Łódzki rynek mieszkaniowy przeżywa obecnie rozkwit. Rośnie sprzedaż mieszkań, ale przede wszystkim mocno rozkręca się podaż. Budowlany boom w łódzkiej mieszkaniówce sprawia, że mimo dużego popytu, ceny mieszkań rosną powoli i wciąż należą do najniższych pośród miast wojewódzkich. Takie wnioski płyną z raportu E-VALUER INDEX 2017, przygotowanego przez Emmerson Evaluation.
E-VALUER INDEX 2017 to już czwarta edycja kompleksowego raportu na temat rynku mieszkaniowego w Polsce, przygotowywanego przez ekspertów od wyceny nieruchomości z Emmerson Evaluation. Raport obejmuje mediany[1] cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym oraz szczegółowe dane dla struktury ich sprzedaży.
Ceny mieszkań w Łodzi utrzymują się na poziomie wyraźnie niższym niż w innych wielkich miastach wojewódzkich. Mediana cen dla łódzkiego rynku pierwotnego, obliczona przez ekspertów Emmerson Evaluation, wyniosła w 2016 roku 4664 zł/mkw. To oznacza, że pod względem cen nowych mieszkań, Łódź zajmuje dopiero 9. miejsce wśród miast wojewódzkich. Drożej jest nie tylko we Wrocławiu czy Poznaniu, ale także w Lublinie i Toruniu. Jeszcze większy dystans dzieli Łódź i pozostałe miasta wojewódzkie w przypadku rynku wtórnego. Mediana cen 3255 zł/mkw. plasuje miasto na jednym z ostatnich miejsc rankingu.
– W ubiegłym roku mieszkania w Łodzi, zarówno nowe, jak i używane, kosztowały przeciętnie o 2% więcej niż rok wcześniej. To wzrost zauważalny, ale wciąż niższy niż w wielu innych miastach wojewódzkich – mówi Dariusz Książak, Prezes Zarządu Emmerson Evaluation.
Rynek mieszkaniowy się odradza
Łodzi nie omija widoczna w całym kraju hossa na rynku mieszkaniowym. – Koniunktura w mieszkaniówce jest bardzo dobra, sprzedaż bije rekordy i Łódź nie jest tu wyjątkiem. Miasto jednak nie tylko korzysta z ogólnokrajowego trendu, ale samo zyskuje na atrakcyjności jako miejsce zamieszkania. Poprawia się łódzka infrastruktura, powstają nowe inwestycje mieszkaniowe o wysokim standardzie. Poprawę obserwujemy także na rynku wtórnym. Coraz więcej starych kamienic jest odnawiana i przybywa atrakcyjnych starych mieszkań – przekonuje Dariusz Książak z Emmerson Evaluation. Ekspert dodaje, że Łódź konkuruje więc nie tylko niskimi cenami mieszkań, ale także wyjątkową i zróżnicowaną ofertą mieszkaniową.
Najlepiej o hossie w łódzkiej mieszkaniówce świadczy rekordowy wzrost wydanych pozwoleń na budowę. O ile w 2013 roku wydano w Łodzi ok. 2 tys. pozwoleń na budowę, a w kolejnych dwóch latach ta liczba oscylowała na poziomie ok. 2,5 tys., to już rok 2016 przyniósł skokowy wzrost do niemal 4,4 tys. wydanych pozwoleń, z czego niecałe 1,5 tys. otrzymali inwestorzy indywidualni. – W Łodzi zwraca uwagę nie tylko tak gwałtowny przyrost liczby wydanych pozwoleń, ale także znaczący, większy niż w innych miastach, udział inwestorów indywidualnych. Dla porównania, w Krakowie tacy inwestorzy otrzymali zaledwie 615 z ogólnej liczby ponad 9,6 tys. wydanych pozwoleń – komentuje ekspert Emmerson Evaluation. – Widać zatem, że podaż w najbliższych latach będzie się w Łodzi utrzymywać na wysokim poziomie. A to oznacza, że choć ze względu na wysoki popyt łódzkie mieszkania mogą drożeć, to wciąż będą to wzrosty niewielkie – ocenia ekspert.
Jak wyglądają ceny w poszczególnych dzielnicach?
Najtańsze nowe mieszkania w Łodzi można było w 2016 roku znaleźć na terenie dzielnicy Górna, gdzie odnotowana przez Emmerson Evaluation mediana cen wyniosła 4145 zł/mkw. Najdrożej za nowe mieszkanie płacono w dzielnicy Śródmieście (4753 zł/mkw.), ale już mieszkania używane były tutaj najtańsze (2998 zł/mkw.). Poza Śródmieściem, ceny na rynku wtórnym były w ubiegłym roku bardzo zbliżone. Najwyższą medianę odnotowano dla Widzewa (3284 zł/mkw.).
Jakie mieszkania kupuje się w Łodzi?
Z danych raportu E-VALUER INDEX 2017 wynika, że najpopularniejsze mieszkania kupowane na łódzkim rynku pierwotnym to lokale średnie, o pow. 50-70 mkw. (41% sprzedanych mieszkań w 2016 r.). Blisko 1/3 kupujących wybierała mieszkania małe o wielkości od 35 do 50 mkw. Właśnie ten metraż cieszył się z kolei największym powodzeniem na rynku wtórnym, gdzie odpowiadał za prawię połowę zakupów (48%). Bardzo rzadko kupowano natomiast na obu rynkach mieszkania największe, o powierzchni przekraczającej 100 mkw.
[1] Mediana (tzw. wartość środkowa, dzieląca zbiór na dwie równe części) lepiej odzwierciedla informację na temat cen nieruchomości niż średnia, ponieważ na jej wynik, nie wpływają pojedyncze wartości znacznie odchylające się od większości transakcji typowych w całym zbiorze (takie jak np. zakup jednej nieruchomości luksusowej).
