Centra miast powinny być ich wizytówką, a jednocześnie atrakcyjnym miejscem do życia i przebywania dla mieszkańców oraz gości. Tymczasem w Polsce nadal brak kompleksowego i perspektywicznego podejścia do ich rozwoju. Wciąż dominuje zarządzanie przez pryzmat pojedynczych działek inwestycyjnych. Eksperci firmy doradczej Deloitte przekonują, że należy skończyć z tego typu myśleniem i oprzeć się na najlepszych europejskich praktykach.
Centra miast spełniają wiele zadań. Powinny być ich wizytówką, miejscem spotkań i rozrywki, skupiskiem kluczowych węzłów transportowych, obiektów architektonicznych i kulturalnych, ale też jak najlepiej służyć mieszkańcom do życia, pracy czy zakupów. „Nie ma jednej odpowiedzi jak powinno wyglądać idealne centrum, bo i miasta są bardzo różne. Należy jednak wykorzystywać doświadczenia innych metropolii i opinie różnych grup interesariuszy, aby stworzyć centrum otwarte, które jednocześnie nie zatraci dorobku historycznej zabudowy” – tłumaczy Radosław Kubaś, Starszy Menedżer w Dziale Konsultingu Deloitte.
Największe miasta starają się zachować przewagę konkurencyjną i przyciągnąć inwestorów. Dlatego nie do przecenienia w procesie kształtowania centrum jest rola planowania strategicznego. Daje ono bowiem możliwość wyboru przyszłego kierunku inwestycji oraz zapewnienia skutecznego zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z doświadczeń Deloitte, sukcesy na tym polu mają m.in. władze Birmingham, Sheffield oraz Manchesteru. Warto także zwrócić uwagę na aktualne trendy, które dominują w obszarze zagospodarowania obszarów miejskich. Są to m.in. zrównoważony rozwój, modernizacja przy jednoczesnej ochronie dziedzictwa architektonicznego, efektywne powiązanie przestrzeni publicznych, ułatwienie mobilności mieszkańcom czy ochrona środowiska.
Przed podjęciem decyzji jaką rolę ma odgrywać i jak ma wyglądać centrum miasta należy ocenić aktualne uwarunkowania rynkowe, sytuację społeczno – gospodarczą, prawną a także wziąć pod uwagę opinie różnych grup interesariuszy. Dobrze jest też przyjrzeć się innym miastom zarówno w kraju, jak i za granicą i wzorować się na najlepszych przykładach, co zarówno znacznie skraca proces podejmowania decyzji o kierunkach i sposobach jego rozwoju, jak i minimalizuje ryzyko błędu. Na końcu pozostaje określenie docelowej struktury funkcjonalnej a także wyznaczenie celów operacyjnych służących realizacji planu. Na jakich metropoliach należy się wzorować? „Trzeba brać pod uwagę różne kryteria i z różnego rodzajów rankingów wybrać te miasta, które są najwyżej ocenianie, a także te, które mając wysoką pozycję są jednocześnie podobne do naszego. Warto też przyglądać się miejscom, które z sukcesem zrealizowały projekt rewitalizacji centrum” – tłumaczy Radosław Kubaś.
W różnych miastach, centra odgrywają różnorakie funkcje. Są tam lokowane funkcje mieszkaniowe, komercyjne, biurowe, kulturalno-rozrywkowe, edukacyjne itp.. Są też takie, w których dominują tereny zielone, otwarte, infrastruktura drogowa, kolejowa czy parkingi. Oprócz struktury funkcjonalnej analizie poddać należy w miarę możliwości wysokość i charakter zabudowy (modernistyczna, historyczna itp.), fakt występowania stref zamkniętych dla ruchu, głównych ulic handlowych, kluczowych miejsc spotkań i zgromadzeń itp.
