys., czyli 5 proc. mniej w relacji rok do roku. Uwagę jednak zwraca sam wynik lipcowy, który przekroczył 14 tys. jednostek, czyli wolumen zbliżony do rekordowych osiągnięć miesięcznych deweloperów w tej kategorii danych .
Statystyki nowych pozwoleń na budowę są naturalnym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Bardzo dobry lipcowy wynik, po rekordowym wybiciu w czerwcu, mówi sam za siebie o wciąż niesłabnącym optymizmie inwestycyjnym deweloperów mieszkaniowych.
W sumie mamy więc obraz wciąż silnej koniunktury inwestycyjnej pierwotnego rynku mieszkaniowego, który zdaje się zupełnie ignorować zagrożenia związane z pandemią oraz wysokim prawdopodobieństwem jej eskalacji już w niedalekiej jesiennej perspektywie. Za optymalnymi wynikami budownictwa mieszkaniowego muszą iść analogiczne osiągnięcia sprzedażowe mieszkań deweloperskich, o które w przewidywalnej przyszłości może być coraz trudniej. Tym samym radość z rosnących słupków przedmiotowych statystyk GUS wyraźnie zakłóca niepokój o utrzymanie potencjału popytowego rynku pierwotnego na pożądanym poziomie. Ewentualna nadpodaż nowych mieszkań w czasach gospodarczego spowolnienia jest bowiem największą zmorą branży deweloperskiej i głównym katalizatorem „efektu domina” rynkowego załamania, do którego miejmy nadzieję tym razem nie dojdzie.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
