Sprzedaż nowych mieszkań na 7 największych rynkach w Polsce w sierpniu 2023 r. wyniosła 5,7 tys., co oznacza, że od początku roku deweloperzy sprzedali łącznie 36,6 tys. lokali – zaledwie 4% mniej niż w całym 2022 r. Podaż od stycznia do sierpnia wyniosła natomiast 24,4 tys., o 33% mniej niż sprzedaż. W największych miastach symboliczny czas wyprzedaży oferty skurczył się do 4-5 miesięcy.
Deweloperzy nadal wprowadzają mniej niż sprzedają. Po dwóch miesiącach wyraźnie lepszej podaży liczba mieszkań, których sprzedaż uruchomiono w sierpniu spadła do poziomu z wiosny i na siedmiu największych rynkach wyniosła zaledwie 2,8 tys. Czyżby deweloperzy nie wierzyli w siłę programu BK2%?
– Jakkolwiek by ten program oceniać, jego siła jest niezaprzeczalna. Aktywowała odłożony w czasie popyt z poprzedniego roku, ale też przyspieszyła zakupy tych nabywców, którzy jeszcze kilka lat temu o takim zakupie pewnie by nie myśleli. Dziś w duchu “żal nie skorzystać” składają wnioski o rządowe dofinansowanie zakupu 20-latkowie z minimalną historią zatrudnienia – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.
Sierpień to kolejny miesiąc, który deweloperzy mogą zaliczyć do udanych. Sprzedaż przekroczyła 5,7 tys. Dodatkowo, jak podaje Otodom, liczba nowych w stosunku do lipca rezerwacji nie odbiega istotnie poziomem od tych dokonywanych w minionych miesiącach. Od kiedy w styczniu wzrosła niemal dwukrotnie, utrzymuje się na poziomie 2,4 tys. – 2,7 tys. miesięcznie. Na stabilnym m/m poziomie utrzymuje się liczba mieszkań, które z rezerwacji do oferty wracają 600-700 miesięcznie. Ekspertka Otodom Analytics wyjaśnia, że powodem może być “pozorny” ruch.
– Deweloperzy w biurach sprzedaży widzą ogromny wzrost liczby zapytań, kontaktów ze strony klientów. Duża część tego zainteresowania faktycznie materializuje się w postaci umów – rezerwacyjnych czy deweloperskich. Jest jednak też bardzo duży ruch ze strony osób, które, dysponując ograniczonym budżetem, szukają okazji, dopytują o najtańsze oferty. Cierpią na tym przede wszystkim Ci deweloperzy, którzy w swojej strategii sprzedaży założyli, że nie ujawniają cen ofertowych na swoich stronach czy w serwisach ogłoszeniowych – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics.
Zainteresowanie jest rzeczywiste, oferta się kurczy
Ten rzeczywisty ruch widać w skali oferty, czyli liczbie wszystkich mieszkań dostępnych do zakupu. Ta jest najniższa od stycznia 2022 roku i wynosi obecnie w granicach 7 największych miast[1] 37,8 tys. Można powiedzieć, że to jeszcze nie jest groźny poziom, ale jeśli spojrzymy na poszczególne miasta, to sytuacja wygląda już poważniej. Pomijając możliwości finansowe i strukturę cenową oferty, gdyby utrzymało się obecne tempo sprzedaży, a deweloperzy nie wprowadzali nowych, to w Warszawie w ciągu 4 miesięcy zniknęłyby z rynku wszystkie deweloperskie mieszkania. W Krakowie nastąpiłoby to po 5 miesiącach, a we Wrocławiu po 6.
– Czas wyprzedaży jest to czysto techniczny wskaźnik, ale obrazuje on relację popytu i podaży. Ta właściwa, oznaczająca równowagę to 4-6 kwartałów (ok. 1,5 roku). Dziś o takim poziomie możemy mówić tylko w Katowicach i Łodzi. Nie oznacza to jednak, że wszędzie sytuacja wygląda tak samo. W mniejszych miastach, które już od jakiegoś czasu przejęły na siebie znaczny ciężar produkcji deweloperskiej, możemy mieć do czynienia z dużo mniejszym zainteresowaniem – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz.
[1] Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź.
