Na początku 2021 r. zaledwie co czwarty uczestnik sektora nieruchomości komercyjnych spodziewał się pogorszenia warunków gospodarczych w Europie Środkowej. To zdecydowana poprawa w porównaniu z drugim kwartałem minionego roku, gdy twierdziło tak 93 proc. z nich. Jednakże, jak wynika z trzeciej edycji badania przeprowadzonego przez firmę doradczą Deloitte „Real Estate Confidence Survey for Central Europe”, deweloperzy i inwestorzy wciąż dostosowują swoje strategie do nowych warunków.
Badanie „Real Estate Confidence Survey for Central Europe” przeprowadzono już po raz trzeci wśród członków zarządów, menadżerów i specjalistów działających w branży nieruchomości przede wszystkim w Polsce, Czechach, na Węgrzech i w Rumunii, a także na terenie całej Europy Środkowej. Wcześniejsze edycje odbyły się w 2019 oraz w 2020 roku, gdy ze względu na szybko zmieniające się okoliczności spowodowane wybuchem pandemii, zostało ono podzielone na dwie tury – w styczniu (I kwartał) i kwietniu (II kwartał).
Spis treści:
Poprawa nastrojów na rynku
Z wcześniejszych edycji badania wynika, że respondenci przewidywali utrzymanie stabilnego rozwoju środkowoeuropejskiego rynku nieruchomości. Pierwszy kwartał minionego roku zmienił zasadniczo to nastawienie i w kwietniu 2020 r. aż 93 proc. respondentów spodziewało się pogorszenia warunków gospodarczych w regionie.
Początek tego roku przyniósł kolejne odwrócenie panującego trendu. Tylko 24 proc. odpowiedzi było zdecydowanie pesymistycznych, co jest wynikiem podobnym do uzyskanego w 2019 r. Z kolei 37 proc. badanych uważało, że klimat gospodarczy pozostanie stabilny, natomiast 39 proc. – co stanowi największy udział we wszystkich edycjach raportu – miało wobec gospodarki pozytywne oczekiwania.
– Porównując odpowiedzi respondentów z Polski i Czech na tle odpowiedzi wszystkich uczestników badania z Europy Środkowej, można zauważyć, że nastroje panujące w Polsce są nieznacznie mniej optymistyczne w porównaniu z resztą regionu CE, a w szczególności z Czechami. 45 proc. podmiotów działających w Czechach i 36 proc. firm aktywnych na rynku nieruchomości w Polsce pozytywnie ocenia klimat gospodarczy w krajach, w których działają. Trendy dla tych krajów są zbieżne z tymi zanotowanymi dla całego regionu Europy Środkowej – mówi Dominik Stojek, partner associate, lider zespołu doradztwa nieruchomościowego Deloitte w Polsce.
Okazje do inwestowania
Najnowsze badanie Deloitte pokazuje, że sytuacja na rynku nieruchomości jest oceniana znacznie bardziej optymistycznie niż w czasie drugiej edycji badania, przeprowadzonego w minionym roku. Ankieta wykazała rekordowy odsetek odpowiedzi o pozytywnych oczekiwaniach w zakresie aktywności rynkowej (46 proc.) i wolumenu transakcji (48 proc.) w całym regionie Europy Środkowej. Tylko co piąty respondent przewiduje spadek ogólnej aktywności rynkowej i jest to wskazanie zbliżone do tego sprzed pandemii, kiedy taką odpowiedź wybrało prawie 20 proc. pytanych.
Na początku 2021 r. oczekiwania dotyczące wzrostu dostępności nowych produktów inwestycyjnych w regionie CE nadal były silne. Tak prognozuje 58 proc. badanych i jest to wzrost o 5 p.p. w porównaniu z drugim kwartałem 2020 r. – Większość praktyków rynkowych spodziewa się wzrostu dostępności produktów inwestycyjnych, a takie oczekiwania są szczególnie powszechne wśród profesjonalistów działających w Polsce. Aż 72 proc. respondentów uważa, że nasz rynek będzie oferował większą liczbę produktów inwestycyjnych, a jedynie 12 proc. jest przeciwnego zdania – mówi Maciej Krasoń, partner w dziale audit & assurance, lider sektora nieruchomości i budownictwa w Europie Środkowej, Deloitte.
W porównaniu z poprzednimi edycjami badania, rośnie zainteresowanie branżą logistyczną i mieszkaniową, w tym mieszkań na wynajem. Sektory te zostały wskazane przez uczestników ankiety jako najbardziej odporne na negatywne skutki pandemii. 30% deweloperów zamierza skupić się na sektorze logistycznym i łącznie aż 35 proc. na sektorze mieszkaniowym. W przypadku inwestorów to odpowiednio 25 proc. dla sektora logistycznego i 38 proc. wskazań sektora mieszkaniowego. Dodatkowo, ankietowani spodziewają się największej konkurencji o nowe projekty inwestycyjne w 2021 r. właśnie na rynku nieruchomości logistycznych. Oczekiwania co do wzrostu konkurencji w tym sektorze są między innymi napędzane rosnącą rolą e-commerce.
