Ograniczenia w funkcjonowaniu centrów handlowych podczas pandemii skutkują odroczeniem lub zawieszeniem przez właścicieli inwestycji kapitałowych, które w latach 2018–2019 wynosiły około 1,3 mld złotych rocznie – wynika z suplementu “Zobowiązania finansowe i obciążenia właścicieli centrów handlowych z tytułu zadłużenia i wydatków inwestycyjnych” do raportu “Centra handlowe na zakręcie. Wpływ COVID-19”, przygotowanego przez firmę doradczą PwC we współpracy z Polską Radą Centrów Handlowych.
W wyniku wprowadzonych restrykcji epidemicznych związanych z funkcjonowaniem centrów handlowych oraz ustawowej regulacji czynszów w latach 2020-2021 właściciele i zarządcy obiektów zmuszeni byli do znacznego ograniczenia wydatków inwestycyjnych. Mogą one obejmować odroczenie lub rezygnację z inwestycji o łącznej szacowanej skali (uwzględniając fit-outy i inne wydatki inwestycyjne) ponad 1 mld zł rocznie. Właściciele centrów handlowych przeznaczają rocznie ok. pół miliarda złotych na wykończenie lokali oraz ich aranżację dla najemców (wyliczenia na podstawie średnich wydatków przed pandemią w latach 2018-2019). Są to tzw. wydatki fit-out finansowane przez wynajmujących, często z wykorzystaniem kredytów bankowych z założeniem, że zostaną zwrócone w ramach czynszów podczas okresu najmu wynikającego z podpisanej umowy. Dodatkowo właściciele centrów handlowych prowadzą też inne inwestycje w swoich obiektach (remonty, modernizacje, rozbudowy), w wyniku których podnoszą ich atrakcyjność dla klientów i najemców. Wydatki te kształtują się na poziomie ok. 800 mln złotych rocznie.
W Polsce średni współczynnik zadłużenia centrów handlowych w stosunku do ich wartości szacuje się na 55%. Oznacza to, że łączna wartość kredytów inwestycyjnych udzielonych właścicielom centrów handlowych w Polsce wynosi ok. 77 mld złotych. Finansowanie obiektów handlowych udzielone dotychczas przez banki krajowe wynosi blisko 18 mld złotych. Dla porównania – na koniec lipca 2021 r. całkowite saldo kredytów inwestycyjnych udzielonych przedsiębiorstwom przez krajowe banki komercyjne wyniosło 123 mld złotych. Kredyty udzielone centrom handlowym stanowią 15% tej kwoty.
“Zobowiązania kredytowe właścicieli obiektów handlowych są bardzo wysokie i długoterminowe, wiążą się z dużym ryzykiem, dlatego tak ważna jest możliwość prowadzenia działalności w sposób niezakłócony i odpowiadający potrzebom rynkowym” – mówi Kinga Barchoń, partner PwC Polska.
Przychody z najmu, pomniejszone o koszty utrzymania nieruchomości, są zabezpieczeniem spłaty kredytów i umożliwiają obsługę rat kapitałowo-odsetkowych. Ograniczenia w funkcjonowaniu centrów handlowych w postaci lockdownów oraz regulacje zmieniające poziom czynszów niezależnie od kondycji finansowej stron umowy (art. 15 ze i 15ze1 ustawy covidowej) mogą mieć znaczący wpływ na polski sektor bankowy i tworzyć ryzyko bieżącej obsługi rat kredytów. Aż 57% generowanych przez centra handlowe dodatnich przepływów finansowych jest obciążonych zobowiązaniami wobec banków, których zabezpieczeniem są wpływy z czynszów.
„Właściciele podejmując decyzje o budowie lub zakupie obiektu handlowego, przygotowaniu całej infrastruktury wokół niego, oddaniu zaprojektowanych i wyposażonych lokali zgodnie z potrzebami najemców i wreszcie szerokiej promocji – podjęli duże ryzyko inwestycyjne obejmujące utrzymanie obiektów i spłatę zaciągniętych w bankach wielomiliardowych zobowiązań, najczęściej na co najmniej 20 lat. W wyniku wprowadzonych ustawowych regulacji epidemicznych wpływających na poziom czynszów wynikających z umów, wynajmujący musieli zmienić strategie, znacząco ograniczyć koszty oraz planowane inwestycje i ostrożnie podchodzić do zawieranych umów najmu, uwzględniając wszelkie ryzyka wynikające z obowiązującego prawa, aby móc spełnić warunki kredytowe w relacjach z bankami i regulować swoje zobowiązania” – mówi Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający Polską Radą Centrów Handlowych.
