Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy w marcu 2024 wzrosła o 43,2 proc. rok do roku, a w porównaniu z lutym 2024 o 11,2 proc. I choć minimalnie zmalała liczba oddawanych mieszkań, można mówić o dynamicznym odbiciu po ostatnim okresie spowolnienia. W najbliższych tygodniach można się również spodziewać promocji, choć bez radykalnego wpływu na ceny. Deweloperzy, którzy w swoich zasobach mają mieszkania w inwestycjach, których sprzedaż ruszyła przed 1 lipca 2022 r., będą je chcieli sprzedać przed 1 lipca 2024 r.
Skąd taki pośpiech u deweloperów? 1 lipca 2022 r. weszła w życie nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W obawie przed zawirowaniami z jakimi wiązać mógłby się początkowy etap stosowania nowego prawa, wielu inwestorów wolało rozpocząć budowy na starych zasadach. Ci, którzy wystartowali ze sprzedażą przed 1 lipca 2022 roku, mogli przez dwa lata budować na podstawie dotychczasowych przepisów, m.in. sprzedawać mieszkania bez odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i nie przekazywać danych do ewidencji Funduszu. Po 1 lipca 2024 r. wszyscy deweloperzy będą musieli zawierać umowy na podstawie nowych przepisów.
Czas do 1 lipca
Ponieważ nowe regulacje to dodatkowe formalności i koszty, możemy się spodziewać, że w najbliższych dwóch miesiącach na rynku pojawi się sporo promocyjnych ofert. Deweloperzy będą chcieli wyprzedać lokale. Chodzi głównie o te inwestycje, gdzie zostało kilka, kilkanaście lokali. Jeśli nie uda się ich teraz sprzedać, w lipcu wszystkie umowy będą się wiązały z nowymi formalnościami i obowiązkami, w tym dotyczącymi składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – wyjaśnia Przemysław Dziąg dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm I dodaje: – Obostrzeń tych pozwoli uniknąć jedynie sprzedaż lokali do 1 lipca 2024 r.
Potwierdza to Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku mieszkaniowego
w Otodom Analytics: – Dane z siedmiu największych rynków mieszkaniowych oraz ich aglomeracji wskazują, że w ofercie deweloperów znajduje się dziś 65 200 mieszkań i domów. Pula lokali wprowadzonych przed 1 lipca 2022 r. wynosi zaś 11 300 lokali. I to właśnie te lokale – jeśli nie uda się ich sprzedać przed lipcem tego roku – muszą wejść w reżim nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Zakładam więc, że część deweloperów chcąc uniknąć dodatkowych formalności zdecyduje się oferować te mieszkania na promocyjnych warunkach. I dodaje: – Czeka nas czas promocji, ale bez radykalnego wpływu na średnie ceny nieruchomości, które – wiele na to wskazuje – pozostaną w tendencjach wzrostowych.
Zdążyć przez nowelizacją warunków technicznych
Deweloperzy nie próżnują. Statystyki GUS za marzec pokazują, że zabrali się do pracy i zaczęli wbijać łopaty pod kolejne inwestycje. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli, wzrosła o 43,2 proc. r/r i wyniosła 15 764, zaś w ujęciu miesięcznym wzrosła o 11,2 proc. Od stycznia do marca 2024 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 41 994 tys. mieszkań (o 79,3 proc. więcej niż w tym samym czasie w ubiegłym roku, ale tak duży wzrost procentowy to efekt niskiej bazy z poprzedniego roku). Niemniej tak dobre wyniki nie były obserwowane od dawna. Jaki jest tego powód? Do odbudowania zapału inwestycyjnego deweloperów przyczynił się fakt zapowiedzi programu „Mieszkanie na start”, ale przede wszystkim fakt, że 1 kwietnia wejść miała w życie nowelizacja warunków technicznych. Chęć prowadzenia inwestycji według dotychczasowych przepisów była głównym czynnikiem, który sprzyjał nowym inwestycjom.
Dobre marcowe wyniki dotyczące startów nowych inwestycji są bez wątpienia związane ze zmianami w Od 1 kwietnia miało wejść w życie rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Pod hasłem walki z „patodeweloperką” wprowadzało zmiany, które mogły zakończyć się tym, że niektóre projekty, gdyby nie wystartowały, trafiłyby do kosza. Wejście przepisów zostało jednak, niemal w ostatniej chwili, przesunięte co towarzyszy zwiększonej aktywności deweloperów. Kolejnym czynnikiem jest zapewne zapowiedź programu „Mieszkanie na start”. Nie mówiłbym jednak o stabilizacji rynku pod kątem podaży. Na to jest za wcześnie – komentuje Przemysław Dziąg, PZFD.
Wpływ na podaż na największych rynkach w Polsce mają też inne czynniki. Inwestorzy w kraju twierdzą, że brak jest odpowiednich gruntów. Zwracają również uwagę na przedłużające się procedury, które blokują możliwość zwiększania podaży.