– Widzimy coraz większe zainteresowanie funduszy aktywami logistycznymi. Rynek się rozrasta, dostarczane są wysoko specjalistyczne produkty, za czym idzie kompresja yieldów. Prognozujemy, że w 2021 r. stopy kapitalizacji dla produktów magazynowych osiągną poziom poniżej 6 proc., a dla aktywów najwyższej klasy nawet poniżej 5 proc. Sytuacja wygląda optymistycznie, choć mierzymy się z pewnymi utrudnieniami, jak choćby coraz wyższe koszty realizacyjne projektów, droższa ziemia, opóźnienia w wydawaniu pozwoleń i decyzji administracyjnych. Największym wyzwaniem będzie jednak sprostanie popytowi generowanemu przez inwestorów. W 2020 r. transakcje aktywów magazynowych stanowiły niemal połowę całego wolumenu rynkowego, a w tym roku mogą ten ubiegłoroczny rekord pobić. Jesteśmy na to przygotowani, mamy zabezpieczone grunty i szykujemy kolejne nowe projekty – mówi Tomasz Lubowiecki, założyciel i prezes 7R S.A.
Nastroje w pierwszych miesiącach po wybuchu pandemii nie były jednak tak optymistyczne. W kwietniu 2020 r. 88 proc. respondentów spodziewało się spadku aktywności rynkowej w nadchodzących miesiącach, a 75 proc. z nich uważało, że ogólna wartość transakcji spadnie. Dla rynku polskiego te wartości wynosiły odpowiednio 81 i 79 proc., a dla czeskiego 80 i 60 proc.
– Wciąż jest jeszcze za wcześnie, żeby podsumowywać wpływ pandemii na polski segment nieruchomości komercyjnych, niemniej w ostatnim roku osiągnął on trzeci najlepszy wynik wolumenów inwestycyjnych w historii. W skali globalnej nie wszystkie lokalizacje SSC/BPO poradziły sobie równie dobrze w czasie pandemii, co może skutkować przenoszeniem kolejnych operacji do Polski. Przestrzenie biurowe cały czas są bardzo potrzebne i dlatego ten rynek nadal będzie się rozwijać. Przedłużający się tryb pracy zdalnej mocno doskwiera coraz większej liczbie pracowników, którzy skarżą się między innymi na brak interakcji i swobodnej komunikacji w zespołach, co z kolei negatywnie wpływa na współpracę między działami w firmach. Z naszych obserwacji wynika, że większość ludzi chce w końcu wrócić do swoich biur – mówi Łukasz Duczkowski, head of investments, Globalworth Poland.
Deweloperzy, inwestorzy i doradcy
Tegoroczne badanie Deloitte wykazało, że prawie 45 proc. deweloperów, 72 proc. inwestorów i 81 proc. doradców wprowadziło zmiany w swoich strategiach na 2020 rok.
Wybuch pandemii spowodował również zmianę poglądów deweloperów na temat największych wyzwań, przed którymi stoją. Przed kryzysem ich największą bolączką było pozyskanie gruntów pod zabudowę, rosnące koszty materiałów i robót budowlanych oraz dostępność i koszty siły roboczej. Jednak od drugiego kwartału minionego roku głównym zagadnieniem wskazanym przez nich w ankiecie jest komercjalizacja.
Prawie połowa inwestorów ankietowanych w tym roku uważa, że w nadchodzących miesiącach rentowność ich aktywności ustabilizuje się, a tylko jeden na pięciu przewiduje jej pogorszenie. Jedna trzecia prognozuje natomiast poprawę. Opinie te są zbliżone do tych wyrażonych przed wybuchem pandemii, ale wyraźnie różnią się od wskazań z drugiego kwartału minionego roku, gdy 56 proc. badanych wypowiadało się negatywnie, o stabilizacji wspominało 31 proc., a o pozytywach – tylko 13 proc.
– Sektor nieruchomości komercyjnych zdaje się powracać na ścieżkę wzrostową, jednakże prognozy różnią się w odniesieniu do poszczególnych segmentów rynku. W świetle odpowiedzi respondentów wyłania się obraz bardzo zróżnicowanego rynku z logistyką i mieszkaniówką na czele i pesymistycznymi perspektywami dla branży hotelowej i handlowej. Dodatkowo, pandemia może przyśpieszyć rozwój rynku mieszkań na wynajem, gdyż 25 proc. inwestorów i 15 proc. deweloperów wskazuje, iż w roku 2021 zamierza się skupić na tym sektorze, a co piąty inwestor spodziewa się największej konkurencji właśnie w tym segmencie rynku – podsumowuje Dominik Stojek.
O badaniu
Trzecia edycja badania Deloitte “Real Estate Confidence Survey for Central Europe” została przeprowadzona w styczniu i lutym 2021 r. Wzięli w niej udział członkowie zarządów, menadżerowie i specjaliści z zakresu rynku nieruchomości operujący przede wszystkim w Polsce, Czechach, na Węgrzech i w Rumunii, a także na terenie całej Europy Środkowej.
