W czwartym kwartale 2022 r. eksperci GetHome.pl zaobserwowali ożywienie na mieszkaniowym rynku wtórnym w Warszawie i Łodzi. Natomiast w Gdańsku, Krakowie i Poznaniu popyt na mieszkania z drugiej ręki wyraźnie się skurczył. A ceny?
– Rynek kredytów hipotecznych jest w zapaści, ale nie skutkowało to gwałtownym załamaniem sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Co prawda w Warszawie sytuacja mogła budzić niepokój. Jednak końcówka roku przyniosła spore ożywienie w sprzedaży na stołecznym rynku – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.
Gdzie popyt wzrósł, a gdzie zmalał?
Czwarty kwartał był nieco lepszy pod względem sprzedażowym niż w poprzednich dwóch kwartałach. W 7 analizowanych przez miastach za pośrednictwem agencji, które zamieściły oferty w portalu GetHome.pl, nabywców znalazło łącznie blisko 8,1 tys. mieszkań, czyli o 5% więcej niż w trzech wcześniejszych miesiącach. Mówimy tu jednak o zagregowanych danych. W każdym z miast sytuacja jest inna. Np. w stolicy popyt wzrósł w czwartym kwartale aż o 21%, zaś w Łodzi – o 10% w porównaniu z trzecim kwartałem. Niewielkie ożywienie odnotowano w tym okresie również we Wrocławiu i Katowicach.
Cieszy szczególnie wzrost sprzedaży w Warszawie, bo wcześniej popyt słabł z każdym kolejnym kwartałem. Niestety, regres nie ominął Krakowa, a w końcówce roku – także Gdańska i Poznania. Najstabilniejszym sprzedażowo rynkiem w 2022 r. był Wrocław, gdzie przez cały rok kwartalna sprzedaż utrzymywała się na zbliżonym poziomie 1-1,1 tys. mieszkań.
Nie można wykluczyć, że rynek wtórny nie odczuł tak boleśnie jak rynek pierwotny skutków drożejących kredytów mieszkaniowych. Cześć nabywców posiłkujących się kredytem mogła bowiem zmienić preferencje i zamiast kupić mieszkanie od dewelopera, znalazła je na rynku wtórnym. Co prawda w Gdańsku, Krakowie i Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki jest wyższa niż kupowanych od deweloperów. Jednak na rynku wtórnym łatwiej jest znaleźć mieszkanie odpowiadające możliwościom finansowym nabywcy.
Ponadto wielu kupujących decyduje się na mniejszy metraż, często rezygnując z jednego pokoju. Generalnie wzrósł popyt na mieszkania dwupokojowe, a zmniejszył się na mieszkania czteropokojowe i większe.
Poszczególne miasta mają jednak swoją specyfikę. Np. we Wrocławiu wzrósł udział kawalerek w całej puli sprzedanych mieszkań z 8% do 11%, zaś skurczył się z 40% do 36% odsetek mieszkań trzypokojowych. Na tle innych miast wyróżnia się także Poznań, gdzie wzrósł popyt na kawalerki i mieszkania trzypokojowe, a zmalał na „dwójki” oraz czteropokojowe i większe. Oczywiście w dalszym ciągu we wszystkich metropoliach najlepiej sprzedawały się te pierwsze.
Więcej czy mniej mieszkań na rynku?
Z danych portalu GetHome.pl wynika, że w 7 analizowanych miastach pośrednicy w obrocie nieruchomościami wprowadzili w czwartym kwartale na rynek łącznie przeszło 11,9 tys. mieszkań, czyli o 12% więcej niż w poprzednich trzech miesiącach. Problem w tym, że jest to głównie zasługą Warszawy, która jest zdecydowanie największym rynkiem, a nowa podaż była tu aż o 44% większa niż w trzecim kwartale. O 6% więcej mieszkań wprowadziły też łódzkie agencje pośrednictwa. Natomiast w pozostałych metropoliach odnotowaliśmy spadki. Największy w Poznaniu, Krakowie i Katowicach o odpowiednio: 29%, 25% i 20%.
Jak widać, i w tym przypadku dała o sobie znać specyfika miast. To co łączy je wszystkie, to fakt, że wprowadzonych do sprzedaży mieszkań było więcej niż sprzedanych. Szczególnie wysoka nadwyżka podaży widoczna jest w stolicy.
W efekcie wzrosła tu liczba mieszkań oferowanych przez agencje pośrednictwa, co jest dobrą wiadomością dla potencjalnych nabywców. W grudniu ubiegłego roku wybór mieszkań w porównaniu z końcówką września wzrósł także w Gdańsku (o 7) i Łodzi (o 3%).
Marek Wielgo podkreśla, że analizowanie rynku wtórnego bardzo utrudnia fakt, że oferty mieszkań na sprzedaż są rozproszone w wielu portalach ogłoszeniowych i bazach agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Np. w portalu GetHome.pl oferty z rynku wtórnego zamieszcza ok. 1,5 tys. agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Co ważne, GetHome.pl nie powiela ogłoszeń dotyczących tej samej nieruchomości, czyli tzw. duplikatów.
Średnie ceny ofertowe w górę
Najpewniej wszyscy zadają sobie pytanie, kiedy pogorszenie koniunktury na rynku mieszkaniowym zacznie skutkować wyraźną korektą średniej nominalnej ceny metra kwadratowego mieszkań. Tymczasem – jak wynika z danych GetHome.pl – tylko w Katowicach średnia zmniejszyła się w czwartym kwartale o 3%. W pozostałych największych miastach odnotowaliśmy podwyżkę od symbolicznego 1% (w Gdańsku, Krakowie, Łodzi i Wrocławiu) do 2-3% (w Warszawie i Poznaniu).
