W 2020 r. na trójmiejski rynek dostarczono blisko 60 300 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. To niespełna 1,5% mniej niż w roku poprzednim. Plasuje to aglomerację na 3. pozycji wśród regionów pod względem nowej podaży biur. Tym samym całkowita podaż powierzchni biurowej osiągnęła 888 600 mkw. W najbliższych latach możemy spodziewać się kolejnych wzrostów i przekroczenia granicy 1 mln mkw. – prognozują eksperci Colliers.
O tak korzystnym wyniku podaży zadecydowały bardzo dobre drugi i trzeci kwartał 2020 r., kiedy to zakończono budowę m.in. Olivia Prime B (25 tys. mkw.) – kolejnego etapu Olivia Business Centre oraz Wave A (23,6 tys. mkw.), zrealizowanego przez firmę Skanska.
– Pandemia COVID-19 nie zatrzymała aktywności deweloperów. W budowie pozostaje 132,2 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. W 2021 r. spodziewamy się oddania do użytku kilku istotnych dla Trójmiasta projektów m.in. największej w historii Gdyni inwestycji biurowej, czyli 3T Office Park (38,2 tys. mkw.), realizowanej przez SGPM. To również ważny rok dla rozwoju terenów postoczniowych i obszaru Młodego Miasta, gdzie powstaje budynek C300, kolejny etap kompleksu biurowego Centrala realizowanego przez dewelopera Inopa (niemal 14 tys. mkw.) oraz pierwszy etap Palio – inwestycji biurowej realizowanej przez Cavatinę (ok. 16 tys. mkw.) – mówi Błażej Kucharski, dyrektor regionalny Colliers w Trójmieście.
W budowie są również obiekty: Format w Oliwie (prawie 16 tys. mkw.) oraz drugi etap projektu Officyna we Wrzeszczu (7,3 tys. mkw.) realizowane przez Torus, a także budynek Gato realizowany przez dewelopera Hossa (10 tys. mkw.) i pierwszy etap Airport City – budynek Alpha, (8,5 tys. mkw.).
– Tak duża dynamika podażowa powinna przynieść w 2021 r. wzrost relokacji wynikający z bardziej konkurencyjnych ofert i z potrzeby modernizacji przestrzeni przez najemców, którzy będą dostosowywali ją do pracy hybrydowej. Biuro zmienia bowiem swój tradycyjny charakter i stanie się w większej mierze miejscem spotkań, współpracy i wymiany pomysłów, aniżeli klasyczną przestrzenią tworzącą standardowe stanowisko pracy – dodaje Błażej Kucharski.
Stabilny popyt, renegocjacje zyskują na znaczeniu
W 2020 r. popyt na powierzchnie biurowe w Trójmieście wyniósł ponad 87 700 mkw., co pozwoliło mu utrzymać 3. miejsce wśród miast regionalnych. Pomimo zawirowań związanych z pandemią, wynik ten jest porównywalny do lat ubiegłych – niższy zaledwie o ok. 13 tys. mkw. od wyjątkowo udanego roku 2019, w którym podpisano umowy na blisko 101 tys. mkw.
Najwięcej transakcji zawarto w Gdańsku (blisko 69 tys. mkw.), do czego w dużej mierze przyczyniło się podpisanie nowej umowy na wynajem ponad 12 tys. mkw. w budynku Alchemia Neon. Na drugiej pozycji uplasowała się Gdynia (18,7 tys. mkw.), która odnotowała ponad pięciokrotny wzrost ilości wynajętej powierzchni w porównianiu z 2019 r.
W strukturze popytu, podobnie jak w ubiegłych latach, dominowały nowe umowy najmu, które w całym roku 2020 stanowiły ok. 46% zawartych kontraktów, czyli porównywalnie wobec 45% w 2019 r.
– To w dużej mierze zasługa bardzo udanego pod tym kątem pierwszego kwartału 2020 r., w którym podpisano nowe umowy na łączną powierzchnię przekraczającą 28 tys. mkw., co stanowi 88% wszystkich zawartych w tym okresie kontraktów. Kolejne kwartały zostały zdominowane przez renegocjacje, których udział w całym roku wyniół 37%. Były to w dużej mierze transakcje związane z przedłużeniem kończących się umów najmu, ale również wymuszone przez pandemię renegocjacje kontraktów wynikające z potrzeby optymalizacji kosztów przez najemców w pierwszej połowie roku – tłumaczy Agnieszka Grzywaczewska, transaction manager w trójmiejskim biurze Colliers.
– Taka struktura popytu znajduje odzwierciedlenie również w transakcjach wspieranych przez Colliers, z których zdecydowaną większość stanowiły renegocjacje. Nie zabrakło jednak firm, które pomimo pandemii zdecydowały się na najem nowej powierzchni. Przykładem może być m.in. firma JIT Team, która wynajęła ponad 1,6 tys. mkw. w budynku Tensor Y – dodaje Błażej Kucharski.
Więcej pustostanów i więcej podnajmów
Wysoka podaż nowej powierzchni biurowej wpływa na rosnący współczynnik pustostanów, który w 2020 r. wyniósł 9,5% i w porównaniu z rokiem 2019 wzrósł blisko dwukrotnie.
– Biorąc pod uwagę liczbę inwestycji będących obecnie w budowie, możemy spodziewać się, że ta tendencja utrzyma się, w konsekwesncji czego wskaźnik pustostanów wzrośnie. Jak na razie firmy pozostają ostrożne nie tylko w zakresie podejmowania decyzji o ekspansji, wstrzymane zostały również nowe wejścia na rynek – mówi Błażej Kucharski.
Na sytuację rynkową i zachowania najemców wpływ ma również rosnąca liczba ofert podnajmu powierzchni. Wiele firm w poszukiwaniu oszczędności zdecydowało się w ubiegłym roku na taki krok. W Trójmieście łączna powierzchnia przeznaczona na podnajem przekroczyła 30 tys. mkw.
