Aktywność najemców biurowych w ubiegłym roku w największych miastach regionalnych była najwyższa od lat – przebiła nawet tę z 2019 r., czyli sprzed pandemii koronawirusa. Jednocześnie aktywność deweloperów w kontekście nowych inwestycji biurowych nie była już tak imponująca. Jak zatem wygląda sytuacja na rynku biurowym w Polsce?
Spis treści:
Rynek biurowy w Polsce: popyt na przestrzenie biurowe
Jeszcze niedawno spora część ekspertów wieszczyła upowszechnienie się pracy zdalnej do tego stopnia, że nowe powierzchnie biurowe miałyby stać się zbędne. Okazuje się jednak, że były to błędne prognozy. W 2023 r., jak wynika z raportu „Rynek Biurowy w Regionach I-IV kw. 2023” firmy Newmark Polska, całkowita aktywność najemców biurowych w największych miastach regionalnych kraju (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) wyniosła ponad 741 300 mkw. i była wyższa niemal o 19 proc. od aktywności odnotowanej w 2022 r. (oraz o 7 proc. wyższa niż w rekordowym 2019 r.). Jednocześnie tylko w IV kwartale 2023 r. najemcy wynajęli prawie 210 300 mkw. na głównych rynkach regionalnych.
Najwięcej powierzchni biurowej, bo aż 201 300 mkw., wynajęto w Krakowie; we Wrocławiu, który uplasował się na drugim miejscu, wynajęto natomiast łącznie 165 550 mkw. Trzecie miejsce w zestawieniu zajęło Trójmiasto z aktywnością najemców przekraczającą 143 900 mkw. Warto jednocześnie zauważyć, że tylko te trzy miasta przypadło niemal 69 proc. całkowitego popytu odnotowanego w regionach w zeszłym roku. Tym samym biura w Krakowie, biura we Wrocławiu oraz Trójmieście cieszyły się sporym zainteresowaniem.
Deweloperzy na razie zachowują ostrożność
Mimo wyraźnego wzrostu zainteresowania ze strony najemców deweloperzy zachowują ostrożność w rozpoczynaniu nowych inwestycji. Na koniec 2023 r. w budowie pozostawało ok. 300 000 mkw. powierzchni biurowej, czyli niemal 47 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r. Ostrożność deweloperów może wynikać z faktu, że w istniejących obiektach biurowych wciąż jest sporo dostępnej, niewynajętej powierzchni; powszechna jest również optymalizacja już zajmowanej powierzchni. Nie powinno zatem dziwić, że deweloperzy nie rozpoczynają nowych inwestycji, jeśli nie są one zabezpieczone umowami najmu.
Jednocześnie nie sposób nie odnotować, że w 2023 r. deweloperzy zrealizowali kilka dużych inwestycji – mowa m.in. o Ocean Office Park B i Kreo w Krakowie, Craft w Katowicach czy inwestycji Nowy Rynek E w Poznaniu.
Niższa skłonność do negocjowania stawek czynszów ze strony właścicieli budynków
Firmy, które poszukują powierzchni biurowej do wynajęcia, muszą mieć jednocześnie świadomość, że właściciele budynków biurowych, mimo sporego wskaźnika niewynajętych powierzchni (na rynkach regionalnych wyniósł on na koniec 2023 r. 17,5 proc.), nie są skłonni do negocjowania stawek czynszów. Dotyczy to zwłaszcza budynków spełniających kryteria ekologiczne i społeczne (ESG); z tego samego powodu w nowych budynkach można zaobserwować presję czynszową. To może być interesująca informacja m.in. dla firm, które szukają biura do wynajęcia w Warszawie lub myślą o biurze w Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu czy innym dużym mieście.
Podsumowując, rynek biurowy w Polsce wyraźnie się ożywił; dobitnie wskazuje na to aktywność najemców (w tym zawieranie przez nich nowych umów oraz renegocjacje i odnawianie dotychczasowych). Na razie jednak wciąż jest sporo niewynajętej powierzchni, co wyraźnie studzi zapał deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji.
