Pandemia COVID-19 zakłóciła działalność i rozwój rynków nieruchomości handlowych na całym świecie, w tym także w regionie CEE. Eksperci Colliers International poddali analizie sytuację w sektorze handlowym w 17 krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej: Albanii, Białorusi, Bośni i Hercegowinie, Bułgarii, Chorwacji, Czarnogórze, Czechach, Estonii, Litwie, Łotwie, Polsce, Rumunii, Serbii, Słowacji, Słowenii, Ukrainie i na Węgrzech. Wnioski opublikowano w najnowszym raporcie “ExCEEding Borders. CEE-17 Retail in times of the Pandemic”.
Kluczowe wnioski z raportu:
- Porównując kryzys związany z COVID-19 z recesją po kryzysie finansowym w latach 2007-2008, ożywienie sprzedaży detalicznej w wielu przypadkach przybrało kształt litery „V”, które charakteryzuje się szybkim i trwałym odbiciem wskaźników gospodarczych po gwałtownym spadku gospodarczym.
- Rynki pracy oraz siła nabywcza w regionie CEE są dużo silniejsze niż dekadę temu.
- Ograniczenia nałożone przez rządy na działalność centrów handlowych, sklepów, lokali usługowych i gastronomicznych oraz sektor rozrywkowo-rekreacyjny wpłynęły na zmiany w zachowaniach konsumentów i dynamiczny wzrost sprzedaży e-commerce.
- Gwałtowny wzrost aktywności konsumenckiej w sektorze e-handlu stał się fundamentalnym elementem trwającej obecnie transformacji sektora sprzedaży detalicznej.
- W całym regionie udział sprzedaży online jest silnie zróżnicowany – od kilku procent w niektórych państwach do ponad 18% w Czechach.
- Wskaźnik odwiedzalności centrów handlowych w analizowanych krajach spadł o 20-45% między połową 2019 a połową 2020 roku.
- Pomimo pandemii w analizowanym okresie na omawiane rynki weszło wiele luksusowych marek, w tym: Hugo Boss (Albania), Yves Saint Lauren, Dsquared, Chanel (Czechy) i Armani Beauty (Rumunia).
Gospodarki CEE-17 dużo szybciej wstają na nogi
– Przeanalizowaliśmy prognozy bezrobocia Międzynarodowego Funduszu Walutowego, aby określić kondycję rynków pracy. Porównaliśmy dane z roku 2021 do stanu z roku 2019 oraz rok 2010 z 2008. Aby móc lepiej zrozumieć sytuację w pierwszym roku ponownego ożywienia gospodarki po 2008 r., pominęliśmy rok recesji. Z nielicznymi wyjątkami obecny wzrost bezrobocia jest dużo niższy. Odstępstwo od tej sytuacji stanowią Rumunia i Białoruś, choć oba te państwa wychodziły z gorszej pozycji niż w roku 2008 – wyjaśnia Silviu Pop, szef Działu Badań Colliers International w Rumunii.
Szybkie ożywienie w kształcie litery „V”
Biorąc pod uwagę fakt, że rynki pracy pozostawały w dobrym stanie, a gospodarki zachowały płynność finansową, nie powinno być zaskoczeniem, że w sektorze handlowym zauważono szybkie ożywienie przyjmujące kształt litery „V”. Dla porównania – podczas recesji wywołanej kryzysem finansowym w latach 2007-2008 roku powrót na właściwe tory zajął podmiotom z sektora handlowego kilka lat.
Ponieważ konsumpcja żywności jest dużo mniej elastyczna na zmiany w dochodzie rozporządzalnym, przyjrzeliśmy się sprzedaży towarów nieżywnościowych w 15 z 17 państw objętych analizą, aby ocenić siłę nabywczą konsumentów (na Ukrainie i Białorusi brakuje adekwatnej metodologii). W sześciu z tych państw – Estonii, Litwie, Polsce, Rumunii, Serbii i Słowacji – sprzedaż towarów nieżywnościowych w październiku 2020 r. była wyższa niż przed pandemią. W kolejnych pięciu państwach – Chorwacji, Czechach, Węgrzech, Łotwie i Słowenii – do pełnego powrotu do wcześniejszego staniu zabrakło jedynie kilku procent (1-3%). Jest to dość imponujące, biorąc pod uwagę skalę spadku sprzedaży w okresie wiosennym.
Nawyki konsumentów
– Zaobserwowaliśmy dynamiczny wzrost aktywności konsumenckiej w sektorze e-commerce, który stał się fundamentalnym elementem trwającej transformacji sektora sprzedaży detalicznej, związanej z rozwojem technologii i zmianami w zachowaniach konsumenckich. Nastąpił również znaczący wzrost liczby osób powyżej 55. roku życia, które zdecydowały się na zmianę sposobu robienia zakupów z off-line na on-line Aby lepiej zrozumieć te zmiany, skorzystaliśmy z narzędzia Google Trends, aby przeanalizować, jakich towarów najczęściej szukano przez wyszukiwarkę Google w 6 krajach CEE: w Polsce, Czechach, Słowacji, Rumunii, Bułgarii i na Węgrzech – mówi Dominika Jędrak, Dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers International w Polsce.
