Jak wynika z najnowszego raportu międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield „CEE Investment Outlook”, 2023 rok stanął pod znakiem niższej aktywności zachodniego kapitału, co znalazło odzwierciedlenie w o połowie mniejszym wolumenie transakcji w Europie Środkowo-Wschodniej rok do roku. Polska z wynikiem 1,8 mld euro utrzymała pierwsze miejsce pośród rynków CEE odpowiadając za 36% całkowitego wolumenu inwestycji. Jest to jednak poziom dalece niższy od tego, do którego przyzwyczailiśmy się w ostatnich latach. Polska odróżnia się od średniej dla regionu, jeżeli chodzi o strukturę popytu – ponad 50% transakcji na rodzimym rynku dotyczyło aktywów z sektora logistycznego, podczas gdy w pozostałych krajach Europy Środkowo-Wschodniej najwięcej kapitału zostało zainwestowane zostało w sektor biurowy. Ponadto lokalni inwestorzy odpowiadali w regionie za dwie trzecie wolumenu transakcji inwestycyjnych, co stanowi znaczący wzrost w porównaniu z poprzednimi latami. Pomimo wyzwań rynek wykazał odporność, szczególnie w logistyce i sektorze mieszkaniowym, podkreślając tym samym obszary z potencjałem wzrostu.
W Polsce widać wyraźną postawę wyczekiwania zwłaszcza na rynku biurowym. Podczas gdy największa część wolumenu inwestycyjnego w regionie CEE dotyczyła nieruchomości biurowych (32% w 2023 roku vs. 41% w 2022 roku), na krajowym rynku aż 51% wolumenu przypadło na sektor logistyki.
Jak podkreślają eksperci międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, w Polsce wyraźnie widać potrzebę wdrożenia narzędzi, które pozwolą zwiększyć skalę inwestycji rodzimego kapitału.
Wzrost znaczenia lokalnego kapitału
W 2023 roku rynek nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowej zaobserwował znaczącą zmianę w źródłach kapitału, z wyraźnym wzrostem udziału inwestycji lokalnych w obliczu spadku napływu kapitału z Zachodu.
Lokalni inwestorzy oraz ci z krajów CEE stanowili większość (65%) transakcji inwestycyjnych w regionie w 2023 roku, co stanowi znacząco wyższy udział niż w poprzednich latach (42% w 2022 roku i 37% w 2021 roku).
Ta zmiana odzwierciedla szerszy trend, w którym inwestorzy regionalni odgrywają kluczową rolę w utrzymaniu płynności rynkowej i napędzaniu inwestycji. Zmieniający się krajobraz podkreśla potrzebę strategicznego podejścia do pozyskiwania kapitału, akcentując rosnące znaczenie lokalnych i regionalnych inwestorów w nawigowaniu obecnego środowiska ekonomicznego. Luka w inwestycjach z Zachodu jest bardzo efektywnie zapełniana przez kapitał z Czech, Słowacji, Węgier czy Litwy. Dla Polski oznacza to jedno – konieczność wprowadzenia REITów lub innych wehikułów inwestycyjnych, które pozwolą inwestorom indywidualnym lokować środki w inne aktywa, niż tylko mieszkania, komentuje Paweł Partyka, Head of Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.
Stopy kapitalizacji: odporność na ekonomiczne zawirowania
Generalnie, rynek nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowej odnotował wyraźny spadek wolumenów inwestycyjnych, na czele z Polską, która zarejestrowała najgłębszą zmianę, co wskazuje na wzmożoną ostrożność inwestorów w obliczu niepewności ekonomicznej. Jednak spadek ten kontrastuje ze zróżnicowanym zachowaniem rentowności nieruchomości prime w regionie, które wykazały odporność w obliczu zmian ekonomicznych, mówi Jeff Alson, Head of Capital Markets CEE, Cushman & Wakefield.
