II kwartał 2023 roku upłynął pod znakiem ożywienia związanego m.in. z przygotowaniami zarówno po stronie sprzedających, jak i kupujących do programu Bezpieczny Kredyt 2%. Jednak zatrzymanie wzrostu cen ziemi, pomimo podwyżek cen wszystkich typów nieruchomości, wskazuje, że sprzedający nie spodziewają się długotrwałego wzrostu popytu. Z kolei spadek cen najmu popularnych mieszkań do 40 mkw. może sygnalizować nadpodaż ofert w tym segmencie, która w kolejnych miesiącach może przełożyć się na spadek sprzedaży – oceniają autorzy najnowszego Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight.
W II kwartale tego roku średnie ceny ofertowe mieszkań podniosły się o 3% kw/kw. Warto jednak zauważyć, że w ujęciu rocznym ich tempo wzrostu nadal nie dorównywało wzrostowi cen konsumpcyjnych (13% w II kwartale roku) i było równe 6,5%.
– Zapowiedź wprowadzenia systemu dopłat do kredytów wzmocniła ożywienie na rynku i wpłynęła na wzrost cen, jednak nie była jedynym czynnikiem determinującym. Złagodzenie warunków udzielania kredytów hipotecznych przez KNF zwiększyło w pierwszym półroczu popyt ze strony klientów finansujących zakup kredytem. Z kolei utrzymujący się wysoki poziom inflacji sprawił, że osoby dysponujące nadwyżką finansową chętnie lokowały swoje oszczędności w nieruchomościach – komentuje dr Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight i współautor Kwartalnika Mieszkaniowego.
Przy porównaniu rynku pierwotnego i wtórnego nadal szybciej rosły ceny lokali deweloperskich. W okresie od kwietnia do czerwca br. podrożały one o 3,5% w stosunku do I kwartału, podczas gdy mieszkania z rynku wtórnego – o 2,5%. Za tym wzrostem stoją z jednej strony wprowadzenia do oferty nowych, droższych mieszkań w atrakcyjnych inwestycyjnie lokalizacjach dużych miast. Z drugiej strony był to pośrednio efekt zapowiedzi programu Bezpieczny Kredyt 2%. Sprzedający, spodziewając się wzrostu popytu, podnosili ceny wcześniej już wystawionych lokali.
Spis treści:
Bezpieczny Kredyt rozbudził nadzieje sprzedających domy
Nadzieje sprzedających związane z rządowym programem dopłat do kredytów widoczne były także w segmencie domów na sprzedaż. W II kwartale br. w serwisie Otodom liczba ofert domów wolnostojących usytuowanych na działkach do 500 mkw. wzrosła o 18% w porównaniu do poprzedzającego kwartału, a tych z większym terenem o 14%. Eksperci zwracają uwagę, że to nietypowa sytuacja na rynku jak na tę porę roku.
– Zazwyczaj szczyt ożywienia w sektorze domów na sprzedaż przypada na okres noworoczny. W tym roku najprawdopodobniej część sprzedawców zdecydowała się wystawić swoje nieruchomości na sprzedaż już teraz, spodziewając się, że korzystne warunki udzielenia dopłat w przypadku tego typu nieruchomości skuszą kupujących, którzy poszukują lokum większych rozmiarów – komentuje Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.
W II kwartale tego roku średni koszt powierzchni użytkowej domu na działce do 500 mkw. oscylował wokół 5800 zł, a usytuowanego na większym terenie – 5700 zł. Podwyżki nie ominęły też “szeregówek”, które po 2% wzrostach kw/kw osiągnęły średnią cenę 6500 zł/mkw.
Brak chętnych na grunty?
Na rynku pojawia się coraz więcej ofert gruntów budowlanych i obecnie ich liczba jest najwyższa od 2020 roku. W II kwartale br. do sprzedaży trafiło o ponad 12% więcej działek budowlanych w porównaniu do poprzedzającego kwartału. Tak wysoki poziom podaży był jedną z przyczyn zatrzymania wzrostów cen ziemi.
– Dodatkowym czynnikiem hamującym wzrost cen gruntów budowlanych są koszty budowy nieruchomości, rosnące szybciej niż inflacja. Niesprzyjające warunki rynkowe wyraźnie odstraszają inwestorów od budowy domów i segmentów z myślą o późniejszej sprzedaży – zaznacza Adam Czerniak, ekspert Polityki Insight.
Ciekawym zjawiskiem jest też to, że również osoby planujące budowę domu na własny użytek wstrzymują się z decyzją o zakupie gruntu. W ich przypadku działka budowlana może być potraktowana jako wkład własny do kredytu w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%, zwiększając wartość jego limitu do 1 mln zł.
Nadpodaż małych mieszkań
W II kwartale tego roku oddano do użytkowania dużą pulę mieszkań zakupionych przez inwestorów w okresie boomu na rynku, czyli w latach 2020-2021. Znaczna ich część zasiliła rynek najmu. Najczęściej były to mieszkania o powierzchni nie przekraczającej 40 mkw., które cieszyły się dużą popularnością wśród najemców. Dane Otodom wskazują jednak, że w ciągu minionych trzech miesięcy ich nominalna cena najmu spadła o 1,1% kw/kw. A to może świadczyć o nadpodaży ofert najmu w tym segmencie rynku.
– Spadek cen najmu w przypadku mieszkań do 40 mkw. to istotna zmiana na rynku. Jeżeli w kolejnych miesiącach nadal się utrzyma, to możemy się spodziewać także obniżenia zainteresowania zakupem małych mieszkań zlokalizowanych w dużych ośrodkach miejskich przez detalicznych inwestorów – podsumowuje dr Adam Czerniak, ekspert Polityki Insight.
