Po bardzo udanych latach 2021 i 2022, nazywanych złotym okresem rozwoju rynku magazynowego w Polsce, 2023 r. był okresem większych wyzwań w związku ze zmianą sytuacji makroekonomicznej. Głównych przyczyn upatrywano w wysokiej inflacji, która to wpłynęła na siłę nabywczą konsumentów, utrzymujących się wysokich stopach procentowych, a także niepewności za wschodnią granicą. Rynek rozwijał się, ale wolniej, zwłaszcza w pierwszej połowie roku, aby przyspieszyć pod koniec 2023 r. Aktywność deweloperska w okresie od stycznia do grudnia 2023 r. wyniosła 3,7 mln mkw. (-16% r/r), a w jej wyniku całkowite zasoby sektora wzrosły do 31,7 mln mkw. (+13% r/r). W budowie pozostaje kolejne 2,8 mln mkw. (-16% r/r), z których około połowa nie była objęta podpisaną umową najmu. Popyt brutto (nie obejmujący krótkoterminowych umów najmu) wyniósł 5,6 mln mkw. i pomimo niższego wyniku versus lata 2021-2022, był zdecydowanie wyższy niż w okresie przed pandemią tj. w latach 2018-2019. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych, AXI IMMO, prezentuje raport „Rynek magazynowy w Polsce 2023”.
Inwestycje: ostrożność inwestorów trwa
Po roku przerwy w 2023 r. sektor magazynowy wrócił na pierwsze miejsce na rynku inwestycyjnym. Udział aktywów przemysłowo-logistycznych wyniósł 966 mln EUR (-52% r/r) i odpowiadał za 46% zrealizowanego wolumenu. Średnia pięcioroczna dla rynku inwestycyjnego wskazuje, że przejęcia produktów magazynowych wyniosły ok. 39% (2021 r. najwyższy udział sektora 51%, 2019 r. najniższy udział ok. 16%). W ubiegłym roku na ok. 25 transakcji kupna-sprzedaży największymi zarejestrowanymi były przejęcie 80% udziałów w firmie 7R przez NREP oraz sprzedaż Panattoni Campus 39 we Wrocławiu do P3.
Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, AXI IMMO, mówi: „Pomimo ogólnie słabszego roku inwestorzy są nadal zainteresowani aktywami przemysłowymi i logistycznymi i to w tym sektorze upatrują największej stabilności. Od około połowy ubiegłego roku obserwujemy, że stopy kapitalizacji pozostają w trendzie wzrostowym i na koniec 2023 r. dla produktów typu prime wynosiły ok. 6,5-6,75%. Na rynku oczekuje się na decyzje EBC i FED w kontekście obniżenia stóp procentowych, które mogą uruchomić większą aktywność inwestorów, ale dopiero pod koniec 2024 r. Innymi wyczekiwanymi pozytywnymi informacjami są te o ustabilizowaniu się inflacji, a także o zażegnaniu konfliktu za wschodnią granicą Polski. W perspektywie długoterminowej mogą mieć one kluczowe znaczenie m.in. dla decyzji o przenoszeniu produkcji do naszej części Europy”.
Popyt: dołek już za nami
Zgodnie z oczekiwaniami w wyniku spowolnienia koniunkturalnego w 2023 r. część z aktywnych dotychczas grup najemców zdecydowała się ograniczyć plany dotyczące ekspansji i akwizycji nowych powierzchni. W ujęciu rocznym decyzje te nieznacznie wpłynęły na statystyki popytu brutto (z wyłączeniem umów krótkookresowych), który na koniec grudnia ub.r. wyniósł 5,6 mln mkw. (-15% r/r). Ostatecznie trzeci najwyższy w historii rynku wynik w połowie 2023 r. wydawał się trudny do osiągnięcia biorąc pod uwagę, że w ramach całkowitej aktywności najemców zamknięto transakcje na nieco powyżej 1 milion mkw. Z kolei popyt netto uwzględniający nowe umowy i ekspansje w 2023 r. wyniósł 3,4 mln mkw. (-24% r/r), co jasno wskazuje, że w ub.r. najemcy częściej decydowali się na przedłużenia umów, które stanowiły ok. 40% zrealizowanych transakcji. W trójce najaktywniejszych regionów znalazły się mazowieckie (1,4 mln mkw., +4% r/r), dolnośląskie (1 mln mkw., +23% r/r) i śląskie (910 tys. mkw., -25% r/r). W 2023 r. ponownie zamknięto jednostkowe transakcje na ponad 100 tys. mkw., w tym dla klienta z branży e-commerce w parku P3 Wrocław (265,1 tys. mkw.), poufnego klienta z branży modowej w DL Invest Psary/Czeladź (120 tys. mkw.) oraz wejście logistyka do CTPark Warsaw West (Wiskitki) na 110 tys. mkw.
Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, omawia: „W 2023 r. mogliśmy zaobserwować dwa tempa występujące w popycie na polskim rynku magazynowym. Pierwsza połowa ub.r. była dość wyczekująca, przy czym to AXI IMMO doradzało przy największej transakcji z tego okresu. W Małopolsce, w okolice Krakowa zdecydował się wejść operator logistyczny MCG EastBridge, który zajmie 56 200 mkw. w GLP Kraków III Logistics Centre. Druga połowa roku to punkt kulminacyjny i wyraźne odbicie w popycie, kiedy to podpisano trzy duże umowy na łącznie ok. 0,5 mln mkw. Niemniej w całym 2023 r. wyraźnym trendem były konsolidacje wynikające z chęci optymalizacji, z kolei w przypadku relokacji najemcy byli solidarni i wybierali nową powierzchnię w ramach tej samej mikro lokalizacji”.
Podaż: lekka poprawa nastrojów
Podobnie do sytuacji w popycie, analitycy AXI IMMO wskazują, że po stronie podażowej również mogliśmy zaobserwować dwa tempa rozwoju. Roczna aktywność deweloperów zakończyła się oddaniem na koniec grudnia 2023 r. 3,7 mln mkw. (-16% r/r) nowoczesnej powierzchni magazynowej, co powiększyło całkowite zasoby sektora do ok. 31,7 mln mkw. (+13% r/r). W ub.r. zdecydowanie więcej powierzchni dostarczono w pierwszej połowie roku, tj. 2,59 mln mkw., co odpowiada za ok. 70% wszystkich projektów zrealizowanych w 2023 r. W przypadku niższego wolumenu podaży dostarczonej od lipca do końca grudnia 2023 r. należy wspomnieć o zmianie struktur finansowania nowych inwestycji, które wymagały wyższego udziału umów przednajmu przed rozpoczęciem budowy. Niemniej regionami z największą nową podażą były mazowieckie (702 tys. mkw., 19% dostarczonych zasobów), śląskie (blisko 600 tys. mkw., 16%) oraz lubuskie (437 tys. mkw., 12%). W przypadku ostatniego rynku warto nadmienić, że nie dostarczono tam żadnego nowego projektu w IV kw. 2023 r. Z kolei wśród największych zrealizowanych inwestycji o powierzchni ponad 100 tys. mkw. znalazły się Panattoni BTS Zalando Bydgoszcz (kujawsko-pomorskie, 146 tys. mkw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (dolnośląskie, 125 tys. mkw.), DL Invest Psary/Czeladź (śląskie, 120 tys. mkw.) oraz CTPark Iłowa (lubuskie, 111,3 tys. mkw.). Zgodnie z zapowiedziami deweloperów na koniec grudnia 2023 r. w budowie znajdowało się ok. 2,8 mln mkw. (-16% r/r), z których ok. 49% pozostaje bez podpisanych umów najmu. Niekwestionowanym liderem wśród regionów jest woj. dolnośląskie (829 tys. mkw. w budowie), wyprzedzające woj. mazowieckie (478,8 tys. mkw.) i łódzkie (402,9 tys. mkw.).
Poziom pustostanów: możliwe dalsze wzrosty
Na koniec 2023 r. współczynnik powierzchni niewynajętej na polskim rynku magazynowym wyniósł 7,4% (+3,2 p.p. r/r). Najwyższy pustostan zanotowano w woj. świętokrzyskim (18,4%), lubuskim (14,2%) i łódzkim (10,2%). Po drugiej stronie skali znajdują się woj. pomorskie i podkarpackie (po 1,7%), małopolskie (2,2%) oraz warmińsko-mazurskie (2,6%). Z kolei w liczbach bezwzględnych najwięcej powierzchni od zaraz do wynajęcia znajduje się w województwach mazowieckim (503 tys. mkw.), łódzkim (461 tys. mkw.), śląskim (334 tys. mkw.) i dolnośląskim (333 tys. mkw.).
Średnie stawki bazowe na głównych rynkach, w inwestycjach typu big box, wahały się w przedziale 3,6 – 4,3 euro/mkw./m-c w przypadku starszych obiektów, oraz 4,0 – 4,7 euro/mkw./m-c w nowych inwestycjach. Trend spadkowy był widoczny w stawkach efektywnych, zwłaszcza w lokalizacjach z dużą konkurencją. Niezmiennie najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa Miasto, gdzie średnie ceny ofertowe w nowych inwestycjach osiągają pułap nawet do 7,0 euro, a w starszych utrzymują się na poziomie około 6 euro/mkw. Ponadto w wybranych projektach w regionie Krakowa ofertowe czynsze sięgają nawet 6,5 euro.
Renata Osiecka, Partnerka Zarządzająca, AXI IMMO, podsumowuje: „Spodziewamy się, że w 2024 r. będziemy nadal obserwować równomierny rozwój rynku magazynowego w Polsce. Korzystając z dojrzałości naszego sektora, wypracowanych schematów, doświadczenia oraz lokalizacji na mapie Europy, pozostajemy ważnym rynkiem dla firm zainteresowanych skracaniem łańcuchów dostaw i przenoszeniem z Azji produkcji bliżej rynków zbytu. Po stronie popytu przewidujemy także, że wiele firm będzie dążyć do dalszej optymalizacji kosztów, w tym konsolidacji, z kolei deweloperzy skupią się na rozwoju projektów w lokalizacjach z mniejszą dostępnością powierzchni. W tej sytuacji spodziewamy się stopniowej stabilizacji poziomu pustostanów. Wskaźniki makroekonomiczne, zwłaszcza te związane z rynkiem konsumenckim, wykazują pozytywny sentyment, co może dodatnio przełożyć się na popyt na powierzchnie magazynowe ze strony tej grupy najemców. Z drugiej strony nadal słabe nastroje wśród firm produkcyjnych w krajach Europy Zachodniej mogą w krótkim okresie ograniczyć rozwój najemców-dostawców obecnych w naszym kraju”.
