W ubiegłym roku na poznańskim rynku mieszkaniowym ceny wzrosły o 8% zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Podwyżki nie ominęły żadnej dzielnicy miasta. Mediana ceny mkw. nowego mieszkania wyniosła 8 tys. zł, a dla lokali z drugiej ręki 6,7 tys. zł/mkw. – wynika z raportu Emmerson Evaluation. W 2020 r. w stolicy Wielkopolski całkowity poziom oferty pozostał bez zmian, natomiast mocno spadła liczba nowo wprowadzonych mieszkań.
Poznań z medianą[1] ceny mkw. nowych lokali na poziomie 8 tys. zł., uplasował się w dole stawki wśród aglomeracji analizowanych przez Emmerson Evaluation. Według przygotowanego przez nich raportu Evaluer Index 2021, taniej niż w stolicy Wielkopolski było tylko w Łodzi (6,6 tys. zł/mkw.) i Katowicach (6,5 tys. zł/mkw.) oraz okalającej stolicę województwa śląskiego aglomeracji (5,4 tys. zł/mkw.). Droższe były za to mieszkania w Sopocie (16,7 tys. zł/mkw.), Warszawie (10,8 tys. zł/mkw.), Krakowie (9,8 tys. zł/mkw.), Gdańsku (9,7 tys. zł/mkw.) i Gdyni (9,6 tys. zł/mkw.), natomiast tuż przed Poznaniem w stawce uplasował się Wrocław z medianą 8,9 tys. zł/mkw.
Najdroższe nowe mieszkania na Starym Mieście
Największa podaż w stolicy województwa wielkopolskiego występuje w dzielnicy Nowe Miasto. Jak wskazują eksperci Emmerson Evaluation, w ubiegłym roku właśnie w tej lokalizacji deweloperzy wprowadzili najwięcej nowych mieszkań do sprzedaży, a ceny wzrosły najmocniej, bo o 10% w skali roku. Najintensywniej rozwijają się tereny na obszarze Łaciny, w pobliżu jeziora Maltańskiego. Bliskość centrum miasta, dobrze rozwinięta komunikacja oraz zaplecze handlowo-usługowe podniosły ceny mieszkań w tej lokalizacji do poziomu 7,9 tys. zł/mkw.
Najwyższe ceny lokali na poznańskim rynku pierwotnym można było znaleźć w dzielnicy Stare Miasto. Ceny w ciągu roku wzrosły tam o 9% do 8,1 tys. zł/mkw., a największa koncentracja projektów deweloperskich występuje na terenie Naramowic. W przypadku dzielnicy Jeżyce terenami najintensywniej rozwijającymi są osiedla Strzeszyn i Podolany oraz tereny usytuowane w części śródmiejskiej Jeżyc pomiędzy ulicą Jana Henryka Dąbrowskiego, Św. Wawrzyńca i Szczepanowskiego. Mediana cen mieszkań w 2020 r. wyniosła w tym obszarze 7,8 tys. zł/mkw (o 7% więcej niż rok wcześniej).
– Sporo inwestycji deweloperskich zlokalizowanych jest też w obrębie, który bezpośrednio przylega do dzielnicy Stare Miasto. Bliskość centrum miasta sprawia, że projekty deweloperskie z tej lokalizacji są wyżej wyceniane. W 2020 r. w dzielnicy Wilda zaobserwowaliśmy najmniejszą podaż dostępnych lokali z rynku pierwotnego. Tam też ceny w ciągu roku wzrosły najmniej ze wszystkich dzielnic Poznania, bo o 4%, do poziomu 8 tys. zł/mkw. Ze względu na intensywną zabudowę śródmiejską oraz ograniczoną dostępność gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, realizowane są tutaj nieduże projekty. Ceny nowych mieszkań wzrosły natomiast dość mocno w dzielnicy Grunwald – w ciągu roku mediana ceny mkw. mieszkania podniosła się o 9% do 7,6 tys. zł – tłumaczy Agnieszka Dopierała, Dyrektor Regionalna w Emmerson Evaluation.
Wyrównane ceny mieszkań z drugiej ręki
W ubiegłym roku na rynku wtórnym największy wzrost cen (11% r/r) dotyczył mieszkań z dzielnicy Grunwald. Mediana ceny lokali z drugiej ręki wyniosła tam 6,7 tys. zł. Najdroższe pozostało Stare Miasto z medianą ceny mkw. 6,9 tys. zł. Jak wskazuje Agnieszka Dopierała, na Starym Mieście najdroższe okazały się mieszkania z nowych zasobów, wybudowane po 2005 r. Za najbardziej pożądane lokale trzeba było płacić ponad 10 tys. zł/mkw. Ceny w ciągu roku wzrosły w tej lokalizacji o 10%. Taką samą podwyżkę eksperci Emmerson Evaluation zanotowali w dzielnicy Wilda, gdzie mkw. mieszkania w 2020 r. kosztował 6,6 tys. zł. Nieco drożej było natomiast na Jeżycach i Nowym Mieście, gdzie mediany cen wyniosły kolejno 6,8 tys. zł/mkw i 6,9 tys. zł/mkw. Wzrosty cen w tych dzielnicach kształtowały się na poziomie 6-8% r/r.
Według ekspertów Emmerson Evaluation w najbliższym roku można się spodziewać, że ceny mieszkań znów będą biły rekordy. Według prognoz z raportu Evaluer Index 2021 podwyżki na rynku mieszkań w największych miastach w Polsce mogą wahać się między 3-8%.
[1] W analizie cen mkw. przyjęto wartość środkową, czyli medianę, która lepiej niż średnia odzwierciedla informację na temat cen, gdyż na jej wartość nie wpływają pojedyncze, nietypowe transakcje (jak np. zakup jednej wyjątkowo luksusowej nieruchomości).
