Biura odpowiadają dziś za około 200 mld zł wartości dodanej rocznie w Polsce, czyli blisko 6% PKB. Bez biur Warszawa i inne największe miasta w Polsce straciłyby około 50 mld zł rocznie, a sama stolica mogłaby być mniejsza o ponad 600 tys. mieszkańców. To jeden z wniosków analizy pokazującej, że choć świat bez biur może wydawać się wygodniejszy i bardziej ekologiczny, jego skutki dla gospodarki i rozwoju miast byłyby daleko idące.
Czy można wyobrazić sobie rzeczywistość, w której biura nigdy nie powstały. Każdy pracuje z domu, firmy rekrutują ludzi niezależnie od miejsca zamieszkania, a fizyczna obecność w jednym miejscu nie jest warunkiem współpracy. Z perspektywy jakości życia taki scenariusz wydaje się atrakcyjny. Więcej czasu, więcej elastyczności, mniej presji związanej z codziennym przemieszczaniem się. Pytanie jednak brzmi, czy byłby to również świat bardziej produktywny, innowacyjny i zamożny?
Biura jako fundament nowoczesnej gospodarki
W debacie o rynku pracy biura często postrzegane są jako koszt operacyjny albo narzędzie organizacji pracy. Tymczasem ich znaczenie gospodarcze jest znacznie większe. Biura stanowią fizyczną infrastrukturę, wokół której przez dekady rozwijały się nowoczesne sektory gospodarki opartej na wiedzy.
– Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce przekraczają obecnie 13 mln mkw., z czego ponad 6 mln mkw. znajduje się w Warszawie. To właśnie wokół centrów biznesowych rozwinęły się sektory usług profesjonalnych, finansowych, technologicznych, doradczych oraz nowoczesnych usług dla biznesu, które w ostatnich trzech dekadach były jednym z najważniejszych motorów wzrostu gospodarczego kraju – mówi Katarzyna Tasarek-Skrok, dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych, Colliers.
– Szacuje się, że działalność związana z gospodarką biurową odpowiada dziś za około 200 mld zł wartości dodanej rocznie, czyli niemal 6% polskiego PKB. W świecie bez biur podstawowe pytanie nie brzmi więc dokąd przeniosłaby się ta wartość, lecz raczej – jaka część tej wartości w ogóle mogłaby powstać – dodaje Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista Colliers na region Europy Środkowo‑Wschodniej.
Premia aglomeracyjna – ukryty silnik wzrostu
Za sukcesem największych miast stoi jedno z kluczowych pojęć ekonomii miejskiej – premia aglomeracyjna. Opisuje ona korzyści wynikające z koncentracji ludzi, firm, kapitału i instytucji w jednym miejscu. Bliskość przedsiębiorstw i codzienne interakcje między pracownikami sprzyjają szybszemu przepływowi wiedzy, wymianie doświadczeń i powstawaniu innowacji. To właśnie dlatego w największych metropoliach świata rozwinęły się centralne dzielnice biznesowe. Nie są one efektem przypadku, lecz konsekwencją dążenia do wyższej produktywności. W świecie bez biur ten mechanizm zostałby znacząco osłabiony. Miasta pozostałyby atrakcyjnymi miejscami do życia, ale ich zdolność do generowania wzrostu gospodarczego byłaby wyraźnie mniejsza.
Nowy podział korzyści i strat
Zniknięcie biur nie oznaczałoby równomiernych strat dla wszystkich regionów. Część ośrodków mogłaby wręcz zyskać na takim scenariuszu. Brak konieczności codziennych dojazdów i fizycznej obecności w biurze sprawiłby, że znacznie więcej osób decydowałoby się mieszkać poza największymi metropoliami. Aktywność gospodarcza rozproszyłaby się na mniejsze ośrodki, a część dochodów, które dziś koncentrują się w największych miastach, zostałaby rozdystrybuowana szerzej.
– Według analiz korzyści wynikające z takiego rozproszenia aktywności mogłyby sięgać około 30 mld zł rocznie. Problem polega jednak na tym, że jednocześnie Warszawa oraz największe miasta regionalne straciłyby około 50 mld zł rocznie wartości gospodarczej. Ostateczny bilans oznaczałby gospodarkę mniejszą o około 20 mld zł rocznie – zaznacza Grzegorz Sielewicz.
