Podwyżki, elektromobilność i ekologia – trendy w zarządzaniu nieruchomościami

W dużych miastach popyt na nieruchomości wciąż wysoki. Na rynku brakuje 2 mln mieszkań [DEPESZA]

Patrząc z perspektywy pierwszego półrocza oraz z punktu widzenia zarządcy nieruchomości dostrzegamy trzy wyraźne trendy na końcówkę 2020 i początek 2021 roku. Pierwszy z nich związany jest w sposób oczywisty z pandemią COVID-19. Drugi zaś z dość długo rysującą się popularnością rozwiązań proekologicznych. Ostatnim trendem jest aspekt ekonomiczny związany z ciągle zmieniającymi się przepisami prawa pracy oraz kosztami utrzymania nieruchomości w Polsce.

COVID-19 trochę namieszał, ale z pozytywnym wpływem

Pierwszą ważną modyfikacją w pracy i funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych w Polsce będzie element spotkań, głosowań i zebrań. Wszystkie te powyższe czynności już od jakiegoś czasu powinny odbywać się zdalnie. Mimo luzowania obostrzeń i powrotu do możliwości przeprowadzenia pewnych czynności osobiście, prawdziwie profesjonalni zarządcy uruchomili narzędzia online, które pomagają załatwić wszystkie wspólnotowe sprawy w 100% bez kontaktu osobistego. Co więcej, profesjonaliści czynią starania, aby Rząd wpisał na stałe stosowne regulacje w ustawę o własności lokali związane z procedowaniem spraw administracyjnych w sposób zdalny – z wykorzystaniem odpowiednich narzędzi informatycznych. Na dzień dzisiejszy, każda ze wspólnot która chce w taki sposób procedować musi najpierw podjąć stosowną uchwałę i ją przegłosować w tradycyjny sposób – np. zbierając podpisy od drzwi do drzwi poprzez pracownika firmy zarządzającej daną nieruchomością lub reprezentanta Zarządu. Wspólnoty, które liczą na zmianę obostrzeń i rychły powrót do normalności mogą się zwyczajnie bardzo zdziwić. Przed nami kolejna fala pandemii i nie ma co się oszukiwać – mimo bardziej zrównoważonego podejścia Rządu do lockdownu, obostrzenia w sektorze administracji budynkami są bezinwazyjne i konieczne. Te firmy, które zwlekają z wdrożeniem rozwiązań informatycznych do bardziej sprawnego i efektywnego funkcjonowania będą musiały to zrobić tak czy inaczej i przegrają walkę z konkurencją, która będzie już w tej materii bardzo sprawna. Na rynku jest obecnie dostępnych kilka bądź kilkanaście narzędzi, które można kupić i wdrożyć praktycznie od ręki. Są to rozwiązania dedykowane dla branży zarządzania nieruchomościami bądź wymagające niewielkich modyfikacji i dostosowania do naszej pracy. My z tego typu rozwiązań autorskich korzystamy od lat i zapewniam, nie taki wilk straszny jak go malują.

Kolejną kwestią, na którą musimy się przygotować to niestety kolejna spora podwyżka cen odbioru i zagospodarowania naszymi odpadami. Na firmy z branży „śmieciowej” nałożono wysokie wymagania i rygory, które muszą wypełniać. Efektem tego jest ponowna rekalkulacja ryzyka i dołożenie do ustalonych cen kolejnych elementów. Oznacza to jeszcze wyższe opłaty za odbiór nieczystości już niebawem. Dochodzimy do pewnego absurdu. Nasze ceny zbliżają się bądź przekraczają ceny w zachodnich stolicach. Przy czym średnie zarobki gospodarstw domowych w Polsce dalej odbiegają od średniej w starej Europie. Warto byłoby pokusić się o audyt i swego rodzaju kontrolę, zarówno warunków, przepisów w przetargach i dodatkowych wymagań nałożonych przez samorządy, jak i wyceny samych firm, które później wygrywają konkursy na świadczenie usług odbioru i zagospodarowania odpadami. Efektem rewolucji śmieciowej miała być ekologia i pozostawienie dzięki segregacji stawek na względnie rynkowych poziomach. Tymczasem mamy sytuację zupełnie odwrotną – segregacja jest coraz bardziej rygorystyczna, a ceny szybują dalej ku górze. Myślę, że w kolejnym roku przyjdzie kres takich praktyk i ktoś będzie musiał nie tyle zbadać ten rynek, co w znaczący sposób go uregulować odpowiednimi przepisami.