Jedną z kategorii, w których odnotowano znaczne zmiany jest sport. Narodowe kwarantanny oraz zamknięcie granic spowodowały, że wiele osób postawiło na uprawianie sportu w domu lub na łonie natury we własnej okolicy. To przełożyło się na wzrost zainteresowania rowerami i sprzętem kempingowym, które w większości państw CEE osiągnęło w pierwszej połowie 2020 roku rekordowy poziom.
Za względu na liczne ograniczenia nałożone na sektor gastronomiczny częściej niż poprzednio jadaliśmy w domu – przygotowując posiłki samemu lub zamawiając je przez Internet. Nasza społeczna natura i chęć stołowania się w restauracjach dają sektorowi gastronomicznemu nadzieję na przetrwanie.
Inną kategorią, w której odnotowano duży wzrost, są wydatki zdrowotne. W większości państw słowo „termometr” wyszukiwano w Google 5-6 razy częściej niż wiosną zeszłego roku.
Multichannel, omnichannel i e-commerce
– Większość podmiotów z sektora handlowego posiada wiele różnych kanałów sprzedaży i komunikacji z klientem, ale to sklepy stacjonarne odpowiadają za największą część ich przychodów. Ten rok pokazał coś, co już wcześniej było widoczne, a mianowicie niedoskonałość i wady niektórych modeli. Sklepy internetowe okazały się być ratunkiem dla niektórych marek, a w niektórych segmentach pojawili się specjaliści, których rolą jest wsparcie sprzedaży poprzez uzupełnienie oferty sprzedażowej. Przykładem może być tu Zalando, jeden z globalnych liderów na rynku mody i obuwia – mówi Kevin Turpin, regionalny dyrektor ds. badań w regionie CEE w Colliers International.
– Sieci handlowe, które chcą budować swoją pozycję na rynku, muszą iść z duchem czasu i rozwijać kanały pozwalające im zdobywać klientów. Takim jest na pewno e-commerce, którego znaczenie znacząco wzrosło w czasie pandemii. Jeszcze nie jest za późno, aby wziąć kawałek z tego tortu, lecz aby zrobić to dobrze, konieczny będzie czas, know-how i inwestycje – dodaje Kevin Turpin.
W całym regionie udział sprzedaży online jest silnie zróżnicowany i wynosi od kilku procent w niektórych państwach do ponad 18% w Czechach. W bieżącym roku większość z tych wskaźników wzrosła w rekordowym tempie, lecz wciąż ponad 80% sprzedaży pozostaje w innych kanałach.
Na osiągnięcie równowagi w tym zakresie wpływ ma kilka innych kwestii w sektorze handlowym, z których część nie została jeszcze rozwiązana:
- Obecność wielu podmiotów handlowych na rynku opiera się na partnerstwie franczyzowym. Zdarza się, że franczyzobiorcy zarządzają kilkoma markami jednocześnie. Dość często nie posiadają oni kontroli nad platformą e-commerce ani praw do niej, co ogranicza ich możliwości sprzedaży internetowej.
- Kolejny czynnik to kwestie geograficzne, uniemożliwiające niektórym platformom sprzedaż na rynkach zagranicznych.
- Wiele sieci próbuje również zachęcić konsumentów do modelu „click&collect”, zapewniającego im większą kontrolę, a także często wiążącego się z dodatkowymi zakupami.
Rynek nieruchomości handlowych w krajach CEE-17 – kluczowe dane
Na rynek centrów handlowych w 17 analizowanych przez Colliers państwach w regionie Europy Środkowo-Wschodniej składa się z niemal 1670 obiektów o całkowitej powierzchni najmu (GLA) ponad 34,6 mln mkw. Obsługują one blisko 173 mln konsumentów.
Rozmiar tego rynku odzwierciedla także roczna siła nabywcza populacji na poziomie 893 miliardów euro. Należy tu jednak zaznaczyć, że jej wartość w Europie Środkowo-Wschodniej jest bardzo zróżnicowana. W Słowenii, Estonii, Czechach, Polsce, Litwie oraz na Słowacji siła nabywcza waha się w przedziale 9 500 – 12 500 euro per capita rocznie, podczas gdy na Ukrainie, Białorusi, w Albanii oraz Bośni i Hercegowinie 1 500 – 3 500 euro per capita rocznie.
Rynki centrów handlowych w krajach CEE-17 pozostają również na różnych stadiach rozwoju. Największe nasycenie przestrzeni na 1 000 mieszkańców zanotowano w Estonii (738 mkw.), a najniższe w Albanii (104 mkw.).
Największą podaż powierzchni handlowej notuje Polska (12,1 miliona mkw. w 532 obiektach) i Czechy (4,2 miliona mkw. w 232 obiektach), a najmniejszą Czarnogóra (110 000 mkw. w 14 centrach).
W dobie pandemii zwiększyła się liczba małych centrów zakupów codziennych i parków handlowych (o powierzchni 5 000 – 10 000 mkw. GLA), uważanych zarówno przez deweloperów, jak i najemców za korzystne inwestycje, a przez konsumentów za wygodne i bezpieczne miejsca na zakupy. Obecnie w krajach CEE-17 działa około 670 takich obiektów o łącznej powierzchni najmu (GLA) 6 mln mkw., z czego najwięcej w Polsce (164 obiektów o łącznej powierzchni 1,2 miliona mkw. GLA). Eksperci Colliers prognozują, że to właśnie sektor małych centrów i parków handlowych typu „convenience” będzie rozwijał się najbardziej.
