Jeśli przyjąć zasadę, wg której „jaki styczeń, taki cały rok”, to najnowsza informacja GUS, prezentująca wstępne wyniki budownictwa mieszkaniowego w pierwszym tegorocznym miesiącu, jawi się prognostycznie w zdecydowanie pesymistycznych barwach.
Styczeń pod znakiem kontynuacji poszukiwania dna
Początek bieżącego roku bardzo wyraźnie zasygnalizował perspektywę utrzymania, a nawet przyspieszenia procesu słabnięcia koniunktury inwestycyjnej rynku mieszkaniowego w kolejnych miesiącach. Tym razem silnie korekcyjny charakter styczniowych danych GUS solidarnie dotyczy wszystkich trzech tematów statystyk inwestycyjnych mieszkaniówki, czyli mieszkań oddanych do użytkowania, nowych pozwoleń oraz inwestycji rozpoczętych.
Te ostatnie, jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, mają fundamentalne znaczenie dla oceny stanu bieżącej koniunktury. Tymczasem w styczniu rozpoczęto ogółem budowę ledwo 9,4 tys. mieszkań, co jest wynikiem gorszym licząc rok do roku o jedną piątą, a jednocześnie najsłabszym od wielu lat. Z kolei sami deweloperzy ruszyli z budową zaledwie 5,8 tys. lokali, co także jest rezultatem tylko minimalnie lepszym od dna z sierpnia ub. roku. 
W przypadku budownictwa mieszkaniowego, niezależnie od stanu koniunktury rynkowej, dość mocno utrwaloną od lat tradycją jest widoczne hamowanie aktywności inwestycyjnej w pierwszych tygodniach każdego roku. W efekcie styczeń zazwyczaj jest od lat najsłabszym miesiącem w mieszkaniówce pod względem statystyk nowo rozpoczynanych budów. Ich wolumen w pierwszym miesiącu roku jest najczęściej znacząco niższy od średniej całorocznej, wyznaczając tym samym dołek, od którego w kolejnych okresach następuje odbicie.
Tym razem jednak rynek znajduje się w głębokiej defensywie, wydając się mocno zaabsorbowany procesem poszukiwania koniunkturalnego dna dla swoich statystyk inwestycyjnych, a w związku z tym nie ma żadnej gwarancji, że w kolejnych miesiącach nastąpi tradycyjne ich odbicie. Za sprawą solidarnego załamania danych nowych budów deweloperskich i budownictwa indywidualnego, statystyki ogółem sięgnęły dna, zniżkując do poziomu jednego z najgorszych wyników miesięcznych w historii. Początek bieżącego roku może więc sugerować, że inwestorzy wyraźnie przymierzają się do dalszego ograniczenia swojej aktywności inwestycyjnej nie tylko w kolejnych miesiącach, ale i kwartałach.
Załamanie w nowych pozwoleniach
Tymczasem w przypadku statystyk nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym, styczeń zaowocował korekcyjnym rozstrzygnięciem o dawno nie widzianym, spektakularnym wymiarze. GUS doliczył się ich ogółem w ubiegłym miesiącu zaledwie nieco ponad 15 tys., czyli niemal dokładnie o jedną czwartą mniej w stosunku do grudnia 2022 r. i jedną trzecią mniej w relacji rok do roku. Tej skali tąpnięcia w pozwoleniach nie notowano od dawna, podobnie jak i najsłabszego od lat samego wyniku miesięcznego.
Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl statystyki pozwoleń na budowę wciąż pozostają bardzo wiarygodnym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Warto więc odnotować ich rekordowo niski wynik styczniowy na poziomie 10 tys. decyzji administracyjnych. Tym samym także nowe pozwolenia wyraźnie zapowiadają radykalne pogorszenie oceny perspektyw rynkowych przez przedsiębiorców.
Mieszkania oddane również z impulsem spadkowym
W ostatnich czasach najmocniejszym ogniwem GUS-owskich danych z budownictwa mieszkaniowego pozostawały statystyki mieszkań oddanych do użytkowania. Tymczasem styczeń przyniósł ich wyraźną korektę do poziomu 18,2 tys., co oznacza liczony miesiąc do miesiąca regres rzędu jednej czwartej, jednak w relacji rok do roku wzrost o 9 proc.
Statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą jednak od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury inwestycyjnej sprzed około dwóch lat, a więc okresu odpowiadającego cyklowi budowlanemu w mieszkaniówce. W związku z tym, w tym przypadku, w odróżnieniu od nowych pozwoleń i budów rozpoczętych, można wciąż liczyć na odbicie w kolejnych miesiącach.
Koniunktura inwestycyjna rynku pierwotnego w najbliższych miesiącach będzie podporządkowana procesowi poszukiwania koniunkturalnego dna dla GUS-owskich danych budownictwa mieszkaniowego. Na chwilę obecną nie jest do końca przesądzone dalsze drastyczne ich pogorszenie. Tegoroczny styczeń dla deweloperów sprzedażowo okazał się okresem o umiarkowanie optymistycznej wymowie, co w przypadku ewentualnego zahamowania regresu kontraktacji w kolejnych miesiącach może zaowocować nieco śmielszym podejściem przedsiębiorców do uruchamiania nowych inwestycji.
Niestety legislacyjne pomysły ograniczania popytu pierwotnego segmentu mieszkaniówki, przez wprowadzanie nowych podatków i wyznaczanie limitów zakupów inwestycyjnych, mogą na długie miesiące skutecznie storpedować wszelkie nadzieje na choćby umiarkowane odbicie w danych GUS budownictwa mieszkaniowego.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
