5 października 2019 r. mija rok od wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która notabene doczekała się już trzech nowelizacji.
Prócz zasady, zgodnie z którą z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności, ustawodawca wprowadził instytucję tzw. opóźnionego przekształcenia w art. 13 omawianej ustawy.
Choć jej wprowadzenie miało wyeliminować problemy, jakie pojawiały się przy zastosowaniu dotychczasowych przepisów regulujących określone stany faktyczne związane z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, przyjęte brzmienie art. 13 wcale nie jest tak jednoznaczne i zero jedynkowe, jak zakładali autorzy ustawy.
Na pierwsze rzut oka wydaje się, że z treści przepisu wynika, iż w przypadku wzniesienia po dacie 1 stycznia 2019 r. na gruncie przeznaczonym do zabudowy na cele mieszkaniowe budynku mieszkalnego w rozumieniu ustawy, prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności z dniem uostatecznienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie tego budynku.
– Pierwsze zagadnienie, jakie wyłania się na tle omawianej regulacji, sprowadza się do ustalenia, czy warunkiem przekształcenia opóźnionego jest trwająca w dniu 1 stycznia 2019 roku budowa na gruncie. Część komentatorów stoi na stanowisku, iż istotnie trwająca i formalnie niezakończona z końcem 2018 r. budowa jest warunkiem niezbędnym, aby móc skorzystać z dobrodziejstwa art. 13. Stanowisko przeciwne zajęli jednak autorzy projektu ustawy, a także za wykładnią odmienną od przedstawionej opowiadają się urzędnicy mówi w rozmowie z MarketNews24 Aleksandra Karteczka, prawnik z kancelarii Zięba&Partners. – Twierdzą, że w dniu 1 stycznia 2019 roku grunt może być niezabudowany, ulec zabudowie w sposób określony w ustawie może w późniejszym czasie, relewantnym zaś momentem do zastosowania przepisu jest dzień uzyskania przez decyzję o pozwoleniu na użytkowanie budynku mieszkalnego. Skoro bowiem celem ustawy jest wyeliminowanie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, to wykładania przyjmująca warunek trwającej budowy w dniu 1 stycznia 2019 roku nie jest trafna, jako że nie realizuje postulatu wyeliminowania prawa użytkowania wieczystego w sposób w miarę kompleksowy, jak zakładano przy projektowaniu ustawy.
Kolejnym problematycznym zagadnieniem, z którym można się spotkać w praktyce jest kwestia zabudowy gruntu – ustawodawca nie posługuje się pojęciem nieruchomości w art. 13. W sytuacji, gdy dana działka gruntu jest jedyną działką objętą daną księgą wieczystą, problem ma znaczenie marginalne. Nie jest jednak oczywiste, jak należy postąpić w sytuacji, w której jedna księga wieczysta obejmuje kilka działek gruntu o różnej klasyfikacji w ewidencji gruntów, z których tylko jedna zostaje zabudowana w sposób określony w ustawie, a inwestor uzyskał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie wzniesionego na niej budynku. Z uwagi na fakt, że inwestor posłużył się pojęciem gruntu, a nie nieruchomości, należy przyjąć, że tylko prawo użytkowania wieczystego tej zabudowanej działki gruntu może ulec przekształceniu w prawo własności, zaś pozostałe niezabudowane działki nie.
– W konsekwencji taką działkę należy odłączyć do nowozałożonej księgi wieczystej i wpisać w dziale II jako właściciela dotychczasowego użytkownika wieczystego – wyjaśnia A.Karteczka (Zięba&Partners).
