Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) po raz kolejny zwraca uwagę, że aktywność i promocje sklepów online budują ruch w galeriach handlowych. Najemcy istotnie przyczyniają się do sukcesu centrów handlowych – nie tylko ponosząc na to własne nakłady w sieci, ale także płacąc wynajmującym odrębne koszty marketingu obiektu. Właściciele galerii oczekują, że najemcy dopłacą także za sprzedaż swoich produktów i usług w internecie – podczas gdy to właśnie galerie powinny dopłacić właścicielom sklepów za budowanie ruchu i zwiększanie odwiedzalności. Wzrost odwiedzalności kosztuje i na to przeznaczane są między innymi pieniądze najemców w ramach tzw. kosztów wspólnych i marketingowych.
Zgodnie z danymi z raportu Izby Komunikacji Elektronicznej „Omni-commerce – Kupuję wygodnie” z 2023 roku aż 74 proc. badanych podkreśla, że do wizyty w sklepach stacjonarnych zachęcają ich informacje znalezione w sieci (w 2022 roku było to 63 proc. ankietowanych, a w 2021 roku 39 proc.). W opinii konsumentów dostęp online pozwala zrobić pierwszą selekcję i rozeznanie rynkowe, a odwiedziny w galerii dają możliwość weryfikacji zebranych informacji wybrania najkorzystniejszego rozwiązania. Ponadto tylko 19% internautów przyznaje, że sklep stacjonarny jest ich pierwszym wyborem. To systematyczny, widoczny spadek – w 2022 roku było to 29%, a w 2021 roku 41%.
„Najemca w galerii handlowej powinien być traktowany jak partner, bez którego centrum nie będzie zyskownie działać, a nawet funkcjonować. Wartość galerii handlowej zależy od tego, jak wielu klientów da niej przyjdzie, uznając ją za atrakcyjną. O jej atrakcyjności stanowi zatem siła obecnych w centrum sklepów. To najemcy pokrywają wszelkie koszty, które powinny być ryzykiem wynajmującego – utrzymanie centrum, jego ubezpieczenie, a także wynagrodzenie zarządcy obiektu. Oznacza to, że czynsz za najem powierzchni w centrum handlowym jest czystym zyskiem wynajmującego. Pomimo wysokiej indeksacji czynszów w 2023 roku – nawet ponad 10%, a dodatkowo wzrostu kosztów energii, płac, etc. – najemcy regularnie otrzymują od właścicieli galerii kolejne faktury zwiększające wstecznie (bo za rok 2022) wartość przenoszonych na nich kosztów funkcjonowania centrum. Za kuriozum uważamy więc forsowane coraz intensywniej przez wynajmujących próby wprowadzania do umów najmu zapisów wymuszających przekazywanie informacji o sprzedaży internetowej fiskalizowanej poza sklepem stacjonarnym. Celem takich zabiegów jest przejmowanie przez właścicieli centrów części przychodów najemców, którzy prowadzą sklepy internetowe. To działanie wynika ze świadomości stopniowej ewolucji potrzeb i zachowań klientów. Jedynie 19% internautów uznaje sklepy stacjonarne za ulubione miejsca zakupowe! Tymczasem aż 74% badanych na zlecenie Izby Komunikacji Elektronicznej „Omni-commerce – Kupuję wygodnie” z 2023 roku podkreśla, że do udania się do sklepów stacjonarnych przekonują ich informacje znalezione w sieci. Marketing budujący sprzedaż online i aktywnie zachęcający do zakupów jest skutkiem działań i nakładów kupców i usługodawców – którzy umożliwiają, dla wygody klientów, odbiory w wynajmowanych i opłacanych przez siebie sklepach w centrach handlowych. Ich działanie zwiększające odwiedzalność powinno być przez wynajmujących doceniane i właściwie wynagradzane, a nie penalizowane kolejnymi opłatami” – mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
ZPPHiU podkreśla, że zagregowane dane o odwiedzalności podawane przez wynajmujących nie mogą być porównywane do lat wcześniejszych, a już absolutnie nie wobec okresów sprzed pandemii. Z danych Selectivv Data Tank wynika, że w grudniu 2022 roku frekwencja w centrach handlowych wzrosła o 18,9 proc. – ale jest to wyłącznie efekt napływu gości z Ukrainy[1]. Polacy odwiedzają galerie handlowe coraz rzadziej. Oznacza to, że porównywalnie ruch w galeriach handlowych zmalał wobec lat sprzed pandemii. Dla wiarygodnej i miarodajnej analizy danych o odwiedzalności należałoby oczyścić bieżące wskaźniki o ruch generowany przez przybyłych do Polski obywateli Ukrainy. Ponadto galerie powinny przekazywać najemcom jednostkowe dane o odwiedzalności każdego obiektu. Dane zagregowane są całkowicie nieprzydatne i niemożliwe do wykorzystania w jakichkolwiek analizach biznesowych prowadzonych przez najemców.
