Coraz lepsze perspektywy najmu dla nieruchomości biurowych typu prime

0
Marcin Malmon MRICS, dyrektor działu wycen nieruchomości w Polish Properties, członek PRAXI Valuations
Marcin Malmon MRICS, dyrektor działu wycen nieruchomości w Polish Properties, członek PRAXI Valuations

Wyniki okresowej ankiety RICS, Poland Commercial Property Monitor, badającej nastroje na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, wskazują na względnie stabilne rynkowe tło dla kluczowych wskaźników badania w III kw. 2019 r.

Wskaźnik opisujący sentyment panujący na rynku najmu osiągnął (+9) w badanym okresie, pozostając w zgodzie, co do zasady, ze średnią od początku roku. Uczestnicy ankiety nadal zgłaszają silny wzrost popytu ze strony najemców na powierzchnie biurowe i magazynowe, sygnalizując jednocześnie niewielki jego spadek w całym sektorze handlowym.

Dostępność wolnej powierzchni nadal rosła we wszystkich trzech sektorach, choć tempo wzrostu (w ujęciu salda netto) uległo pewnemu spowolnieniu. Prognozy na najbliższe dwanaście miesięcy wskazują na solidny wzrost czynszów dla najlepszych nieruchomości biurowych, o 4% (z 3,5% w drugim kwartale roku), podczas gdy czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe mają wzrosnąć o ok. 3%. Perspektywy dla nieruchomości drugorzędnych pozostają płaskie, z wyjątkiem nieruchomości handlowych, dla których odnotowano spadek wartości czynszów o (-3%).

Liczba nowych projektów deweloperskich w sektorze handlowym zgodnie z oceną ankietowanych gwałtownie spadła. Wskaźnik opisujący sentyment na rynku inwestycyjnym wyniósł (+10) w III kw., nieznaczny spadek w dół w stosunku do (+13) w poprzednim badanym okresie, wskazując, że tempo rozwoju inwestycji pozostaje zasadniczo jednostajne.

Sektor nieruchomości handlowych coraz bardziej obniża ogólną średnią odnotowując spadek zapytań inwestycyjnych w ciągu kwartału. W sektorach biurowym i magazynowym z kolei miał miejsce silny wzrost popytu zarówno ze strony inwestorów krajowych, jak i międzynarodowych w trzecim kwartale.

Dwunastomiesięczne oczekiwania względem wartości kapitałowych są obecnie najsilniejsze w sektorze nieruchomości magazynowych typu prime i zostały skorygowane w górę w porównaniu do tych z drugiego kwartału. Solidne zyski prognozowane są również dla najlepszych biurowców, choć perspektywy pozostają płaskie dla nieruchomości drugorzędnych. Oczekiwania co do wartości kapitałowych najlepszych nieruchomości handlowych pozostają nieznacznie dodatnie dla najbliższych dwunastu miesięcy, na rynkach regionalnych wskazują już jednak na całkowity ich spadek.

Komentarz eksperta – Marcin Malmon MRICS, dyrektor działu wycen nieruchomości w Polish Properties, członek PRAXI Valuations:

Wyniki RICS Poland Commercial Property Monitor za III kw. 2019 pokazują, co do zasady, optymistyczny obraz polskiego rynku nieruchomości komercyjnych.

Occupier Sentiment Index oraz Investment Sentiment Index pozostają pozytywne, a 35,9% uczestników badania uważa, że rynek jest w fazie wzrostu. Kolejnych 38,5% uważa z kolei, że rynek jest na szczycie cyklu koniunkturalnego.

Paradoksalnie jednak – pomimo dominującego przekonania, że rynek jest na szczycie cyklu koniunkturalnego, większość ankietowanych nie spodziewa się jego załamania, co więcej wskazuje na możliwy wzrost czynszów oraz wartości kapitałowych. Ten optymizm dotyczy jednak przede wszystkim sektora nieruchomości biurowych i magazynowych. Znacznie więcej sceptycyzmu widać w odniesieniu do sektora handlowego. Jeśli przewidywania uczestników rynku się spełnią koniunktura na rynku nieruchomości trwać będzie co najmniej kolejnych 12 miesięcy.

