W ostatnich trzech miesiącach 2022 roku kontraktacja deweloperów mieszkaniowych notowanych na rynku podstawowym i Catalyst warszawskiej GPW nie uległa kolejnej fazie regresu, stabilizując się na poziomach osiągniętych w III kwartale ub. r. Pytanie, czy mieszkaniowy rynek pierwotny odnalazł już swoje koniunkturalne dno, czy może przyjdzie poszukiwać go jeszcze niżej?
Wyraźne hamowanie spadkowych statystyk
Notowana na warszawskiej GPW stawka trzynastu deweloperów mieszkaniowych w IV kwartale ubiegłego roku znalazła nabywców na 3715 lokali. Oznacza to wynik słabszy w relacji rok do roku o 34 proc., jednak w odniesieniu do kwartału poprzedniego nastąpił już wzrost o ponad 7 proc. W III kwartale 2022 r. analogiczne parametry wynosiły odpowiednio minus 47 proc. i minus 17 proc. W kolejnych okresach kwartalnych widać więc zastopowany regres statystyk sprzedażowych u giełdowych tuzów deweloperki mieszkaniowej. Pytanie jednak, czy zastopowany chwilowo, czy może już na dobre.
Z kolei rezultat ogółem za cały rok 2022 na poziomie 16 442 mieszkań okazał się gorszy w stosunku do analogicznego okresu roku 2021 o 36 proc. Co ciekawe, opublikowany niedawno raport z danych platformy BIG DATA RynekPierwotny.pl o sprzedaży deweloperów na siedmiu głównych rynkach kraju, zakomunikował spadek o 35 proc., czyli niemal identyczny.
Tym samym koniunktura sprzedażowa pierwotnego rynku mieszkaniowego cofnęła się do okolic roku 2014, czyli początków niedawno zakończonego okresu prosperity. Wyniki kontraktacji komunikowane w drugiej połowie ub. roku przez deweloperskie spółki giełdowe dość wiernie korespondują bowiem z analogicznymi wynikami wypracowywanymi przed ośmiu laty. Istnieje zatem szansa, że to właśnie obecny poziom sprzedaży nowych mieszkań stanowi koniunkturalne dno.
Mizerna odsiecz ze strony PRS
W wynikach sprzedażowych deweloperów giełdowych niepokojąca jest jednak wyraźna przewaga firm ze znacznie większym od średniej regresem ubiegłorocznej kontraktacji. Zaledwie cztery spółki pokazały wynik wyraźnie lepszy od średniej, natomiast aż dziewięć znacznie słabszy – grubo powyżej 40 proc., nie mówiąc już o czterech pozycjach rynkowych tuzów z załamaniem sprzedaży dokładnie o połowę względem roku 2021. Niestety nie jest to najlepszy prognostyk na przyszłość.
Tymczasem liderem sprzedaży detalicznej 2022 roku w stawce giełdowych spółek deweloperskich o profilu mieszkaniowym tym razem okazał się Dom Development z rezultatem ponad 3 tys. zakontraktowanych lokali.
Jednak szczególne wrażenie robi wynik drugiego na podium Murapolu, w przypadku którego wynik sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym w roku ubiegłym praktycznie nie ustąpił wynikowi z rekordowego roku 2021. Taki stan rzeczy spółka tłumaczy optymalną jakością własnej oferty produktowej, przystępnej cenowo i skierowanej do najszerszego segmentu rynku, a także modelem biznesowym wyróżniającym się wyjątkową na tle rynku odpornością na kryzys. Tajemnicą poliszynela jest jednak wyjątkowa w branży aktywność oraz skuteczność dewelopera w promowaniu własnych inwestycji, za którą już od dość dawna podążają adekwatne wyniki sprzedaży.
Obie spółki z najwyższymi wynikami sprzedaży detalicznej zakomunikowały również ubiegłoroczne rezultaty umów z funduszami PRS (wynajmu instytucjonalnego). W przypadku Dom Development było to dodatkowe 397 zakontraktowanych lokali do wybudowania w kolejnych latach. Natomiast Murapol pochwalił się liczbą 664 mieszkań sprzedanych w formule design&build globalnemu funduszowi ARES.
Wolumen niewiele ponad 1 tys. lokali sprzedanych w ciągu roku na rzecz PRS przez stawkę kilkunastu czołowych i najbardziej rozpoznawalnych krajowych przedstawicieli deweloperki mieszkaniowej, to rezultat raczej grubo poniżej oczekiwań. Na razie więc i ten segment rynku skazany się wydaje na ruch na niższym biegu, przynajmniej do czasu powrotu rynkowej koniunktury do względnej normalności. 
WIG-Nieruchomości wciąż daleki od bessy
Co ciekawe, załamanie koniunktury sprzedażowej na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz proces poszukiwania koniunkturalnego dna w okolicach statystycznych poziomów początku ostatniego boomu sprzed ośmiu lat, nie powoduje analogicznej reakcji giełdowego wskaźnika koniunktury giełdowej spółek deweloperskich. Od początku 2022 roku do dziś WIG-Nieruchomości stracił zaledwie około 100 pkt czyli niespełna 4 proc., lokując się w ten sposób wśród najmocniejszych indeksów GPW.
Tego typu siła relatywna może wynikać po pierwsze z oczekiwania kolejnych dobrych wyników finansowych za rok ubiegły, które nie są zależne od kontraktacji, czyli przedsprzedaży mieszkań, ale ich przekazań, a więc podpisanych umów przeniesienia własności. Do tego być może dochodzi wiara akcjonariuszy spółek deweloperskich w stosunkowo szybki powrót koniunktury, wynikający choćby z liczonego najczęściej w milionach jednostek deficytu mieszkaniowego w Polsce. Sęk w tym, że giełda „kupuje przyszłość” nieco bardziej odległą niż ta najbliższa, a ta dalsza perspektywa liczona w miesiącach czy kwartałach, niestety nie rysuje się na chwilę obecną dla branży deweloperskiej w jednoznacznie optymistycznych barwach.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
