Północ czy południe Warszawy to częściej wybierana lokalizacja na biuro firmy logistycznej?

Jakub Potocki
Jakub Potocki, Negocjator w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO

Firma doradcza AXI IMMO sprawdziła, które lokalizacje na biurowej mapie Warszawy są najchętniej wybierane przez firmy z branży logistycznej. W tym celu, na podstawie danych teleadresowych 40 dużych i średnich firm z tego sektora, przygotowała analizę i wskazała główne trendy w tej grupie najemców.

  • Które dzielnice Warszawy są najczęściej wybierane przez firmy specjalizujące się w branży logistycznej?
  • Jakie przyczyny decydują o tym, że obrzeża miasta to interesująca lokalizacja dla tego sektora?
  • Czy Okęcie aspiruje do tytułu zagłębia biurowego warszawskich logistyków?

Z przeprowadzonej analizy teleadresowej firm z sektora logistycznego wynika, że bliska odległość do terminalu CARGO na warszawskim Okęciu to główne kryterium wyboru lokalizacji na siedzibę główną lub reprezentacyjne biuro dla tej grupy najemców. Z tych względów południe Warszawy (Mokotów, Ochota, Ursus, Ursynów, Wilanów i Włochy) wybrało prawie 65% średnich i dużych firm logistycznych, a co więcej, spośród tej grupy, co drugi najemca zdecydował się na stołeczne Włochy. Z kolei północną część miasta (Białołękę, Pragę Północ, Targówek i Żoliborz) wybrało zaledwie 20% najemców.

W 15 z 40 analizowanych przypadków zauważyliśmy, że firmy z sektora logistycznego zdecydowały się na lokalizacje swojego biura na warszawskich Włochach. Z perspektywy działalności operacyjnej tych przedsiębiorstw jest to logiczne rozwiązanie, ponieważ praktycznie do maksimum skracamy czas dojazdu do terminalu CARGO, aby szybciej przygotować i przejść procedury administracyjne w urzędzie celnym tj. nadać lub odebrać przesyłki czy załatwić sprawy celne,” mówi Jakub Potocki, Negocjator w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

Zmieniając nieco perspektywę i patrząc na koncentrację lokalizacyjną najemców biurowych z sektora logistycznego można stwierdzić, że szeroko rozumiana strefa Okęcia łącząca dzielnicę Włochy i graniczące z nią Ochotę, Mokotów i Ursynów skupiła blisko 60 % najemców. Wartym podkreślenia jest również fakt, że 80% (32 z 40 firm) dużych i średnich firm zdecydowała się na biuro w dzielnicach umożliwiających łatwiejszy wjazd i wyjazd z Warszawy (Białołęka, Ochota, Praga-Północ, Targówek, Ursus, Ursynów, Wilanów, Włochy, Wola i Żoliborz).

Za południem Warszawy przemawiają jeszcze dwa istotne fakty. Jeżeli przyjrzymy się rozkładowi powierzchni magazynowej w obrębie stolicy zwrócimy uwagę, że większość centrów dystrybucyjnych zlokalizowana jest na południowym zachodzie miasta. Celem ulokowania siedziby głównej czy biura w tej część Warszawy będzie zatem troska o bardziej wydajne wykorzystanie czasu i skrócenie czasu dojazdu pracowników biurowych do centrów logistycznych. Po drugie to w tej części stolicy znajdują się główne arterie komunikacyjne, w tym budowana Południowa Obwodnica Warszawy, w której części  będzie biec autostrada A2, a jadąc bardziej na północ dojazd do dróg ekspresowych S7 i S8. Co ciekawe przez lata fragment trasy S7 w odcinku Al. Prymasa Tysiąclecia wykorzystywany był jako zachodnia obwodnica Warszawy. Dziś tę rolę przejął węzeł Konotopa, który niejako wyłącza wjazd samochodów ciężarowych do centrum miasta,” dodaje Danuta Dzierżak, Associate Director w Dziale Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych, AXI IMMO.

Biorąc pod uwagę rozkład najemców z sektora logistycznego i ich dużą koncentrację w strefie Okęcia możemy bez przeszkód nazywać tę lokalizację zagłębiem logistyków biurowych. Decyzję tą determinują przede wszystkim rodzaj i charakter dostarczanych usług, który predysponuje wybór Okęcia/Włoch na główne centra operacyjne na Warszawę i cały region. Dodatkowo, istotnym czynnikiem zachęcającym do wyboru tej lokalizacji jest fakt niższych stawek czynszu (12-14,5 EUR/mkw.) za A-klasowe powierzchnie biurowe w porównaniu np. do Śródmieścia (19-25 EUR/mkw.) czy ostatnio popularnej Woli (16-23 EUR/mkw.).

Oczywiście, tak jak kiedyś i dziś znajdują się firmy, które będą chciały mieć biuro w centrum miasta czy w bardziej prestiżowych lokalizacjach, jednak decyzja ta będzie motywowana głównie wielkością takiego przedsiębiorstwa i tym czy jest to np. duża międzynarodowa korporacja. Choć i w tych przypadkach patrząc na rozkład powierzchni biurowej w Warszawie, dużo atrakcyjniejszą ofertę najmu otrzymamy na Mokotowie-Służewcu czy na Ochocie. Opcje te są pewnego rodzaju kompromisem, w którym możemy zyskać atrakcyjną powierzchnię bez straty na standardzie i prestiżu biurowca,” mówi Jakub Potocki.

Do dziś obserwujemy sytuację, w której część najemców z sektora logistycznego przeznacza na swoje biuro część zajmowanej powierzchni magazynowej lub wybiera budynek o nieco niższej klasie w bliskiej odległości od hali magazynowej. Jednak zmieniające się trendy, a przede wszystkim dostęp do wykwalifikowanych pracowników sprawia, że logistycy powoli relokują się do nowszych biur, a przede wszystkim budynków oferujących więcej udogodnień w standardzie,” dodaje Jakub Potocki.

Potencjał południa Warszawy dostrzegli także deweloperzy biurowi. W odróżnieniu od projektów zlokalizowanych w centrum miasta i przez fakt bliskiej odległości od lotniska im. F. Chopina nie zaobserwujemy w tej strefie typowych wież biurowych. Tu klasą dominującą są kilku piętrowe biurowce o charakterze biznes parków. To w tej części miasta dostępne są takie projekty jak Business Garden (Vastint), Flanders Business Park (Liebrecht & wooD), Poleczki Park (UBM Develpment) czy The Park Warsaw (White Star). Najemcy decydujący się na warszawskie Włochy mogą liczyć przede wszystkim na większą niż w innych dzielnicach powierzchnię terenów zielonych, często ze strefą do rekreacji, a także na dużą liczbę miejsc parkingowych.