Deweloperzy będą coraz częściej przechodzić na obrzeża miast i rozpoczynać mniejsze, bezpieczniejsze projekty. Kupujący powinni liczyć się z tym, że za 2-3 lata oferta na rynku pierwotnym będzie wąska, a wybór mocno ograniczony — to główne wnioski płynące z konferencji „Nastroje na rynku nieruchomości”.
68,7 proc. — jak wynika z danych BIK, o tyle r/r spadła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe złożonych w październiku 2022 r. Właśnie zastój na rynku kredytowym i jego wpływ na branżę deweloperską były tematami konferencji „Nastroje na rynku nieruchomości”, którą zorganizował portal Nieruchomosci-online.pl.
— Chciałbym użyć słowa „zamrożenie” i wierzyć, że później dojdzie do ocieplenia. Popatrzyłem jednak na to, co wydarzyło się we wrześniu i z danych wprost wynika czterokrotny spadek liczby udzielanych kredytów miesiąc do miesiąca. To już nie jest poziom organiczny, o którym rozmawialiśmy po kryzysie subprime, kiedy przez kilka lat rynek się uspokajał, ale co roku udawało się udzielać 160-170 tys. kredytów na poziomie około 45-50 mld zł. Dzisiaj nie mam wątpliwości: liczba kredytów do końca roku nie przekroczy 110 tys. sztuk. Czegoś takiego nie było mniej więcej od wejścia Polski do Unii Europejskiej. […] Kiedyś kredyt hipoteczny był filarem bankowości. Dzisiaj jest instrumentem wysokiego ryzyka dla banków — mówi dr Jacek Furga, ekonomista, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji przy Związku Banków Polskich.
— Zaskoczył nas gwałtowny spadek liczby udzielanych kredytów. To, że popyt na mieszkania jest, nie ulega wątpliwości, czujemy to w biurach sprzedaży. Ten popyt się po prostu odsuwa, ponieważ klienci nie mogą uzyskać kredytu. […] Deweloperzy mają w tej chwili przede wszystkim projekty rozpoczęte kilka lat temu. Tutaj sprzedaż jest bardzo dobra: to, co mamy oddać do końca roku, sprzedaliśmy w ponad 90 proc., to co do końca przyszłego roku, w 80 proc. Wyniki deweloperów przez najbliższe dwa lata są więc moim zdaniem bezpieczne. Pytanie, co będzie później — komentuje Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich i przewodniczący Rady Nadzorczej Dom Development.
— Obecnie na portalu Nieruchomosci-online.pl obserwujemy dwukrotnie mniejsze zainteresowanie nowymi inwestycjami niż w 2021 r. Analizujemy to badając wielkość ruchu, czyli odwiedziny poszukujących na ogłoszeniach i inicjowane przez nich kontakty z deweloperami. To pozwala nam stwierdzić, że popyt wśród Polaków wciąż jest, natomiast ostatecznie na decyzje zakupowe wpływa cena i poziom zdolności kredytowej — komentuje Alicja Palińska z działu analiz serwisu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl. — Natomiast z badania nastrojów rynkowych wynika, że w 2022 r. rynkiem rządzi gotówka. Około 70 proc. pytanych przez nas pośredników w obrocie nieruchomościami potwierdziło wzrost transakcji gotówkowych w segmencie kawalerek, podobnie jak w przypadku większych mieszkań w porównaniu do 2021 r. Ponad połowa badanych określiła też, że 80 proc. transakcji w tych segmentach była zrealizowana bez kredytu.
To, co zostało podkreślone w debacie, to wielkość wolumenu transakcji gotówkowych oraz przyszłe nastroje związane z podejmowaniem inwestycji ze środków własnych.
Co będzie do kupienia za 2-3 lata?
Jak mówią uczestnicy konferencji Nieruchomosci-online.pl, deweloperzy próbują teraz dopasować swoje projekty do tych osób, które mają ograniczone możliwości finansowania zakupu nieruchomości oraz do tych, które chcą uciec z gotówką przed inflacją.