Pomimo zmniejszenia się wolumenów, rentowność nieruchomości typu prime na niektórych rynkach odnotowały niewielki wzrost, odzwierciedlając popyt inwestorów na aktywa premium o niskim ryzyku, podczas gdy inne pozostały stabilne, podkreślając niezmienną odporność i atrakcyjność nieruchomości komercyjnych tego typu w Europie Środkowej. W ujęciu sektorowym, rentowność budynków prime rosła od początku 2022 roku we wszystkich klasach aktywów.
W Polsce stopy zwrotu wzrosły dla wszystkich klas aktywów, przy czym te bardziej zdecydowane obserwowaliśmy w segmencie logistyki, biur, centrów oraz ulic handlowych. Właściciele nieruchomości komercyjnych spodziewają się powrotu większej stabilizacji i nie zamierzają rezygnować z wyższej rentowności, tłumaczy Paweł Partyka.
Największe transakcje na rynku logistyki ukształtowały krajobraz inwestycyjny w Polsce
W okresie dużej ostrożności inwestorów co do zdecydowanych ruchów w sektorze biurowym w Polsce, na pierwsze miejsce wybiły się inwestycje w logistykę.
Największą transakcją w minionym roku był zakup przez NREP 80% udziałów w polskiej spółce 7R. Na kolejnych miejscach uplasowały się inne umowy dotyczące tego sektora – nabycie przez P3 Logistic Parks Campusu 39 oraz kupno przez Heye Polska nieruchomości o powierzchni niemal 135 tys. mkw. z portfolio Panattoni. Warto też zwrócić uwagę na pierwsze jaskółki zwiastujące ożywienie w transakcjach na rynku hotelowym. Rok 2023 zakończyliśmy dopięciem transakcji zakupu Crown Plaza oraz Holiday Inn Express w The Warsaw HUB przez francuski fundusz inwestycyjny, komentuje Paweł Partyka.
W całym regionie CEE w 2023 roku widać było różnicowanie poziomu aktywności inwestycyjnej pomiędzy różnymi sektorami – widoczny był wzrost zainteresowania zakupem aktywów residential oraz hotelowych.
Rynki szykują się na strategiczny wzrost i powrót do równowagi
Według Cushman & Wakefield, wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie Środkowej w najbliższych latach wydaje się być na dobrej drodze do ostrożnej, lecz potencjalnie stabilnej odbudowy. Oczekuje się, że będzie on stopniowo wzrastał o 10 do 15% rocznie, przy czym perspektywa ta jest zależna od stabilizacji globalnego środowiska gospodarczego oraz kontynuacji adaptacji do warunków rynkowych po pandemii.
Rynek prawdopodobnie nie zobaczy szybkiego odbicia cen, które zadowoliłyby zarówno sprzedających, jak i kupujących. Ponadto spodziewana konieczność de-lewarowania ze strony banków prowadząca do braku nowego kapitału własnego dla istniejących transakcji lub reinwestycji może skutkować większą liczbą wymuszonych sprzedaży, co dodatkowo komplikuje wyzwania rynkowe.
Lokalny kapitał ma odegrać kluczową rolę w kontynuacji działalności inwestycyjnej w regionie, łagodząc wpływ czasowego wycofywania się kapitału międzynarodowego. Niemniej jednak, jak przewidują eksperci Cushman & Wakefield, międzynarodowy kapitał ostatecznie powróci, wzmacniając krajobraz inwestycyjny regionu.
Pomimo tradycyjnie stabilnego środowiska inwestycyjnego w regionie CEE, obecnie istnieje luka w wolumenie inwestycji rzędu trzech do pięciu miliardów euro w porównaniu do historycznych średnich. Przewidujemy, że ten deficyt zostanie zrównoważony przez stały powrót międzynarodowego kapitału oraz konsekwentny wzrost inwestycji lokalnych, wspomaganych przez zdrowy, lecz bardziej wymagający rynek dłużny, podsumowuje Jeff Alson.