Biorąc pod uwagę te wszystkie czynniki, można wyróżnić następujące rodzaje dzielnic centralnych:
- ekskluzywna (dominacja funkcji mieszkaniowej oraz biurowej, niska, zabudowa w wysokim standardzie, znaczny udział terenów zielonych, otwartych oraz funkcji kulturalnych, np. Dusseldorf),
- komercyjna o historycznej zabudowie (dominacja funkcji biurowej i komercyjnej, zlokalizowanych w niskiej zabudowie o historycznym charakterze. Brak terenów zielonych oraz funkcji mieszkaniowej, np. Liverpool),
- mieszkaniowa o historycznej zabudowie (silna dominacja funkcji mieszkaniowej zlokalizowanej w historycznej lub odtworzonej na styl historyczny zabudowie, np. Lyon),
- mieszana (równowaga pomiędzy trzema dominującymi funkcjami – mieszkalną, biurową oraz komercyjną przy bardzo dużej dowolności w zakresie typu oraz formy zabudowań, np.: Sheffield),
- stylowa miejska (dominacja funkcji komercyjnej przy obecności funkcji mieszkaniowej oraz biurowej. Odrestaurowane kamienice lub nowe obiekty wybudowanych w stylu zgodnym z istniejącą architekturą, np. Lipsk),
- nowoczesna wielkomiejska (dominacja funkcji mieszkaniowej przy istotnej obecności funkcji biurowej oraz kulturalno-rozrywkowej. Zabudowa modernistyczna, dopuszczająca znaczne wysokości obiektów, w tym zwłaszcza biurowców, np. Nowy Jork).
Jak wskazują doświadczenia Deloitte, w niewielu polskich miastach podchodzi się kompleksowo do rozwoju dzielnicy centralnej. „Nadal w wielu przypadkach mamy do czynienia z zarządzaniem rozwojem miasta przez pryzmat krótkookresowy i pojedynczych działek inwestycyjnych. Tymczasem zarówno rzeczywistość, jak też obserwacja najlepiej zarządzanych miast pokazują, że jest to podejście błędne. Samorządowcy muszą czerpać z najlepszych praktyk europejskich i światowych oraz zacząć myśleć o centralnych dzielnicach swoich miast w perspektywie długofalowej” – mówi Radosław Kubaś.
Jednym z pionierów w nowoczesnym podejściu do planowania i zarządzania przestrzenią miejską jest Łódź. Prowadzony przez Zarząd Nowego Centrum Łodzi projekt obejmuje analizę zagospodarowania ok. 100 – hektarowego obszaru oraz ma na celu wykreowanie nowego obszaru funkcjonalnego – wokół przebudowywanej stacji Łódź Fabryczna – powiązanego z historycznym centrum, opartym na osi ulicy Piotrkowskiej poprzez stworzenie systemu atrakcyjnych przestrzeni publicznych; twórcze wykorzystanie zabytkowej tkanki urbanistycznej przełomu XIX i XX wieku; zmianę funkcji terenów poprzemysłowych i kolejowych, zachowanie istotnych elementów tkanki urbanistycznej stanowiących o tożsamości i historii tego obszaru a także rewitalizację obszarów poprzemysłowych i kolejowych oraz kwartałów zabudowy wielkomiejskie.
W swoich planach Łódź wzoruje się na wielu przykładach. Dziś program ten obejmuje ponad 50 projektów, realizowanych przez sektor publiczny. Warte są one ponad 4 mld zł. Pierwsze zakończą się już w 2014 r. „Nowe Centrum Łodzi to największy program urbanistyczno – inwestycyjny realizowany przez władze miasta. Zdecydowaliśmy się na kompleksowe podejście do realizacji tego przedsięwzięcia, obejmujące nie tylko zagadnienia związane z planowaniem urbanistycznym, ale także uwzględniające oczekiwania mieszkańców i inwestorów prywatnych. Naszym celem jest stworzenie przyjaznej i atrakcyjnej przestrzeni do mieszkania, pracy i spędzania wolnego czasu. Wierzymy, że nie ma silnego miasta bez silnego centrum. Chcemy, aby rewitalizacja obszaru poprzemysłowego była bodźcem do odnowy całego historycznego śródmieścia a nie tworzenia zamkniętej dzielnicy – miasta w mieście – mówi Błażej Moder, Dyrektor Zarządu Nowego Centrum Łodzi.
