Handel, gastronomia i przemysł najwięcej zalegają zarządcom nieruchomości

Adam Łącki, prezes zarządu Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej
Adam Łącki, prezes zarządu Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej

Zapewnienie bezpieczeństwa eksploatacyjnego i energetycznego użytkownikom obiektów komercyjnych to nie jedyne zadanie zarządców nieruchomości. Równie ważne jest też gospodarowanie finansami nieruchomości, a konkretnie obsługa należności. Z tym ostatnim niestety zarządcy mają problem. Niesolidni najemcy są im winni 73 mln zł – najwięcej z branż: handlowej, gastronomicznej i przemysłowej. Nie ułatwia to zarządcom spłaty przeterminowanych zobowiązań finansowych, które, według Krajowego Rejestru Długów, dziś wynoszą ponad 131,7 mln zł.

Łączne zadłużenie firm z branży zarządzania nieruchomościami wynosi 131,7 mln zł. Zmaga się z nim 2320 przedsiębiorstw, głównie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, które stanowią 67 proc. dłużników. Mają też większość, bo 104 mln zł łącznego zadłużenia. Podczas gdy długi jednoosobowych działalności gospodarczych z tego sektora wynoszą 27,7 mln zł. Statystyczny dług jednej zadłużonej firmy to 56,7 tys. zł.

Pod względem lokalizacji największe zadłużenie notują firmy z województwa mazowieckiego. Dług zarządców przekracza tam 49,4 mln zł. W znacznej części odpowiedzialna jest za to firma-rekordzistka z Warszawy zadłużona na 20,5 mln zł wobec spółki Skarbu Państwa i firmy windykacyjnej. Ponad 22,7 mln zł wynoszą długi zarządców z województwa łódzkiego, a blisko 17,1 mln zł – śląskiego.

Rosnące koszty przytłaczają zarządców

W gronie największych wierzycieli firm zajmujących się obsługą nieruchomości komercyjnych znajdują się przede wszystkim instytucje finansowe (banki, firmy windykacyjne, towarzystwa ubezpieczeniowe). Zarządcy są im winni 72,1 mln zł. Dalej na liście wierzycieli jest administracja publiczna (15,5 mln zł), tuż za nią firmy budowlane (12,4 mln zł) oraz dostawcy energii elektrycznej (6,2 mln zł).

Oprócz rosnących rat kredytów i kosztów ubezpieczenia nieruchomości, najwięcej problemów, zwłaszcza w ostatnim czasie, przysporzyło zarządcom zapewnienie gospodarki energetycznej w budynkach, w związku z gwałtownie rosnącymi cenami prądu. Mimo że na początku 2023 roku rząd wdrożył program 5 miliardów złotych pomocy dla przedsiębiorstw, które odczuły skutki wysokich cen gazu i energii wywołanych pandemią oraz wojną na Ukrainie, to jednak większość zarządców miała podpisane długoterminowe umowy, więc nie mogła skorzystać z tej pomocy. Do tego doszedł wzrost kosztów utrzymania nieruchomości, jak również wzrost kosztów zatrudnienia, bo przecież takie firmy muszą zatrudniać wykwalifikowany personel. Nie zawsze temu wszystkiemu towarzyszy równie dynamiczny wzrost przychodów za zarządzanie nieruchomościami. Stąd niestety prosta droga do zadłużenia – wyjaśnia Adam Łącki, prezes Zarządu Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej.

Choć resort rozwoju przygotował w tym roku kolejne transze pomocy na drogi prąd i gaz dla przedsiębiorców, to raczej mało prawdopodobne, że skorzystają z nich właśnie zarządcy. Już dziś firmy z tego rynku obawiają się, że w przyszłym roku wiele z nich będzie zmuszonych zamknąć działalność.

Brak konsekwencji przyczyną zadłużenia

Ale pamiętajmy, że zarządcy plasują się pomiędzy właścicielami nieruchomości, którzy oczekują określonych zwrotów z inwestycji, a najemcami, którzy dość mocno ucierpieli w pandemii i którzy kolejnych podwyżek czynszów, indeksacji umów czy rosnących opłat eksploatacyjnych mogą po prostu nie udźwignąć. Stąd pośrednio za długi zarządców odpowiadają właśnie jej klienci, którzy wstrzymują należności lub płacą z dużym opóźnieniem. To oczywiście utrudnia terminowe regulowanie własnych zobowiązań.

Według danych Krajowego Rejestru Długów nierzetelni płatnicy są winni zarządcom 73 mln zł, czyli ponad połowę całego zadłużenia branży. Największymi dłużnikami zarządców są firmy handlowe, które zalegają 19,1 mln zł (lwia część tej kwoty – 13,3 mln zł – przypada na najemców detalicznych). 11,3 mln zł zarządcy muszą odzyskać od firm z branży HoReCa (w tym przede wszystkim od restauracji – 7,6 mln zł). Niewiele mniej, bo 8,9 mln zł są im winni różni producenci. Ale branża ma też dłużników w sektorze edukacji, prywatnej służby zdrowia czy instytucji kulturalnych.

Można doszukiwać się wielu przyczyn zadłużenia, ale jednym z głównych problemów zarządców jest też brak konsekwencji w egzekwowaniu należności. Wynika to z faktu, że rzadko kiedy wpisują oni dłużników do biur informacji gospodarczej. W niewielkim stopniu pobierają również raporty na temat potencjalnych najemców, aby sprawdzić, czy dany klient terminowo spłaca swoje zobowiązania. Tymczasem takie raporty są ważnym elementem przewagi biznesowej. Dzięki nim, już na etapie zawierania umowy najmu, można na przykład zażądać dodatkowych gwarancji czy zabezpieczeń przyszłych płatności. Niewielu zarządców jak na razie korzysta z tych możliwości – mówi Katarzyna Mikołajczyk, ekspert rynku zarządzania nieruchomościami w Krajowym Rejestrze Długów.

Warto dodać, że takie raporty są pomocne, nawet wtedy, gdy potencjalny najemca nie jest notowany w rejestrze dłużników. Mogą bowiem znacznie zminimalizować ryzyko biznesowe i pomóc zarządcy w podjęciu decyzji o ewentualnej współpracy, za sprawą analizy wiarygodności płatniczej. Niezwykle przydatnym rozwiązaniem chroniącym płynność finansową zarządcy jest też usługa monitoringu, dzięki której można na bieżąco otrzymywać informacje o tym, czy sytuacja płatnicza ich najemcy nie pogarsza się.