Planowane przez rząd wprowadzenie podatku od hurtowego zakupu mieszkań może obniżyć atrakcyjność inwestycyjną tego segmentu rynku nieruchomości, a w dłuższej perspektywie doprowadzić do ponownego wzrostu cen mieszkań w Polsce, uważają prawnicy międzynarodowej kancelarii prawnej DLA Piper.
Jak wynika z ubiegłotygodniowych wypowiedzi przedstawicieli rządu, w Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad wprowadzeniem dodatkowych opłat dla funduszy inwestycyjnych hurtowo kupujących mieszkania od deweloperów. Rząd twierdzi, że popyt od inwestorów instytucjonalnych winduje ceny nieruchomości, uniemożliwiając ich zakup przez klientów indywidualnych.
– Trafnie dostrzegając problem rosnących cen mieszkań i czynszów, rząd rozważa ryzykowne rozwiązanie, które w konsekwencji może doprowadzić do efektu odwrotnego niż zamierzony – mówi Michał Pietuszko, partner oraz szef zespołu nieruchomości w warszawskim biurze DLA Piper. – Wprowadzenie dodatkowej daniny publicznej zwiększy koszty transakcji, co w perspektywie czasu może doprowadzić do zmniejszenia atrakcyjności inwestycyjnej zakupu mieszkań w Polsce, a w konsekwencji do zmniejszenia ich podaży i wzrostu cen.
Z powodu gwałtownego spadku zainteresowania ze strony klientów indywidualnych zakupem mieszkań coraz więcej deweloperów kieruje swoją ofertę do nabywców instytucjonalnych działających w segmencie wynajmu PRS (Private Rented Sector). Malejący popyt ze strony klientów indywidualnych to efekt spadku ich zdolności kredytowej, do czego przyczynił się silny wzrost stóp procentowych i kosztów obsługi kredytów hipotecznych, jak również zaostrzenie polityki kredytowej przez banki w związku z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego.
– Rozważana przez rząd koncepcja zdaje się być skuteczna tylko w krótkim terminie. Teraz faktycznie może ograniczyć popyt funduszy i dostarczy budżetowi nowych środków. Natomiast w długim terminie nie sprawdzi się. Tymczasem najem instytucjonalny może odegrać istotną rolę w rozwiązywaniu problemu mieszkaniowego w Polsce, co należy rozpatrywać w kategorii szans a nie wyłącznie zagrożeń. Dobrym rozwiązaniem problemu wskazywanego przez rząd mogłoby być dalsze rozwijanie i zwiększenie atrakcyjności rozwiązań już wprowadzonych do polskiego systemu prawnego, takich jak chociażby w kierunku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności – twierdzi Wojciech Sulimierski, associate w zespole nieruchomości w warszawskim biurze DLA Piper.
Jak wskazują prawnicy DLA Piper, rosnące zainteresowanie międzynarodowych funduszy polskim rynkiem mieszkaniowym to efekt stopniowego zrównywania się czynszów za wynajem w Polsce z czynszami w innych krajach zachodnioeuropejskich. Ponadto, w Polsce następuje też zmiana preferencji klientów, którzy na skutek większej mobilności nie dążą do posiadania nieruchomości na własność.
– Rola ustawodawcy powinna polegać przede wszystkim na stwarzaniu szans rozwoju zarówno społecznego poprzez zaspokajanie bieżących potrzeb mieszkaniowych, jak również ekonomicznego poprzez dalsze przyciąganie kapitału zagranicznego, przy jednoczesnym ograniczaniu ryzyka uzależnienia dostępności mieszkań od często agresywnych postaw rynkowych – dodaje Wojciech Sulimierski. – Jeśli chodzi o rozwój rynku PRS, należy się cieszyć, że polski rynek mieszkaniowy ma szansę rozwijać się i zyskiwać nowe źródło finansowania w postaci funduszy zagranicznych. Mamy nadzieję, że plany rządu nie doprowadzą do zmniejszenia atrakcyjności nowych rozwiązań, które teraz wchodzą na polski rynek na większą skalę.
