Jak wynika z ostatniego raportu międzynarodowej firmy doradczej Colliers, w I połowie 2021 roku wartość transakcji dokonanych w Europie Środkowo-Wschodniej wyniosła 4,9 miliarda euro, o ok. 22% mniej niż w analogicznym okresie 2020 roku. Największy udział w wolumenie miała Polska z wynikiem prawie 2,5 mld euro. Wg szacunków ekspertów Colliers, wolumen transakcji na koniec roku będzie oscylował w przedziale 10,0 – 11,0 mld euro.
– Wszystkie kraje w regionie CEE, z wyjątkiem Węgier i Słowacji, odnotowały spadki wolumenów rok do roku w porównaniu do analogicznych okresów w latach 2020 i 2019. Pomimo powolnego startu nastroje inwestorów pozostają dobre i sugerują wzrost aktywności w drugiej połowie roku, w zależności od dostępności produktu i poprawy możliwości podróżowania – mówi Kevin Turpin, Dyrektor ds. badań rynku na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.
Stopy w dół
Od początku roku nastąpiła kompresja stóp kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych na poziomie od 25 do 200 punktów bazowych, gdyż sektor ten nieprzerwanie cieszy się dużym zainteresowaniem ze strony inwestorów. Stopy zwrotu za najlepsze powierzchnie biurowe poza Warszawą i Pragą również nieznaczne się przesunęły – o 25 punktów bazowych. Z kolei na niektórych rynkach w sektorze centrów handlowych nastąpiła dalsza dekompresja, jako że sektor ten stara się odbudować swoją pozycję po zniesieniu ograniczeń działalności nałożonych w ciągu ostatnich 16 miesięcy.
Najatrakcyjniejsze aktywa
W pierwszej połowie 2021 r. ponownie dominował sektor biurowy. Dużym zainteresowaniem inwestorów nadal cieszą się także sektory magazynowy i mieszkaniowy, jednak ich rozwój jest hamowany przez niedobór podaży w stosunku do popytu. Wolumen wypracowany w sektorze handlowym to w dużej mierze wynik transakcji, których przedmiotem były parki handlowe i supermarkety. Wolumen transakcji hotelowych pozostaje ograniczony.
Aktywna Europa
W pierwszej połowie 2021 r. największą aktywność w regionie Europy Środkowo-Wschodniej wykazywał kapitał europejski z 46-proc. udziałem w całkowitym wolumenie, a zwłaszcza inwestorzy ze Skandynawii, Wielkiej Brytanii i Niemiec. Również inwestorzy krajowi z Europy Środkowo-Wschodniej nie pozostali bierni w zakresie zakupu aktywów na własnych rynkach, ale także w całym regionie. Swoją passę kontynuują kapitały czeski i węgierski z odpowiednio 20-proc. i 10-proc. udziałem w całkowitym wolumenie regionalnym. Jak dotąd mało aktywne były kapitały północnoamerykański, azjatycki, bliskowschodni i afrykański, jednak oczekuje się, że ich aktywność powróci w drugiej połowie roku.
Pustostany w górę
Na wielu rynkach w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej wskaźnik pustostanów od 2020 r. wzrósł do wartości dwucyfrowych i wciąż rośnie. To wynik oddawania do użytku kolejnych budynków, których budowa rozpoczęła się jeszcze przed pandemią oraz powolnej absorbcji dostępnych powierzchni. W rezultacie mamy do czynienia z pewną presją na obniżenie czynszów oraz na zwiększenie zachęt dla najemców.
Sektorem, w którym wskaźniki pustostanów w większości krajów spadły, jest sektor magazynowy – średnio kształtują się na poziomie 5-6%. To efekt utrzymującego się dużego popytu ze strony najemców oraz niewystarczającej podaży powierzchni, szczególnie w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach. Na dość stabilnym poziomie utrzymują się czynsze w tym sektorze – średnie miesięczne stawki w całym regionie wynoszą 4,3 euro za mkw. To daje deweloperom i wynajmującym silną pozycję negocjacyjną. Tam, gdzie to możliwe preferują oni budowę obiektów pod klucz (ang. build-to-suit) zamiast budowy spekulacyjnej.
