Ceny prądu i gazu rosną, a tarcze rządowe choć bardzo pomocne, nie wszystkim są w stanie pomóc. Zazwyczaj firmy wynajmują lokale, aby prowadzić swoje działalności. W tym celu zawierają umowy najmu lokali użytkowych na czas określony. Jednak w sytuacji, gdy wzrost cen energii sprawia, że prowadzenie biznesu staje się nieopłacalne, istnieje możliwość rozwiązania takiej umowy najmu.
Prawo pozwala na to, gdy wystąpi nadzwyczajna zmiana stosunków gospodarczych, taka jak znaczny wzrost cen energii, którego strony nie przewidywały, gdy taką umowę na czas określony zawierały. W przypadku, gdy wynajmujący nie chce zgodzić się na rozwiązanie umowy najmu, a dla najemcy sam wynajem i prowadzenie działalności stają się problemem finansowym, można zastosować tzw. klauzulę rebus sic stantibus. Ta klauzula pozwala stronie, która znajduje się w gorszej sytuacji, na zwrócenie się do sądu o rozwiązanie umowy, gdy jej wykonanie staje się niezwykle trudne lub grozi rażącą stratą. Chodzi tu oczywiście o znaczną inflację, której elementem są podwyżki cen energii.
Co jednak w przypadku, gdy wynajmujący niechętnie spogląda na umożliwienie najemcy zgodnego rozwiązania umowy najmu? W tym przypadku zastosowania powinna znaleźć właśnie słynna klauzula rebus sic stantibus.
Spis treści:
Art. 3571 k.c. na ratunek najemcom chcącym rozwiązać umowę najmu
Polski ustawodawca już ponad 100 lat temu wprowadził do Kodeksu cywilnego przepis, który pozwala uratować drugą stronę umowy, gdy wystąpi niespodziewana sytuacja, która spowoduje że wykonanie umowy będzie się wiązało z rażącą stratą. Klauzula rebus sic stantibus pozwala stronie, która znajduje się w gorszej sytuacji, zwrócić się do sądu z żądaniem zmiany sposobu wykonania zobowiązania, wysokości świadczenia lub nawet rozwiązania umowy.
Art. 3571 § 1. Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
Aby skorzystać z tego uprawnienia, osoba domagająca się zmiany czy też rozwiązania umowy musi spełnić następujące warunki, czyli inaczej wypełnić przesłanki przepisu:
- wystąpienie nadzwyczajnej zmiana stosunków,
- zmiana ta wywołuje nadmierną trudność w spełnieniu świadczenia lub groźbę rażącej
- straty
- dla jednej
- bądź obu
- stron,
- istnieje związek przyczynowo skutkowy pomiędzy wystąpieniem nadzwyczajnej zmiany stosunków a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania lub groźbą straty,
- strony w momencie zawierania umowy nie przewidziały wystąpienia zdarzenia, które znacząco wpłynie na wykonanie zobowiązania.
Nadzwyczajna zmiana stosunków – co należy przez to zrozumieć?
Warto podkreślić, iż nadzwyczajna ma być tu sama zmiana, a nie sytuacja, która do takowej doprowadziła. Co ważne, wspomniana nadzwyczajna zmiana stosunków musi nastąpić po powstaniu zobowiązania. W mojej ocenie najpierw pandemie, a następnie podwyżki cen prądu czy gazu o ponad 40% w skali roku należy zakwalifikować jako nadzwyczajną zmianę stosunków, tylko jeżeli faktycznie ta nadzwyczajna zmiana bardzo istotnie wpływa na dany biznes oraz jego opłacalność.
Nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty dla jednej lub obu stron
Należy teraz pochylić się nad kolejną przesłanką – to właśnie skutkiem wystąpienia nadzwyczajnej zmiany stosunków ma być nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty. Co ważne, nie należy tej przesłanki oceniać jednostronnie – wszak takie okoliczności mogą dotknąć nie tylko jednej strony, ale chęć zmiany czy rozwiązania umowy może pojawić się u obu stron.
Co więc należy rozumieć przez te pojęcia? Otóż za nadmierną trudność w spełnieniu świadczenia należy uznać sytuację, gdzie spełnienie przez jedną ze stron nałożonego na nią obowiązku wymagałoby od tej osoby nadmiernych czy nawet niebezpiecznych dla niego czy osób, którymi się posługuje starań, które przesądzają o faktycznej, a zwłaszcza ekonomicznej nieracjonalności. Zaś groźbę rażącej straty należy stricte wiązać z sytuacją ekonomiczną dłużnika, gdzie jego działanie spowoduje nadzwyczajny uszczerbek w jego majątku, z uwzględnieniem celu zobowiązania oraz spodziewanych korzyści. Skoro więc najemca, na przykład przedsiębiorca, zawiera długoterminową umowę najmu, gdzie zamierza prowadzić swój biznes, a opłaty wzrosną tak znacznie, że nie osiągnie żadnych korzyści, a wręcz znaczące straty, można taką sytuację uznać za spełniającą daną przesłankę.
