Rok 2014 był kolejnym bardzo intensywnym okresem na polskim rynku transakcji inwestycyjnych w segmencie nieruchomości komercyjnych. Całkowity wolumen transakcji wyniósł 3,03 mld euro, co stanowiło prawie połowę wartości umów kupna/sprzedaży odnotowanych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Osiągnięty wolumen był porównywalny do wartości z 2013 r. i o 22% przewyższał wartość transakcji sfinalizowanych w 2012 r.
W drugiej połowie 2014 r. zawarto umowy kupna/sprzedaży na łączną kwotę 1,64 miliarda euro, z czego aż 1,16 miliarda euro dotyczyło transakcji sfinalizowanych w czwartym kwartale 2014 r.
W 2014 r. na rynku inwestycyjnym dominowały transakcje w sektorze nieruchomości biurowych, na które przypadło ponad 50% wartości umów kupna/sprzedaży o łącznej wartości 1,54 miliarda euro. Wśród pięciu największych transakcji w 2014 r., trzy dotyczyły nieruchomości biurowych, a kolejna z dominującym udziałem komponentu biurowego.
Podobnie jak w poprzednich latach, wzrosła wartość transakcji w sektorze logistyczno-przemysłowym. Wolumen tych transakcji wyniósł w ubiegłym roku 2014 r. 706 mln euro, co stanowiło 23% wartości wszystkich transakcji sfinalizowanych w 2014 roku. Na sektor nieruchomości handlowych przypadło 562 mln euro stanowiące 19% udziału w całkowitej wartości transakcji. Słabsza aktywność tego segmentu wynikała z małej dostępności nieruchomości typu prime.
Trzeci rok z rzędu rosło zainteresowanie inwestorów rynkami regionalnymi. Udział wartości transakcji inwestycyjnych zawartych na rynkach regionalnych systematycznie rośnie (wzrost z 48% w 2011 r. do 68% w 2014 r.). W sektorze biurowym zaobserwować można dalszy wzrost zainteresowania inwestorów najwyższej klasy nieruchomościami zlokalizowanymi w miastach regionalnych, szczególnie w ośrodkach o ugruntowanej pozycji na rynku BPO/SSC. Trend ten jest również widoczny w segmencie nieruchomości handlowych, gdzie właśnie na rynkach regionalnych zawarto transakcje o wartości 310 mln euro, co stanowiło ponad połowę wolumenu transakcyjnego uzyskanego w 2014 r. w tym sektorze.
Stopy kapitalizacji dla najwyższej klasy biurowców na koniec 2014 r. spadły nieznacznie poniżej 6,00%, natomiast dla najlepiej pozycjonowanych centrów handlowych pozostały na stabilnym poziomie 5,75%. W 2014 r., w konsekwencji rosnącej atrakcyjności sektora magazynowego, stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych obniżyły się z 7,75% do średnio 7,5%.
Według DTZ, wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze handlowym w 2015 r. powinien znacznie przekroczyć wartość uzyskaną w 2014 r., dzięki zwiększonej dostępności produktu inwestycyjnego najwyższej klasy, wystawionego na sprzedaż pod koniec minionego roku. Finalizacja toczących się obecnie procesów zakupu/sprzedaży powinna nastąpić w pierwszych miesiącach obecnego roku. Przewidywanych jest również kilka transakcji pojedynczymi aktywami o wartości przewyższającej 100 mln euro każda.
Obserwowalny jest także wzrost zainteresowania inwestorów drugorzędnymi aktywami, które posiadają istotny potencjał rozwoju. Spodziewamy się kolejnych akwizycji aktywów tego typu zlokalizowanych w miastach regionalnych. Na sprzedaż może zostać wystawionych kilka portfeli nieruchomości handlowych, włącznie z relatywnie nowym formatem małych obiektów typu „convenience” w reakcji na popyt ze strony nowych na rynku graczy z segmentu instytucjonalnego.
Prognozowany wolumen transakcji na rynku nieruchomości biurowych w bieżącym roku może być niższy od wyniku osiągniętego w 2014 r. ze względu na niekorzystną korelację takich czynników jak: rosnąca podaż dostępnej na rynku powierzchni, wzrost poziomu pustostanów i możliwa kompresja stawek czynszów.
W 2015 r. rynek logistyczno-magazynowy wciąż pozostanie atrakcyjny dla inwestorów, jakkolwiek powtórzenie rekordowego wyniku z 2014 r. może być trudne do osiągnięcia ze względu na ograniczoną podaż aktywów typu prime o znaczącej wartości przeznaczonych do sprzedaży. Rekordowo niskie stopy pustostanów mogą wpłynąć na zwiększenie ilości inwestycji spekulacyjnych, które trafią na rynek w 2015 r.
Stopy kapitalizacji dla biurowców klasy prime w 2015 r. powinny oscylować w okolicach 6,00%. Stopy dla najlepszych nieruchomości handlowych ustabilizują się na poziomie 5,75%, W sektorze magazynowym, w wyniku silnego popytu inwestorów, w 2015 r. może nastąpić dalsza kompresja stóp kapitalizacji poniżej 7,50%.