Oczekiwane wzrosty czynszów i wartości nieruchomości dotyczą przede wszystkim najlepszych nieruchomości sektora biurowego i magazynowego w głównych miastach Polski. Na rynkach drugorzędnych dostrzegalne są oznaki stagnacji związane zapewne m.in. z dużą konkurencją ze strony nowoczesnej powierzchni będącej w trakcie budowy – obecnie jest to ponad 1.7 mln m² powierzchni biurowej oraz ok. 2 mln m² powierzchni magazynowej najwyższej klasy.

Czytaj również:  Ulga na badania i rozwój pozytywnie oceniana przez firmy, choć wciąż mało popularna

Optymistyczne postrzeganie rynku nie dotyczy jednak sektora handlowego, co jest trendem światowym związanym z dynamicznym rozwojem e-commerce oraz ze zmianą zwyczajów zakupowych konsumentów. W Polsce, podobnie jak na całym świecie, widoczne stało się zmniejszenie zainteresowania nieruchomościami handlowymi wśród inwestorów, a czynsze wykazują tendencję spadkową. Trend ten dotyczy głównie obiektów drugorzędnych na rynkach regionalnych. Natomiast najlepsze obiekty w głównych aglomeracjach wciąż bronią się przed spadkami, a respondenci badania RICS oczekują nawet niewielkich wzrostów czynszów i wartości kapitałowych dla nieruchomości handlowych w największych miastach.

Obecna sytuacja w segmencie nieruchomości handlowych jest ewidentnym przykładem tego, jak technologia wpływa na sytuację na rynku nieruchomości. Nikogo dziś nie dziwi, że postępujące zjawisko przeniesienia handlu konsumenckiego do Internetu negatywnie wpłynęło na postrzeganie przez inwestorów atrakcyjności nieruchomości handlowych. Można się spodziewać, że trend ten będzie się pogłębiał, o ile nie pojawią się na rynku nowe atrakcyjne sposoby alternatywnego wykorzystania tego rodzaju nieruchomości. Co więcej wpływ nowoczesnych technologii będzie w kolejnych latach coraz bardziej widoczny w pozostałych segmentach rynku w związku rozwojem m.in. mobilności elektrycznej, a może także sztucznej inteligencji – uważa Marcin Malmon MRICS, dyrektor działu wycen nieruchomości w Polish Properties, członek PRAXI Valuations.

Spadek zainteresowania nieruchomościami handlowymi widać też wyraźnie na rynku inwestycyjnym, gdzie liczba transakcji nieruchomościami handlowymi i ich wartość znacznie spadły w ostatnich kwartałach. Dominującym sektorem jest natomiast rynek biurowy, na którym w okresie od I do III kwartału 2019 dokonano transakcji za niemal €2,8 mld czyli niemal tyle samo, co w całym ubiegłym roku. Większość transakcji wciąż dotyczy warszawskich biurowców, jednak udział rynków regionalnych w całkowitym biurowym wolumenie inwestycyjnym jest znaczący i w trzech pierwszych kwartałach 2019 wyniósł ok. 36%.

Stopy zwrotu za najlepsze nieruchomości uległy historycznej kompresji i spadły obecnie poniżej 5% dla nieruchomości handlowych i biurowych oraz 6,4% dla nieruchomości magazynowych. W przypadku nieruchomości logistycznych stopy zwrotu za obiekty bardzo dobrze zlokalizowane, z długoterminowymi umowami najmu zrównały się już niemal ze stopami osiąganymi na rynku biurowym i kształtują się nawet na poziomie 5,15%, jak w przypadku transakcji „sale&lease back” magazynów Amazon w Szczecinie (2018).

– Warto jednak zwrócić uwagę, że w zakresie wskazanych powyżej ‘prime yields’ często raportowane na rynku są stopy zwrotu na niższych poziomach. Jest to nie tylko problem transparentności rynku, ale też braku jednolitej praktyki określania stóp zwrotu w odnotowywanych na rynku transakcjach. Zależnie bowiem od sposobu obliczania stóp (np. w wersji brutto lub netto) uzyskiwane są nieco rozbieżne wyniki  – dodaje Marcin Malmon MRICS.

Podsumowując, polski rynek nieruchomości jest wciąż atrakcyjnym celem dla inwestorów ze względu na szereg czynników, takich, jak dobre wskaźniki ekonomiczne, silny popyt na wynajem powierzchni biurowej i magazynowej i przede wszystkim możliwość wyższych niż na dojrzałych rynkach zysków połączonych z relatywnie niskim stopniem ryzyka.