Jednakże, jak zwrócono uwagę wyżej, to spełnienie świadczenia musi być nieracjonalne z uwagi na wiele czynników – więc nie można stwierdzić nadmiernej trudności w spełnieniu świadczenia czy też groźby rażącej straty, gdy dłużnik wprawdzie ponosi dużo większe koszta związane na przykład z opłatą mediów, ale tym samym uzyskuje dużo wyższe przychody niż w momencie zawierania umowy. Więc każdą sytuację należy oceniać indywidualnie starając się maksymalnie taką ocenę zobiektywizować, ponieważ oceniając te same stany faktyczne można dojść do skrajnie odmiennych wniosków.
Związek przyczynowo skutkowy
W związku z omawianą tematyką, a więc wzrostem cen prądu i gazu, należy stwierdzić, iż pomiędzy nadzwyczajnym wzrostem cen wspomnianych mediów, a trudnością w wykonaniu zobowiązania lub groźbą rażącej straty zachodzi związek przyczynowo skutkowy, jeżeli biznes jest w znacznym stopniu uzależniony od cen energii. Jeżeli przykładowo kancelaria prawna nie zużywa jak dotąd mediów za 400zł miesięcznie, a koszt ten wzrósł do 640zł, to nadal wpływ tej podwyżki na jej funkcjonowanie jest przecież stosunkowo niewielki, nawet jeżeli bolesny. Kiedy jednak mamy do czynienia z małą gastronomią z zapiekankami, używającą pieca na prąd, której koszty wzrosły z 3000zł do 9000zł miesięcznie, to już taka zmiana jednoznacznie wpływa na opłacalność biznesu, a to kluczowa z przesłanek umożliwiających uzyskanie rozwiązania umowy najmu.
Strony nie przewidziały nadzwyczajnej zmiany okoliczności.
Jednym z ważniejszych, o ile nie najważniejszym elementem przy zastosowaniu art. 3571 Kodeksu cywilnego jest warunek nieprzewidzenia przez strony, iż nadzwyczajna zmiana stosunków może wywołać skutki stanowiące obecnie problem dla jednej ze stron – w tym przypadku znacznie wyższe stawki za dostawę prądu czy gazu.
W świetle powyższego możemy przedstawić tu dwie sytuacje, kiedy tego przepisu zastosować się nie da. Jeden – strony wyłączyły możliwość zastosowania klauzuli dotyczącej nadzwyczajnej zmiany stosunków. Dwa – strony zawierały umowę kiedy już wiadomo było, że będą podwyżki.
Przesłanki spełnione – co dalej?
Jeśli w ramach konkretnej sytuacji faktycznej uznamy, iż przesłanki zastosowania art. 3571 Kodeksu cywilnego zostały spełnione, możliwe jest staranie się o zmianę treści umowy, a nawet o jej rozwiązanie. Najlepiej jeżeli uda się to wynegocjować z właścicielem nieruchomości. To oczywiście kwestia dobrego poprowadzenia negocjacji – które są jednak w stanie rozsądnym właścicielom wykazać, niechybną sądową porażkę i całą masę związanych z tym kłopotów, także wizerunkowych. W przypadku fiaska negocjacji, najemca musi wystąpić z powództwem do sądu, gdzie może wskazywać jednak od początku na postawę wynajmującego, która jeżeli okaże się w świetle okoliczności niebiznesowa – spowoduje przeniesienie na właściciela nieruchomości nie tylko znacznej części strat, ale także znacznych kosztów postępowania sądowego.
Najlepszym ruchem na sam początek negocjacji jest kontakt z wyspecjalizowaną kancelarią prawną, w celu przygotowania dobrze umotywowanej propozycji polubownego rozwiązania sporu. Warto przecież spróbować porozumieć się z wynajmującym co do ewentualnej zmiany ponoszonych przez najemcę opłat albo realizacji w drodze porozumienia wcześniejszego rozwiązania wiążącej strony umowy najmu zawartej na czas określony. Gdy ten scenariusz nie jest możliwy, z racji na niechęć wynajmującego, możliwe jest zastosowanie kolejnych kroków, tym bardziej nieco stanowczych. Przykładem jest tu przedsądowe wezwanie do, na przykład, rozwiązania umowy, wraz z wykazaniem, iż w danej sytuacji znajdzie zastosowanie klauzula rebus sic stantibus, a tym samym roszczenie jest zasadne.
Jeśli nie jest możliwe w żaden sposób porozumienie się z wynajmującym w kwestii rozwiązania umowy najmu, należy sprawę skierować do Sądu. Wtedy powód może skutecznie dochodzić swoich praw względem pozwanego, wykazując zasadność zastosowania art. 3571 Kodeksu cywilnego oraz żądając zmiany stosunku umownego (np. znaczące obniżenie czynszu czy innych opłat), albo rozwiązania umowy najmu.
Jeśli borykają się Państwo z problemem opisanym w artykule, zapraszamy do kontaktu z autorem – nasza Kancelaria Prawna specjalizuje się w sprawach dotyczących rozwiązywania umów najmu lokali. Po dokładnym rozpoznaniu specyfiki danej sprawy, będziemy w stanie ustalić kolejne działania, włączając w to nie tylko negocjacje ale także możliwość złożenia pozwu do sądu. W całej Polsce reprezentujemy już najemców, w dziesiątkach takich spraw, zarówno przed sądem jak i na etapie negocjacji ugodowych.
Radca Prawny
Piotr Kłodziński
Założyciel Kancelarii Prawnej – specjalizującej się w sprawach dotyczących rozwiązywania umów najmu.
