Eksperci międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield spodziewają się zwiększenia aktywności transakcyjnej inwestorów na rynku hotelowym w Polsce w 2024 roku – z uwagi na poprawiające się kluczowe wskaźniki efektywnościowe, jak i rosnącą presję wśród inwestorów na lokowanie kapitału. Chociaż 2023 rok zamknął się wolumenem transakcji inwestycyjnych poniżej tego z 2019 roku, to ubiegłoroczna ich wartość na poziomie blisko 83 mln euro oznacza wzrost o 82% r/r. Warszawa, Wilno i Edynburg to jedyne trzy miasta spośród głównych hotelowych rynków Europy, które odnotowały w minionym roku wzrost obłożenia. Jednocześnie Warszawa w 2023 roku znalazła się na trzecim miejscu pod kątem wzrostu ADR[1] (EUR) r/r – o 20,1%.
Dalsza poprawa lokalnego popytu, jak i utrzymująca się kluczowa rola Polski w humanitarnym, militarnym i dyplomatycznym wsparciu Ukrainy, przyczyniły się do wzrostu obłożenia hoteli w Warszawie do 73% w 2023 roku. Tym samym Warszawa utrzymała pozycję w top 10 największych europejskich rynków hotelowych o najwyższym wskaźniku obłożenia – stolica Polski uplasowała się na 9 pozycji. Jednocześnie stołeczny rynek hotelowy odnotował najwyższy wskaźnik obłożenia wśród krajów CEE, wyższy również od średniej europejskiej – 73% vs. 69%
Według danych Oxford Economics, w 2023 roku 64% zapotrzebowania na noclegi w Warszawie wygenerowane zostało przez popyt krajowy – to wzrost w porównaniu do 2019 roku, kiedy wskaźnik ten był na poziomie 61%. W 2024 roku spodziewane jest utrzymanie się trendu rosnącego popytu ze strony Polaków na noclegi hotelowe i prognozuje się, że może on być nawet o 30% wyższy niż przed pandemią, podczas gdy ten zagraniczny będzie porównywalny lub lekko wyższy w stosunku do 2019 roku. Warto zauważyć, że w przypadku gości spoza kraju zdecydowanie zwiększył się udział wizyt turystycznych – z 44% w 2019 do 72% w 2023 roku”, mówi Maciej Prończuk, Consultant, Hospitality CEE & SEE, ekspert ds. rynku hotelowego Cushman & Wakefield.
Stale rosnąca liczba połączeń między polskimi lotniskami a różnymi krajami, zwłaszcza tych oferowanych przez tanie linie lotnicze, ma pozytywny wpływ na liczbę osób odwiedzających nasz kraj. Liczba pasażerów na dwóch warszawskich lotniskach (Lotnisko Chopina i Lotnisko Modlin) w 2023 roku wzrosła o 25% r/r. Jednocześnie mieliśmy do czynienia z powrotem do poziomu liczby pasażerów notowanego przed wybuchem pandemii. Prognozy wskazują, że ruch pasażerski będzie dalej rósł w 2024 roku, ale już w wolniejszym tempie. Ten trend wzrostowy na warszawskich lotniskach może być zaburzony przez ostatnio ogłoszoną informację linii Ryanair dotyczącą przeniesienia części połączeń w sezonie letnim z Modlina. Jednakże będzie to szansa dla innych lotnisk w Polsce na rozwinięcie siatki połączeń w 2024 roku.
Poprawna rentowności na przekór rosnącym kosztom
Jak wynika z danych HotStats, hotele w Warszawie odnotowały w 2023 roku średni udział procentowy operacyjnego zysku brutto w całkowitych przychodach na poziomie 35%, co jest wynikiem gorszym niż w konkurencyjnych destynacjach takich jak Praga (37%) i Budapeszt (36%), ale lepszym niż w Wiedniu (26%) czy Berlinie (26%). Właściciele hoteli położyli nacisk na wzrost wskaźnika ADR, aby zminimalizować wszelkie negatywne skutki rosnących kosztów operacyjnych. Było to możliwe również dzięki zmianie charakteru popytu na więcej indywidualnych gości rekreacyjnych, którzy zazwyczaj płacą wyższe stawki niż grupy lub goście konferencyjni.
Wzrost ADR w Warszawie o prawie 25% (w porównaniu do 2019 roku, w EUR) jest niższy niż w Budapeszcie (34%) i w całej Europie (27%), ale wyższy niż na innych rynkach w CEE-6 takich jak Praga, Sofia, Bratysława i Bukareszt. Warto zauważyć, że chociaż warszawskie hotele nadal mają najniższy ADR wśród stolic CEE-6, to RevPAR – średni przychód na dostępny pokój (w EUR) – dla Warszawy w 2023 roku był wyższy niż w Bukareszcie, Bratysławie i Sofii dzięki wysokiemu wskaźnikowi obłożenia”, tłumaczy Maciej Prończuk, Consultant, Hospitality CEE & SEE, ekspert ds. rynku hotelowego Cushman & Wakefield.
Stopniowy powrót do inwestycyjnej aktywności na rynku hotelowym
Krajobraz inwestycji transakcyjnych na rynku hotelowym w Polsce wraca do stabilności po COVID-19, kryzysie energetycznym, pomimo trwających wyzwań geopolitycznych i ekonomicznych, takich jak rosyjska wojna w Ukrainie czy konflikty na Bliskim Wschodzie. Wolumen transakcji na rynku hotelowym w Polsce osiągnął w 2023 roku poziom blisko 83 mln euro. To nadal poniżej wyników notowanych w 2019 roku, ale zdecydowanie więcej niż w 2022 roku.
Chociaż daleko nam jeszcze do wolumenu transakcji inwestycyjnych na rynku hotelowym notowanego w Polsce przed wybuchem pandemii, to zdecydowanie rok 2023 był dobrym prognostykiem na kolejne miesiące. Odnotowaliśmy cztery transakcje dotyczące łącznie ponad 760 pokoi hotelowych. Chociaż kilka z nich dotyczyła zakupów dokonanych przez polskich inwestorów, to niewątpliwie kulminacyjnym punktem roku była transakcja zakupu przez francuski fundusz hoteli Crown Plaza oraz Holiday Inn Express w The Warsaw HUB, w której pośredniczył Cushman & Wakefield. To jaskółka zwiastująca kolejne transakcje z udziałem międzynarodowego kapitału”, mówi Maciej Prończuk, Consultant, Hospitality CEE & SEE, ekspert ds. rynku hotelowego Cushman & Wakefield.
Stopy kapitalizacji na rynku hotelowym w Warszawie w 2023 roku wzrosły o 25 pb. w porównaniu z 2022 rokiem. Negatywny wpływ na wartości nieruchomości został złagodzony dzięki wyraźnej poprawie dochodów.
W 2024 roku, w związku z przewidywaniem co do spowolnienia tempa wzrostu inflacji, co może mieć pozytywny wpływ na wysokość stóp procentowych, oczekujemy stabilizacji stóp kapitalizacji na rynku hotelowym”, podsumowuje Maciej Prończuk.
