Deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce kolejny miesiąc z rzędu zanotowali wzrost aktywności kupujących. W kwietniu 2023 roku sprzedali około 5 tys. mieszkań, czyli najwięcej od piętnastu miesięcy. Nie nadążają jednak za popytem, a oferta dostępna w metropoliach nadal się kurczy i w kwietniu spadła poniżej 44 tys. – wynika z najnowszych danych Otodom Analytics.
Na 7 głównych rynkach monitorowanych przez Otodom Analytics (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) kwiecień okazał się dla deweloperów najlepszym miesiącem od stycznia 2022 roku. Odbudowujący się popyt w największych miastach przyczynił się do sprzedaży około 5 tys. lokali. Był to wynik o prawie 10% wyższy niż w marcu i blisko 50% wyższy niż analogicznym okresie ubiegłego roku. Ożywienie na rynku potwierdza także kolejny miesiąc z wysoką liczbą nowych rezerwacji. Potencjalni kupujący zarezerwowali w kwietniu ponad 2,9 tys. mieszkań, czyli ponad dwa razy więcej niż np. latem ubiegłego roku.
Warszawa i Gdańsk z największą sprzedażą
Najwyższą sprzedażą w kwietniu mogą się pochwalić deweloperzy z Warszawy. Sprzedali blisko 1,7 tys. mieszkań i tym samym odpowiadali za jedną trzecią transakcji odnotowanych na siedmiu głównych rynkach. W ujęciu rocznym króluje jednak Gdańsk z ponad 90% wzrostem rok do roku. Jest to efekt niskiej bazy i słabej sprzedaży wiosną ubiegłego roku. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę wyniki gdańskich deweloperów z lat 2019 – 2022 widać, że ich obecna sprzedaż plasuje się powyżej średniej.
– Za wiosennym ożywieniem stoi kilka czynników, które przełożyły się na dobre wyniki sprzedażowe. Po pierwsze, już od ponad pół roku mamy do czynienia ze stabilizacją stóp procentowych. Ponad to, poluzowanie rekomendacji KNF dotyczące zasad badania zdolności kredytowej rozgrzało rynek kredytów hipotecznych, co bezpośrednio wpłynęło na poziom sprzedaży. Nie bez znaczenia jest też nadchodzący program Bezpieczny Kredyt 2%. Ma on wprawdzie zacząć działać w wakacje, ale część potencjalnych kredytobiorców już dziś rezerwuje mieszkania. Co więcej, osoby nieuprawnione do skorzystania z programu też ruszyły na zakupy, w obawie o coraz mniejszy wybór – komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.
Deweloperzy nie nadążają za popytem
Dane Otodom Analytics wskazują, że kwiecień był ósmym z ostatnich dziewięciu miesięcy, w którym deweloperzy sprzedali więcej mieszkań, niż wprowadzili na rynek. Na siedmiu największych rynkach w Polsce oferta powiększyła się o 3 tys. nowych lokali. To co prawda więcej o 3,5% niż w marcu i najwięcej od listopada ubiegłego roku, jednak nadal niewiele w stosunku do poziomu sprzedaży.
Poszukujący mieszkania mają więc do dyspozycji coraz mniejszą pulę lokali. Pod koniec kwietnia mogli wybierać spośród 43,7 tys. ofert dostępnych na siedmiu głównych rynkach. To niewiele więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku (wzrost o 1,3%) i mniej niż w marcu i lutym tego roku. Kwiecień był już trzecim miesiącem z rzędu, w którym odnotowano spadek oferty o 3-4%.
– Kurcząca się oferta, czyli sytuacja w której popyt przewyższa podaż, prowadzi zwykle do wzrostu cen. Nie widać za bardzo na rynku przesłanek do tego, by mogły one spadać. Deweloperom nie brakuje pozwoleń na budowę, niewykluczone więc, że gdy wyższy popyt się utrwali, pojawi się więcej nowych inwestycji. – tłumaczy Marcin Krasoń.
Czas wyprzedaży oferty się skraca
Istotnym wskaźnikiem obrazującym sytuację na danym rynku jest zestawienie wielkości oferty z bieżącą sprzedażą. To tak zwane tempo wyprzedaży, mówi o tym, jak szybko wyprzedałaby się cała oferta przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży, ale bez nowych wprowadzeń. Biorąc pod uwagę sprzedaż za ostatnie 3 miesiące, najgorzej wygląda to dziś w Krakowie i Warszawie (wskaźnik wynosi mniej niż 2,5 kwartału). W nieco lepszej sytuacji są kupujący z Wrocławia i Trójmiasta, w których czas wyprzedaży oferty oscyluje wokół 3 kwartałów. Dla porównania warto dodać, że na przełomie lata i jesieni 2022 r. na wszystkich badanych rynkach było to 5-8 kwartałów.
– Rynek w równowadze to co do zasady taki, na którym czas wyprzedaży wynosi 4-5 kwartałów. Widać wyraźnie, że w kilku dużych miastach popyt znacząco przewyższa podaż i jeśli stan ten utrzyma się jeszcze kilka miesięcy, to możemy tam obserwować szybsze wzrosty cen. ¬– ocenia Marcin Krasoń.
Ekspert Otodom podkreśla, że ożywienie na rynku, choć może napawać optymizmem, jest póki co dość chybotliwe i należy zachować ostrożność. Dobra wiosna niekoniecznie oznacza dla deweloperów obfite plony latem i jesienią.