— Znajdujemy w bankach ziemi projekty, które mogą być najtańsze. Odchodzimy od centrów, szukamy projektów na obrzeżach, chociaż staramy się, aby były one dobrze skomunikowane, otoczone dobrą infrastrukturą społeczną, kulturową, edukacyjną. Kiedy już mamy lokalizację, staramy się znaleźć takie rozwiązania projektowe i technologiczne, które będą minimalizowały koszty budowy, bo te nadal rosną. To duży problem dla deweloperów, ponieważ duża część z nich buduje w systemie generalnego wykonawstwa, a wykonawcy mówią: „Nie możemy zagwarantować wam ceny na cały projekt”. Z drugiej strony są natomiast deweloperzy, którzy gdy już podpisują umowę z klientem i sprzedają mieszkanie, nie mają możliwości zmiany ceny — mówi prezes PZFD.
— Myślę, że będą do kupienia mieszkania w małych projektach, ponieważ takie będą musiały być przygotowywane przy niewiadomej przyszłości, jeśli chodzi o popyt i możliwości nabycia. Pracujemy już nad tego typu rozwiązaniami lub nad większymi projektami, ale z możliwością etapowania. W związku z czym wąska oferta będzie dosyć długo. Coś będziemy sprzedawali, ale wybór wcale nie będzie duży za kilka lat — dodaje Grzegorz Kiełpsz.
Przedstawiciel środowiska deweloperskiego przyznał, że spadek sprzedaży już skłania niektóre firmy do promocji.
— Widać to chociażby po akcjach reklamowych deweloperów, których wcześniej nie było w mediach. Jeżeli rynek się odwraca, można liczyć na okazje i takie się pojawiają. Chociaż one są pewnie punktowe, akcyjne, na zasadzie 30-40 mieszkań w specjalnej cenie, ale tylko do końca miesiąca. Oczywiście nie zachęcam, aby kupować tylko według tego kryterium, bo mieszkanie kupuje się jednak na lata. Moim zdaniem, podstawowymi kryteriami przy zakupie mieszkania powinny być: lokalizacja, rozkład mieszkania oraz to, czy spełnia ono nasze potrzeby — mówi prezes PZFD.
Czy to dobry moment na zaciągnięcie kredytu?
Podwyżki stóp procentowych przynajmniej na pewien czas odcięły wielu Polaków od kredytów mieszkaniowych. Pozostaje jednak grupa osób, które mają zdolność, ale wahają się w tej atmosferze niepewności.
— Pytanie, jaką mamy alternatywę. Czy wynajmiemy w Warszawie mieszkanie za 3 tys. miesięcznie? Jeżeli mam potrzeby mieszkaniowe, to dlaczego mam płacić komuś 3 tys. zł, a nie płacić takiej raty i z miesiąca na miesiąc być coraz bardziej właścicielem kredytowanego mieszkania? Chociaż oczywiście zawsze jest to kwestia zdolności. Jestem urodzonym optymistą, więc zakładam, że obecny poziom oprocentowania nie jest na 25 lat, tylko na lat kilka. Zakładam, że w najgorszym wypadku inflacja zacznie spadać za 4-5 lat, a w optymistycznej wersji za 3 lata — komentuje dr Jacek Furga.
Prezes PZFD Grzegorz Kiełpsz zwraca też uwagę na spadek siły nabywczej pieniądza. — Utrzymuje się poziom kredytów zaciąganych na około 500 tys. zł, tylko że z każdym rokiem za te 500 tys. zł będziemy kupowali mniejsze mieszkanie — mówi.
Uczestnicy konferencji „Nastroje na rynku nieruchomości” poruszyli również temat wpływu spadku akcji kredytowej na ogólną sytuację gospodarczą.
— To nie jest kwestia tego, że bank nie zarobi. Były badania, że jedno miejsce w budownictwie to dodatkowe trzy miejsca pracy w sektorach, które to mieszkalnictwo wspierają. To chociażby artykuły gospodarstwa domowego czy cała infrastruktura, która tworzy się wokół mieszkań — przypomina dr Jacek Furga.
— Zmniejszenie akcji kredytowej powoduje zmniejszenie aktywności budowlanej. To reakcja łańcuchowa. Już w tej chwili dwóch czołowych producentów okien wprowadza 4-dniowy tydzień pracy. Niektórzy producenci płytek ceramicznych ograniczają zatrudnienie. To już się dzieje — zauważa Grzegorz Kiełpsz.