Najbardziej spektakularne skutki widać na przykładzie stolicy. Rozwój Warszawy po 1990 roku był w ogromnym stopniu związany z rozwojem rynku pracy dla pracowników umysłowych oraz koncentracją nowoczesnych usług biznesowych. Szacuje się, że od 60 do 70% migracji do Warszawy miało bezpośredni lub pośredni związek z rynkiem pracy sektora „białych kołnierzyków”. W świecie bez biur znaczna część tych migracji po prostu by nie nastąpiła. Przy założeniu, że około dwóch trzecich migracji ekonomicznych do stolicy nie miałoby miejsca, Warszawa mogłaby być dziś mniejsza o ponad 600 tys. mieszkańców. Oznaczałoby to populację na poziomie około 1,3 mln ludzi zamiast obecnych 1,9 mln. Taki scenariusz miałby daleko idące konsekwencje finansowe. Mniejsze wpływy z PIT i CIT oznaczałyby ograniczone możliwości finansowania infrastruktury, transportu publicznego, edukacji, kultury czy usług społecznych.
Gdy dom staje się biurem
Brak biur wpłynąłby również na samą architekturę mieszkań. Dzisiejsze lokale projektowane są przy założeniu, że znacząca część aktywności zawodowej odbywa się poza domem. Gdyby praca od początku była realizowana wyłącznie w miejscu zamieszkania, standardy mieszkaniowe wyglądałyby zupełnie inaczej. Przeciętne mieszkanie musiałoby posiadać dodatkową, współdzieloną przestrzeń do pracy. Oznaczałoby to wzrost przeciętnego metrażu o ok. 15 mkw., czyli powierzchnia przeciętnego domu lub mieszkania wzrosłaby ze średnio 75 mkw. (dane GUS) do ok. 90 mkw.
Ceny nieruchomości uległyby zmianie. Obecnie centralne lokalizacje utrzymują wysokie wartości między innymi dzięki bliskości miejsc pracy. W świecie bez biur ten czynnik praktycznie by zniknął. Mieszkania w centrum mogłyby być relatywnie tańsze, podczas gdy większą premię uzyskiwałyby nieruchomości oferujące komfort pracy zdalnej, większą powierzchnię i wyższą jakość życia. Lokalizacja przestałaby być najważniejszym argumentem sprzedażowym. Stałaby się nim funkcjonalność mieszkania.
Wygoda pracy zdalnej a koszt społecznej izolacji
Brak codziennych dojazdów do biur zmieniłby sposób funkcjonowania miast i kierunki inwestycji publicznych. Mniejsza presja na transport mogłaby ograniczyć skalę rozwoju metra czy sieci tramwajowych, a część środków zostałaby przekierowana na infrastrukturę cyfrową, w tym światłowody, sieci 5G i 6G oraz poprawę efektywności energetycznej mieszkań. Zmieniłaby się także struktura wydatków gospodarstw domowych – mniej pieniędzy trafiałoby do usług związanych z codziennym dojazdem do pracy, a więcej na wyposażenie mieszkań, energię i technologie wspierające pracę zdalną. Najważniejsze konsekwencje dotyczyłyby jednak relacji społecznych. Mniejsza liczba spontanicznych kontaktów oznaczałaby słabszy przepływ wiedzy między ludźmi oraz większe ryzyko funkcjonowania organizacji w zamkniętych silosach.
Wygodniejszy świat, ale czy lepszy?
Świat pozbawiony biur byłby prawdopodobnie wygodniejszy, bardziej elastyczny i mniej obciążający logistycznie. Mniej dojazdów, większa swoboda wyboru miejsca zamieszkania oraz bardziej równomierny rozwój regionów to argumenty, które trudno zignorować. Korzyści te miałyby jednak swoją cenę. Słabsza produktywność, mniejsza innowacyjność oraz ograniczenie efektów wynikających z koncentracji ludzi, firm i wiedzy oznaczałyby wolniejsze tempo rozwoju gospodarczego. Dlatego dyskusja o przyszłości biur nie powinna sprowadzać się wyłącznie do pytania o efektywność pracy zdalnej. Znacznie ważniejsze jest zrozumienie roli, jaką biura odgrywają w szerszym ekosystemie gospodarczym i społecznym.
Rola relacji w przestrzeni biurowej
Świat bez biur to nie tylko wyzwanie ekonomiczne, ale przede wszystkim kryzys relacji społecznych. Biura są jednym z ostatnich miejsc, gdzie naturalnie budujemy tzw. „słabe więzi” – pojęcie wprowadzone w latach 70. XX wieku przez socjologa Marka Granovettera. O ile silne więzi (rodzina, przyjaciele) dają nam poczucie bezpieczeństwa, o tyle to właśnie te słabsze, nawiązywane z ludźmi z odmiennych środowisk i działów, napędzają nasz rozwój, innowacyjność oraz otwierają nowe szanse zawodowe. Dane z platformy LinkedIn oraz badania Microsoftu potwierdzają, że praca zdalna drastycznie ogranicza spontaniczną wymianę myśli i zamyka nas w homogenicznych silosach informacyjnych. Izolacja, choć początkowo wygodna, w sposób cichy i systemowy osłabia tkankę społeczną oraz kapitał relacyjny, którego nie sposób później odtworzyć przed ekranem komputera.