Podobnie oczyszczony powinien być zagregowany wskaźnik wzrostu obrotów – na potrzeby porównania do lat poprzednich musi być obniżony o poziom inflacji.
Ponadto ZPPHiU zwraca uwagę, że najemcy w centrach handlowych – negocjując umowy – nie są informowani o liczbie uprzywilejowanych najemców (tzw. anchors), ani długości trwania ich umów. Tacy najemcy mają preferencyjne warunki czynszu i opłat wspólnych. Jedynie właściciel lub zarządca centrum wie, kiedy najemca uprzywilejowany może skorzystać z opcji zakończenia umowy, jakich warunków oczekuje przy ich przedłużeniu i jak zmieni się w wyniku tych zmian charakter centrum. Zapisy mówiące, że anchorem może być każdy najemca, którego wynajmujący uzna za takiego, są jak najbardziej zasadne. Naturalną konsekwencją takiego stwierdzenia jest akceptacja konieczności poniesienia przez właściciela centrum kosztów pozyskania i utrzymania najemców uprzywilejowanych.
Obecnie najemcy nie mogą przewidzieć, ile będą musieli zapłacić za koszty wspólne w większości galerii handlowych. Właściciele i zarządzający takimi obiektami zawierając umowę przedstawiają wartość zaliczkową kosztów eksploatacyjnych. Jednak na koniec każdego roku oczekują dopłat, nie przedstawiając szczegółowego rozliczenia ani dokumentacji poniesionych kosztów. Dlatego ZPPHiU apeluje, aby wartość kosztów wspólnych była w pełni przewidywalna i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota. Najlepiej, jeśli byłaby ona stałym, określonym w umowie, elementem czynszu. Do kosztów wspólnych wynajmujący zaliczają: utrzymanie powierzchni poza sklepami i punktami usługowymi – takich jak korytarze, toalety, parkingi, wejścia, schody, windy etc. Najemcy ponoszą opłaty za personel i biura zarządcy, sprzątanie, oświetlenie, ochronę – oraz podatek od nieruchomości należny od wynajmującego. Najemcy muszą też pokrywać kary administracyjne nałożone na wynajmującego, koszty odzyskiwania należności, ubezpieczenia, itp.
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) wspólnie z Polskim Stowarzyszeniem Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH) podczas Pierwszego Kongresu ZPPHiU i PSNPH przedyskutowały najistotniejsze kwestie poruszane przez Kodeks Najlepszych Praktyk w umowach najmu według najemców. Przygotowany przez PSNPH Kodeks, uaktualniający dokument powstały w 2011 roku, wskazuje na oczekiwane przez najemców standardy współpracy i komunikacji z właścicielami oraz zarządcami centrów handlowych. Zasady proponowane przez Kodeks mają właściwie rozłożyć ryzyka biznesowe obu stron umowy.
[1] https://www.rp.pl/handel/art37802611-bez-ukraincow-w-polskich-centrach-bylyby-pustki
