W marcu baza mieszkań na wynajem zanotowała pierwszy spadek od początku roku. Po obserwowanym od 2024, stopniowym odbudowywaniu się oferty, w ostatnich dniach kwartału na rynku widać było uszczuplenie liczby aktywnych ogłoszeń o 2% m/m. Według danych Otodom marzec zamknął się podażą na poziomie 26,6 tys. – w ujęciu rocznym to jednak wciąż wzrost o niemal 20%. Jednocześnie w sektorze zauważalne są też coraz wyraźniejsze symptomy przygotowywania się do majówki i sezonu turystycznego. W Trójmieście dwucyfrowy spadek liczby dostępnych lokali m/m jest najpewniej efektem odpływu mieszkań z wynajmu długoterminowego na krótkoterminowy.
W marcu mniejszej bazie aktywnych ogłoszeń towarzyszył delikatny, obserwowany zazwyczaj o tej porze, spadek popytu. Jest on spowodowany niczym więcej, jak cyklicznością rynku nieruchomości, który przeżywa sezonowe wahania. Pomimo że miniony miesiąc był dłuższy od lutego, to liczba wyszukiwań spadła o 4% m/m i wyniosła 1,4 mln. Jednak w porównaniu do ubiegłego roku zainteresowanie lokalami na wynajem jest cały czas wyższe i to o 8%. Największe wzmocnienie popytu w ujęciu rocznym odnotowuje Łódź – tam liczba zapytań wzrosła o ponad 25%. Dalej na podium są Kraków i Katowice.
Niemniej jednak niższą aktywność ze strony najemców potwierdza również dalszy spadek poziomu rotacji ofert (liczba ogłoszeń opublikowanych w trakcie całego miesiąca, która została zdjęta z serwisu przed 31 marca 2024 roku). W marcu wyniósł on 6,5 tys. – to mniej o 4% w stosunku do lutego i o 20% w ujęciu rocznym.
Trójmiasto ze wzrostem w segmencie najmu krótkoterminowego
W przeciwieństwie do poprzednich miesięcy pierwszego kwartału 2024 liczba dostępnych ofert na wynajem powiększyła się w ujęciu miesięcznym jedynie w czterech miastach wojewódzkich: Białymstoku (2%), Opolu (4%), Rzeszowie (8%) oraz Zielonej Górze (2%). Po przeciwległej stronie jest Trójmiasto. Tam podaż zmniejszyła się o 12%, czyli o 123 ogłoszenia. To może zwiastować jeden z sygnałów nadchodzącego sezonu turystycznego, który przypada na miesiące letnie i zmiany przeznaczenia lokali – pod wynajem krótkoterminowy. Czy Polacy wybiorą Gdańsk, Sopot lub Gdynię także na tegoroczną majówkę?
Trójmiasto zapewnia wszystkie atuty dużego ośrodka miejskiego, atrakcyjne z punktu widzenia turystów nastawionych na “city-break”, przy jednoczesnym dostępie do morza. Te walory sprawiają, że jest jedynym z miast wojewódzkich, charakteryzującym się odwrotną dynamiką zmian stanu dostępnej oferty mieszkań na wynajem. Jeśli powtórzą się zeszłoroczne trendy, to już za chwilę trójmiejska baza lokali osiągnie najniższy wskaźnik dostępności, a potem ekspresowo, w ciągu dwóch miesięcy, wzrośnie nawet dwukrotnie. Odpowiedzialna jest za to między innymi zmiana modelu wynajmu mieszkań z długoterminowego na krótkoterminowy, będąca pokłosiem wspomnianego wakacyjnego charakteru Gdańska, Gdyni i Sopotu – tłumaczy Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.
W związku z powyższym w Trójmieście liczba dostępnych mieszkań stopniowo maleje nie tylko od początku roku, ale właściwie od października 2023. To trend zupełnie odwrotny niż w miastach takich jak Wrocław, Poznań czy Warszawa, w których szczyt sezonu na rynku najmu wyznacza okres tuż przed rozpoczęciem roku akademickiego.
Kontynuacja spadku ofertowych stawek najmu
Osoby poszukujące mieszkania spotkały się w marcu z dalszym wyhamowywaniem średniej stawki ofertowej najmu. Ten trend utrzymuje się w miastach wojewódzkich od trzech miesięcy. Pod koniec kwartału średnia kwota czynszu spadła do poziomu 3500 zł, a więc o 65 zł m/m. W skali roku oznacza to jednak wzrost o 4%. Największa korekta cen dotyczyła Warszawy (-4%), która ma najpotężniejszą bazę ogłoszeń i przez to też znacząco wpływa na średnią dla wszystkich miast.
Najtańszym ośrodkiem wojewódzkim pod względem średniej kwoty najmu pozostają Kielce (nieco ponad 1900 zł). Relatywnie niską stawką charakteryzuje się też Łódź, która jako jedyna odnotowuje silny spadek przeciętnego czynszu w ujęciu rocznym (-6%). W marcu za wynajem mieszkania trzeba tam było zapłacić średnio 2100 zł.
Należy podkreślić, że średnie stawki najmu w miastach wojewódzkich są mocno zróżnicowane. Na przykład w Kielcach czy Białymstoku czynsz jest niemal o 20% niższy niż w podobnym pod względem wielkości i lokalizacji Lublinie. Może to wynikać z dysproporcji w cenach mieszkań na rynku deweloperskim, które są następnie oferowane na wynajem. Właściciele lokali uwzględniają bowiem koszty nabycia nieruchomości w kwocie najmu. A im wyższe stawki najmu w danym mieście, tym atrakcyjniejszy rynek dla inwestorów indywidualnych kupujących mieszkania z myślą o późniejszym wynajmie – mówi Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.
Preferencje najemców wciąż takie same
Marzec nie zaskoczył też pod względem preferowanych przez najemców parametrów mieszkań. Najczęściej wyszukiwaną kombinacją były lokale 2-pokojowe o minimalnym metrażu 40 mkw., a na drugim miejscu utrzymały się 3 pokoje z powierzchnią co najmniej 50 mkw. Z kolei pod kątem wybieranych stawek czynszu interesująco wypada Rzeszów. W tym mieście poszukiwane ceny najmu dogoniły realia rynkowe. W marcu w stolicy Podkarpacia najczęściej selekcjonowaną opcją były mieszkania 3-pokojowe w kwocie do 3000 zł. Z kolei w Warszawie najchętniej szukano lokali 2-pokojowych, ale w cenie do 3500 zł.
