Dochodowego eldorado na pierwotnym rynku mieszkaniowym nie powstrzymał kryzys, wojna w Ukrainie, załamanie koniunktury, rajd stóp procentowych czy szybująca inflacja. Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, po raz kolejny sezon publikacji rocznych wyników finansowych spółek notowanych na GPW nie tylko nie zawiódł oczekiwań akcjonariuszy spółek deweloperskich, ale zapewne wielu ucieszył rekordowymi profitami i dynamiką ich wzrostu. Pytanie, czy ta fenomenalna passa nie zostanie już niebawem skazana na odejście do lamusa?
Ubiegłoroczne zyski firm deweloperskich o profilu mieszkaniowym, notowanych na GPW (rynek podstawowy i Catalyst), ponownie osiągnęły rekordowy w historii poziom. Zaledwie dziesiątka zaliczanej do branżowej elity spółek zakomunikowała w sumie skonsolidowany zysk netto na poziomie grubo ponad 1,7 mld zł, czyli bez mała o jedną dziesiątą więcej w relacji rok do roku. To doskonały wynik, a biorąc pod uwagę silnie wyśrubowaną bazę roku 2021 oraz zeszłoroczną ciężką atmosferę koniunkturalnego załamania, można wręcz mówić o kolejnym „cudzie nad Wisłą”. 
Pozycję rynkowych dominatorów w kwestii zdolności generowania zysków z działalności deweloperskiej, których profity można liczyć w setkach milionów złotych, tym razem potwierdziła piątka firm, czyli dokładnie połowa prezentowanej stawki. Natomiast klasą samą dla siebie okazały się trzy spółki – Dom Development, ROBYG i Atal z zarobkiem „na czysto” od 354 do ponad 400 mln zł. Tego typu statystyki mogą wydawać się wręcz fantastyczne, a jednak są prawdziwe. Co więcej, dają najlepsze świadectwo siły eskalacji rynkowej prosperity na rodzimym mieszkaniowym rynku pierwotnym w jego najnowszej historii.
Po rocznej przerwie na czoło stawki najbardziej dochodowych spółek krajowej deweloperki mieszkaniowej powrócił Dom Development. Budzący respekt wynik 410 mln zł zysku netto jest absolutnym rekordem w dotychczasowej historii branży. Jak co roku zarząd spółki zarekomendował wypłatę dywidendy z ubiegłorocznego zysku, tym razem w wysokości 282 mln zł, co daje 11 zł na akcję oraz stopę dywidendy w okolicach 10 proc.
Po raz drugi z rzędu żadna giełdowa spółka deweloperska o profilu mieszkaniowym nie zakomunikowała straty netto za rok miniony. Jednak aż w połowie przypadków zanotowano umiarkowanie ujemną dynamikę zysków w relacji rdr. Jest to być może wstępny sygnał zarobkowej zadyszki na rynku pierwotnym, dość dobrze wpisującej się w obecną sytuację koniunkturalnego spowolnienia. 
Analizując wyniki finansowe firm deweloperskich, których podstawowym przedmiotem działalności jest budownictwo mieszkaniowe, należy zwrócić uwagę na jeden ważny aspekt. Chodzi mianowicie o to, że w tym segmencie rynku nieruchomości tego typu parametr jak zysk netto, choć jest wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej spółki, nie musi do końca odzwierciedlać bieżącego stanu koniunktury rynkowej, czy też aktualnej sytuacji poszczególnych firm. Osiągnięty zysk netto jest bowiem efektem tzw. przekazań, a więc zawarcia ostatecznych umów przeniesienia własności lokali pochodzących ze sprzedaży, a ściślej przedsprzedaży poprzednich okresów. Jest to więc bardziej efekt działalności operacyjnej sprzed kilku kwartałów, aniżeli aktualnej aktywności gospodarczej. Tym też należy wytłumaczyć wspomniany „cud nad Wisłą”, czyli rekordową rentowność branży deweloperskiej w pierwszym roku cyklicznego spowolnienia, z efektem załamania kontraktacji w tle.
Co ciekawe, przez ostatnie lata trwania historycznej prosperity ta sama dziesiątka analizowanych firm aż dwuipółkrotnie wywindowała swoje zyski z 674 mln zł w 2016 r. do 1733 mln zł w roku ubiegłym. Z czego wynikał aż tak spektakularny progres?
Raczej na pewno nie z pompowania marż. W ubiegłym roku średnia marża brutto wyniosła dla rozpatrywanej grupy firm 28,4 proc. i nie odbiegała w stopniu istotnym statystycznie od poziomu sprzed 6-7 lat.
Znacznie różniła się za to liczba lokali generujących zyski. W roku 2016 prezentowane spółki przekazały w sumie 11 546, natomiast w 2022 roku 16 912 lokali, co oznacza wzrost o 46,5 proc. Jeśli do tego dodać zwyżkę cen nowych mieszkań, która na głównych rynkach kraju wyniosła w omawianym okresie bez mała 80 proc., to zagadka sukcesu deweloperów wydaje się rozwiązana. Tym sposobem na każdym przekazanym lokum zarabiali oni na czysto przed siedmiu laty średnio 58 tys. zł, a w roku ubiegłym już ponad 102 tys. zł.
W tym stanie rzeczy raczej trudno się dziwić „wiecznej hossie” spółek deweloperskich notowanych na rodzimej GPW. Indeks WIG-Nieruchomości od początku 2016 roku do dziś wzrósł o 130 procent, czyli prawie tyle samo co zyski deweloperów. Ale to i tak niewiele w porównaniu ze stopą zwrotu jaką w analogicznym okresie wygenerował sam wzrost notowań walorów Dom Development – 460 proc., Atalu – 320 proc., czy Develii – 290 proc. Gdyby tak do tego doliczyć wypłacone akcjonariuszom w tych latach dywidendy, wynik mógłby przyprawić o prawdziwy zawrót głowy.
W tej sytuacji zasadne wydaje się pytanie o zyski deweloperów mieszkaniowych w roku bieżącym – czy aby nie są skazane na wyraźne tąpnięcie z rekordowych poziomów roku ubiegłego. Oczywiście pewna korekta profitów jest bardzo prawdopodobna, o ile nie przesądzona. Poziom deweloperskiej kontraktacji dość wyraźnie zaczął słabnąć wraz z początkiem procesu windowania stóp NBP, czyli jeszcze z końcem 2021 r. Potem było już tylko gorzej, a w całym 2022 r. deweloperzy giełdowi sprzedali o 36 proc. lokali mniej licząc rok do roku. To zaś musi odbić się na przyszłych przekazaniach. Czy w takim razie tegoroczne zyski deweloperów polecą na łeb na szyję?
Na razie niewiele zdaje się na to wskazywać. Pierwszy tegoroczny kwartał okazał się dla deweloperów giełdowych wyraźnie lepszy sprzedażowo od ubiegłorocznych. W perspektywie oczekiwany z niecierpliwością Bezpieczny Kredyt 2%, a może i inne pozytywne niespodzianki związane z rokiem wyborczym, jak choćby zapowiedź wdrożenia w całości dyrektywy o europejskiej płacy minimalnej, która nie pozostałaby zapewne obojętna dla kondycji polskiej mieszkaniówki. W każdym razie na giełdzie nie widać wyprzedaży akcji deweloperów, raczej ich intensywną akumulację, a indeks WIG-Nieruchomości wyraźnie przymierza się do kolejnych szczytów swojej już 11-letniej hossy.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
