Ceny nieruchomości na świecie spadają z powodu podwyżek stóp procentowych. A te w większości krajów są podnoszone bardzo agresywnie, do poziomów nienotowanych od ponad dekady. Akcje spółek związanych z rynkiem nieruchomości spadały w tym roku globalnie o 24 proc., podczas gdy szeroki rynek skurczył się o 17 proc. W Polsce ceny mieszkań spadły o 3-8 proc. od marca tego roku. Większość osób nie ma jednak szans na zakup tańszych mieszkań, bo rynek kredytowy praktycznie zamarł.
Podwyżki stóp działają na rynek nieruchomości na kilka sposobów. Po pierwsze, rośnie cena kredytu, którym finansowane są zakupy nowych nieruchomości. Rosną także raty wcześniej zaciągniętych kredytów, gdy opierają się o zmienną stopę procentową. To powoduje spadek popytu, a także pojawianie się dodatkowej podaży nieruchomości, za które posiadacze nie są już w stanie płacić rat. Z drugiej strony, wzrost stóp powoduje, że inne alternatywne wobec nieruchomości sposoby lokowania kapitału zapewniają wyższe stopy zwrotu. W okresie wzrostu stóp więcej niż na nieruchomościach można czasem zarobić nawet na bankowych lokatach.
Z tego powodu, ceny nieruchomości w wielu krajach spadają. Zanim jednak się to stało, ceny zanotowały rekordowe wzrosty. W USA mieliśmy do czynienia z najbardziej gwałtownym wzrostem cen nieruchomości od lat. W marcu br. ceny rosły tam o 20,8 proc. r/r. Potem jednak odnotowały silną tendencję spadkową, kiedy przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego o stałej stopie przebiło 7 proc. Także w Wielkiej Brytanii w marcu ceny rosły jeszcze o 14,3 proc. by potem zanurkować. Mocne spadki cen mają miejsce także w Niemczech i Szwecji. We Francji natomiast nie było mocnego wzrostu cen na początku roku, a teraz ceny utrzymują się na praktycznie niezmienionym poziomie.
Spadają także ceny nieruchomości w Polsce. W największych miastach ceny spadły o 3-8 proc. od marca bieżącego roku, jednak cały czas pozostają wyższe niż rok temu. Koszty obsługi kredytów hipotecznych, które są prawie 100 proc. oparte w Polsce o zmienną stopę procentową, znacznie wzrosła, gdy oprocentowanie przekroczyło 9 proc. Praktycznie zamarł także rynek nowych kredytów mieszkaniowych, wraz ze wzrostem oprocentowania mocno spadła zdolność kredytowa przeciętnego kredytobiorcy. Ze względu na regulacje, jest ona także wyliczana w sposób bardziej restrykcyjny niż wcześniej. To wszystko zapowiada dalsze możliwe spadki cen.
Spadają także ceny wielu funduszy REIT (Real Estate Investment Trust,) notowanych na giełdzie i inwestujących w nieruchomości. REIT to obecnie coraz popularniejsze narzędzie inwestowania w nieruchomości, dające taką możliwość także osobom które dysponują niewielkimi kwotami pieniędzy. Większość REIT skupia się na wybranej części rynku nieruchomości np. biurach, powierzchniach handlowych czy mieszkalnych. Na przykład fundusze REIT skupiające się na nieruchomościach mieszkalnych w USA potaniały od początku roku o ponad 25 proc. Bezpieczniejszą przystanią dla inwestorów są natomiast specjalistyczne fundusze inwestujące w powierzchnie reklamowe, kasyna czy ekskluzywne ośrodki wczasowe.
Paweł Majtkowski, analityk eToro w Polsce