Ekologia pozytywną rysą na pandemicznym wymiarze zarządzania nieruchomościami

W najbliższych miesiącach, będziemy mieli do czynienia z lawinowo rosnącą liczbą wniosków o zakładanie fotowoltaiki, także w miastach i dużych aglomeracjach w Polsce. Rosnące koszty utrzymania nieruchomości wypływają bezpośrednio na ciągłe poszukiwanie oszczędności tam, gdzie to możliwe. Ponieważ zakładanie baterii słonecznych i instalacji prądotwórczych w coraz większym stopniu podlega refinansowaniu z dopłat EU, coraz więcej wspólnot mieszkaniowych decyduje się podjąć to wyzwanie. W wielu zarządzanych przez nas inwestycjach jesteśmy w trakcie realizacji i po wielu wymiarowych kalkulacjach, które pomagają nam poznać koszty i potencjał skali zwrotu z inwestycji. Przy przyjętych przez nas kryteriach realizacje, których jesteśmy świadkami zwrócą się w 7 do 10 lat. Jeśli weźmiemy pod uwagę dopłaty unijne – może to być nawet 5-letnia stopa zwrotu. Później instalacja będzie zarabiać sama na siebie i stanowić także dodatkowe zasilanie w budynkach oraz częściach wspólnych. Reasumując w ujęciu np. 30 lat inwestycji – to czysta korzyść dla każdego mieszkańca i realna oszczędność – zwłaszcza, że ceny prądu raczej nie będą topniały przez 3 kolejne dekady z rzędu.

W tym duchu coraz więcej mieszkańców zgłasza się do nas z prośbą o wsparcie w zakresie instalacji prywatnych ładowarek do pojazdów elektrycznych. Na początku boomu w segmencie elektromobilności wystarczało jedno lub dwa miejsca wydzielone na ładowanie pojazdów elektrycznych na terenie inwestycji. Dzisiaj takich wniosków otrzymujemy naprawdę bardzo dużo i stanowią one coraz większy odsetek pośród miejsc postojowych na terenach inwestycji, którymi zarządzamy.

Kolejnym aspektem jest nowy trend mikro retencji wody, czy specjalnych zbiorników poświęconych na zbieranie deszczówki. Tzw. szara woda może nie tylko zasilić podlewanie ogródków, trawników, klombów i innych nasadzeń, ale również służyć np. do zasilenia spłuczek w pionach WC. Mamy kilka inwestycji na terenie Warszawy, które właśnie w ten sposób wykorzystują retencję wody deszczowej. Warto tutaj wspomnieć, że wspólnoty mogą dzięki retencji również ubiegać się o niemałe dofinansowanie takich aktywności z budżetów urzędów gmin i miast. Pozwoli to zasilić budżet wspólnoty i refinansować koszty związane z budową zbiorników retencyjnych.

Finansowanie zmieni się o 180 stopni – ochrona także będzie zdalna

Ostatnim jakże ważnym trendem jest wzrost kosztów utrzymania nieruchomości. Niestety będziemy płacili coraz wyższe czynsze. Wszystko drożeje, koszty pracy, utrzymania budynków w czystości, prąd, wywóz śmieci oraz ogólnie rozumiane usługi komunalne. Te wszystkie elementy złożą się na podwyżki od nowego roku. Kolejnym aspektem tego trendu jest choćby wzrost wynagrodzenia minimalnego, który w końcu przełoży się na konieczność rezygnacji z ochrony całodobowej na rzecz monitoringów ze wsparciem zdalnej interwencji patrolu firmy ochroniarskiej. Będą funkcjonowały trzy modele, w jednym z nich będzie istniał monitoring online jako jedyna forma zabezpieczenia nieruchomości. W kolejnym mix kamer oraz patroli w wyznaczonych godzinach. Trzeci model będzie zakładał mix kamer wraz z ewentualną interwencją w razie wtargnięcia na teren nieruchomości. To konsekwencja wzrostu opłat za usługi ochrony, ale sądzę, że to dopiero początek konsekwencji podwyżek. Myślę, że cięcia mogą być również widoczne w utrzymaniu czystości czy pracach konserwacyjnych. Ucierpią na tym także fundusze remontowe, które będą musiały mieć dużo większe rezerwy finansowe na poczet ewentualnych przyszłych napraw.

Autor:Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus