Adam Bojanowski – ekspert rynku nieruchomości, właściciel firmy „Działki budowlane w zaciszu” ocenia rynek nieruchomości w czasie kryzysu.
Niebezpieczeństwa
Patrząc na gospodarkę jako całość, podstawowe niebezpieczeństwo to sytuacja, w której najemcy nie płacą na czas właścicielom nieruchomości, a właściciele nie płacą na czas bankom. Tego rodzaju kryzys w pewnych sytuacjach może się sam napędzać, a także przenosić na inne działy gospodarki. Najgorsze co może się stać, to utrata płynności przez system bankowy. Wtedy problemy zaczynają mieć nawet zdrowe przedsiębiorstwa, a także konsumenci, którzy mogą stracić dostęp do zdeponowanych w bankach środków. Interweniować muszą rządy i banki centralne, a taka interwencja nie jest za darmo. Konsumenci płacą za nią w sklepach, gdyż efektem jest wzrost inflacji. Warto zwrócić uwagę, że jest to scenariusz teoretyczny, mówimy tutaj dokładnie o tym, co wydarzyło się w roku 2008. W obecnej sytuacji wydaje się, że nie zagraża upadek systemu bankowego.
Kredyty nie dla wszystkich?
Wyjątkowo kontrowersyjnym jest nieprzyznawanie przez banki kredytów dla nabywców nawet mających własne środki. Wydaje się, że badanie zdolności kredytowej klienta, który ma wysoki wkład własny jest nielogiczne. W takim przypadku bank ma zabezpieczenie przekraczające 100% wartości kredytu. To kredytobiorca jest osobą najbardziej zainteresowaną szybką spłatą. Nawet jeżeli kredytobiorca przestanie spłacać, to on traci najwięcej, a bank i tak zarabia. Tu dobrym przykładem wyjścia naprzeciw oczekiwaniom klientów jest system oferowany przez firmę „ Działki budowlane w zaciszu”. Sprzedaż nieruchomości realizowana jest na raty, a zdolność kredytowa nie jest sprawdzana. Odsetek klientów nie płacących rat w terminie jest znikomy. Klienci bardzo sobie cenią to, że są traktowani poważnie, a bardzo często jest to również czynnik decydujący o nawiązaniu współpracy.
Pułapki dla inwestorów
W czasie kryzysu trzeba zwrócić szczególną uwagę na przychody uzyskiwane z nieruchomości. Jeżeli planujemy nieruchomość wynajmować, to brak dochodów może się bardzo poważnie odbić na planie inwestycyjnym. W Chinach buduje się całe osiedla lub miasta widmo. Podobnie było w Stanach Zjednoczonych na początku XXI wieku. Właśnie bezużyteczne nieruchomości w czasie kryzysu stracą na wartości jako pierwsze. Jeżeli nieruchomość jest finansowana przez kapitał zewnętrzny, istotny jest stosunek przychodów z nieruchomości do wysokości raty kredytu. Jeżeli przychody są zerowe, a wysokość rat wzrasta, inwestor może wpaść w kłopoty. Inwestor musi zwracać szczególną uwagę na dwa czynniki. Po pierwsze, dochody, jakie zamierza osiągać z nieruchomości. Nie należy oczekiwać, że sam wzrost wartości wynikający z inflacji zapewni rentowność inwestycji. Po drugie, należy mieć plan, który uwzględnia możliwość wystąpienia sytuacji kryzysowych, takich jak opóźnienia w płatnościach od najemców czy czasowe kłopoty ze znalezieniem najemcy.
Możliwości w kryzysie?
Czasy kryzysu oferują doskonałe możliwości inwestycyjne, ale tylko dla jednej grupy inwestorów, czyli dla tych, którzy są na to przygotowani. Prawie wszyscy eksperci od rynku nieruchomości się zgadzają co do jednego – kryzys to najlepszy moment na inwestycje. Przekonali się o tym ci, którzy kupowali nieruchomości w czasie kryzysu z roku 2008. Te inwestycje często były w stanie generować ogromne stopy zwrotu.
Nieruchomości w centrach miast są cały czas bardzo atrakcyjne, szczególnie dla celów komercyjnych. Nabywcy są jednak coraz częściej świadomi ekologicznie. Zwracają mocniej uwagę na zanieczyszczenie powietrza, hałas czy kłopoty z parkowaniem. Dlatego coraz bardziej popularne stają się nieruchomości położone w spokojnych okolicach i w większej odległości od dużych miast. Upowszechnienie pracy zdalnej i zakupów online powoduje, że konsumenci mają coraz mniejszą potrzebę aby mieszkać w mieście, szczególnie wtedy, gdy na wsi za taką samą cenę mogą nabyć znacznie bardziej komfortową nieruchomość. W najbliższych latach lepiej sytuowani mieszkańcy miast będą się coraz chętniej przenosić na wieś. Ten trend się dopiero zaczyna a takie nieruchomości mogą znacznie zyskiwać na wartości, być może nawet w tempie szybszym od inflacji.