Z drugiej strony, przez cały ubiegły rok we wszystkich analizowanych przez ekspertów GetHome.pl miastach średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym wzrosła znacznie mniej niż na rynku pierwotnym. Zmorą deweloperów był bowiem galopujący wzrost kosztów budowy.
Warto pamiętać, że podwyżki średniej ceny metra kwadratowego mają w dużym stopniu charakter statystyczny. W ofercie kurczy się bowiem udział mieszkań tanich, bo te najszybciej znajdują nabywców. Rośnie zaś udział mieszkań drogich i bardzo drogich, które windują średnią. Najbardziej spektakularną zmianę zaobserwowaliśmy we Wrocławiu, gdzie w styczniu ubiegłego roku 37% mieszkań w ofercie agencji pośrednictwa kosztowało więcej niż 10 tys. zł za m kw. W grudniu udział takich lokali wynosił 55%. Z kolei z 6% do 2% skurczył się odsetek mieszkań z ceną ofertową poniżej 7 tys. zł za metr.
Ponadto należy podkreślić, że w wielu przypadkach ceny transakcyjne mogły być niższe od ofertowych, bo niektórzy sprzedający zgadzali się na rabaty.
O zmianę cen zapytaliśmy również współpracujących z nami pośredników. Niemal sześciu na 10 z nich odpowiedziało, że ceny mieszkań wzrosły. Spadek cen zaobserwował zaś niespełna co piąty, a niemal co czwarty uważa, że w 2022 r. ceny ustabilizowały się.
Spadek lub stabilizację cen mieszkań sygnalizują agencje działające w miastach małych i średniej wielkości.
– W 2022 r. widoczna była stabilizacja cen na naszym lokalnym rynku. Dotyczy to zarówno mieszkań i domów, jak i działek – przyznaje Tomasz Góralczyk, którego agencja działa w Łomży, Giżycku i Ostrołęce.
Na wzrost cen wskazują zaś głównie pośrednicy z największych miast. Tam wysoka inflacja przyczyniła się do wzrostu popytu na mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych, głównie z myślą o ich wynajmowaniu.
Boom na rynku najmu
Ankieta GetHome.pl potwierdziła, że taki cel przyświecał najliczniejszej grupie nabywców (aż 73% wskazań). Pośrednicy są zgodni, że rok 2022 przyniósł duże zainteresowanie najmem.
– Pierwsza połowa 2022 r. była lepsza niż poprzedni rok. Więcej było kupujących, minimalnie mniej sprzedających, a do tego boom na rynku najmu, który zaczął się jeszcze przed wybuchem wojny w Ukrainie. W drugiej połowie ubiegłego roku zaobserwowaliśmy znaczący spadek transakcji oraz dużo mniejsze zainteresowanie ze strony kupujących mieszkania. Natomiast najem wciąż utrzymywał się na wysokim poziomie – mówi Tomasz Obarski z agencji Warszawski Agent Nieruchomości.
Z powodu gwałtownego wzrostu oprocentowania kredytów mieszkaniowych, a w konsekwencji spadku zdolności kredytowej, wiele osób musiało wstrzymać się z zakupem mieszkania na własne potrzeby. Ludzie ci muszą jednak gdzieś mieszkać, więc rośnie zainteresowanie najmem. Problem szybko kurczącej się oferty mieszkań na wynajem spotęgował napływ uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy. Niestety, skutkowało to gwałtownym wzrostem stawek czynszowych. Według GUS, w grudniu 2022 r. opłaty na rzecz właścicieli wzrosły średnio aż o 18,1% w porównaniu z analogicznym okresem 2021 r. W największych miastach podwyżki czynszu mogły być dużo większe, nawet o ok. 30%.
Pamiętajmy jednak, że może wynikać to z faktu, że z oferty mieszkań na wynajem w pierwszej kolejności znikają najtańsze. Tak więc nie dość, że oferta się skurczyła, to zostały w niej drogie mieszkania, które windują średnią.
Jakie prognozy na 2023 r.?
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami przyznają, że prognozowanie dotyczące rynku mieszkaniowego jest wyjątkowo trudne.
– Nie widzę żadnych okoliczności, które miałyby poprawić sytuację w 2023 r. Jesteśmy na początku kryzysu związanego z bardzo wysoką inflacją co może doprowadzić do stagnacji gospodarczej – ocenia Piotr Kordus ze szczecińskiej agencji Pronovo.
Dariusz Górski z poznańskiej agencji Masterhouse zamierza wykorzystać szansę na rynku mieszkaniowym, jaką jest napływ obywateli Ukrainy. To nowa grupa docelowa rynku nieruchomości, dla których Polska została nową ojczyzną. – Kolejną szansą jest pokolenie X i Y, które nie doświadczyło skutków kryzysu w 2008 r. Młodzi ludzie z większym optymizmem spoglądają w przyszłość, co przedkłada się na decyzje zakupowe na rynku mieszkaniowym – uważa ten pośrednik.
Ankietowani przez portal GetHome.pl pośrednicy wskazują, że mimo zapaści na rynku kredytów mieszkaniowych wciąż ożywiony jest handel działkami.
– W działki chętnie inwestują osoby posiadające nadwyżki finansowe – przekonuje Kamil Ruchała z agencji House Expert. Małgorzata Zygmuntowska z agencji Zygmuntowska Obrót Nieruchomości dodaje, że ziemia nie ma kosztów eksploatacji. Dodatkowo można zwiększyć jej wartość, np. dzieląc na kilka działek.
Optymizm stara się zachować Jan Czajkowski z agencji Alfa Home. – Rok 2023 zacząłem od sprzedaży nieruchomości w ciągu czterech dni od jej wystawienia na rynek. Mam nadzieję, że to dobry prognostyk zarówno dla mnie jak i całego rynku – stwierdził pośrednik.
