Condohotele i apartamenty wypoczynkowe: zysk vs. ryzyko

W raporcie „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce 2018” eksperci Emmerson Evaluation przeprowadzili kompleksową analizę rynku lokali na wynajem krótkoterminowy w formule condo oraz apartamentów wypoczynkowych. Gwarantowane, wysokie stopy zwrotu z tego typu inwestycji, sięgające od 5 do nawet 8-8,5% przyciągają do niego coraz więcej kupujących. Te cyfry nie powinny jednak przysłaniać inwestorom ryzyka, które wiąże się z takim zakupem, zaznaczają eksperci Emmerson Evaluation.

Rynek condohoteli oraz obiektów z apartamentami wypoczynkowymi w Polsce jest wciąż relatywnie młody. Na Zachodzie pierwsze obiekty tego typu zaczęły pojawiać się kilkadziesiąt lat wcześniej, w połowie XX w., w Polsce zaś dopiero po 2000 r. Według szacunków Emmerson Evaluation w III kw. 2018 r. w najważniejszych turystycznych regionach Polski (nad morzem, w górach, na Warmii i Mazurach) oraz w największych polskich aglomeracjach funkcjonowało 224 takich obiektów. Do 2020 r. ich liczba ma wzrosnąć o ponad połowę (o 115 obiektów). Łącznie nowa podaż pokoi w condohotelach i apartamentach wypoczynkowych wyniesie prawie 16 tys.

Inwestycja inwestycji nie równa

Rynek condohoteli i apartamentów wypoczynkowych w Polsce jest aktualnie w fazie szybkiego rozwoju. – Inwestycje tego typu cały czas zyskują na popularności i coraz częściej są obiektem zainteresowania inwestorów indywidulanych, którzy zamiast na kolejne mieszkanie na wynajem decydują się na zakup apartamentu wakacyjnego lub lokalu w condohotelu. Często związane jest to nie tylko z zamiarem osiągania dochodu z nieruchomości, ale również z prestiżem jaki daje posiadanie apartamentu w miejscowości wypoczynkowej – wskazuje Rober Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation.

Zachęt do inwestowania w rynek condohoteli i apartamentów wypoczynkowych nie brakuje. Obecnie oferowane są już produkty z gwarantowaną stopą zwrotu, gdzie inwestor dokonujący zakupu lokalu ma zapewniony w umowie zysk. Niekiedy jest on dość wysoki i sięga nawet 8-8,5%, co jest znacznie wyższym wynikiem niż ten, który można uzyskać w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego na dłuższy okres, zauważają w swoim raporcie eksperci Emmerson Evaluation. Jednocześnie wskazują oni, że istnieje wiele czynników, które należy uwzględnić przy wyborze tego rodzaju inwestycji i konkretnej oferty na tym rynku.

W opinii Emmerson Evaluation kluczowym elementem, poza lokalizacją obiektu, jest doświadczenie  dewelopera w realizacji podobnych przedsięwzięć. W przypadku condohoteli najlepsze obiekty muszą spełniać wymogi sieci hotelowych, oferować szeroki wachlarz usług dostępnych na miejscu. Korzystnie oceniają inwestycje, które mogą zapewnić długoterminową umowę z operatorem – powszechnie rozpoznawalną siecią hotelową. To powinno zagwarantować zwrot z inwestycji w apartament wakacyjny również w dłuższym okresie. Konieczność utrzymania standardów sieci hotelowej będzie bowiem pozytywnie wpływać na stan budynku i infrastruktury również za kilka, a nawet kilkanaście lat, twierdzą eksperci firmy. W miarę rozwoju i dojrzewania rynku condohoteli oraz apartamentów wakacyjnych obiekty niespełniające powyższych kryteriów mogą stracić na atrakcyjności w konfrontacji z nowopowstającą konkurencją. Mniej doświadczeni w tym segmencie rynku deweloperzy, niedywersyfikujący i nieulepszający swojej oferty, mogą nie poradzić sobie z narastającą konkurencją oraz innymi czynnikami występującymi na rynku, zaznaczają autorzy raportu.

Umowy o zarządzanie

Warunki umowy o zarządzanie są niezwykle ważnym elementem inwestycji w rynek condohoteli lub apartamentów wypoczynkowych. Umowy z operatorami mogą mieć różne zapisy, które także mogą decydować o atrakcyjności danego obiektu dla kupującego.

Wg raportu „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce 2018” dla obiektów z apartamentami wypoczynkowymi najczęściej w zakres usług operatorów wchodzi obsługa najmu poprzez portale internetowe i własną stronę internetową operatora (rzadziej obiektu), zapewnienie stałej i kompleksowej obsługi gości oraz nadzór techniczny nad apartamentami. – Z właścicielem apartamentu podpisywana jest umowa najmu najczęściej na czas nieokreślony z 3-6 lub 12-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Zgodnie z zapisami takiej umowy, koszty związane z bieżącą obsługą gości, w tym sprzątanie apartamentów, pranie ręczników i pościeli, ponosi firma zarządzająca. Natomiast pozostałe nakłady, m.in. koszty mediów i czynszu do wspólnoty, pozostają po stronie właściciela apartamentu. Musi się on więc liczyć z okresowym kosztem odświeżenia apartamentu, a także (w dłuższej perspektywie) z wymianą wyposażenia – zaznacza Roksana Pachałko-Ciołkowska, dyrektor sopockiego oddziału Emmerson Evaluation. Najczęściej stosowanym modelem rozliczeniowym z firmą zarządzającą apartamentem wypoczynkowym jest podział przychodów, gdzie prowizja firmy zarządzającej z reguły wynosi 25 – 30% przychodu netto (bez VAT, po odliczeniu prowizji pobieranych przez portale internetowe). W niektórych przypadkach, gdy operator jest dedykowanym i dominującym operatorem w danym budynku, oferuje on czynsz gwarantowany przez kilka pierwszych lat funkcjonowania inwestycji (najczęściej 3 lata). Spotyka się również połączenie czynszu gwarantowanego z dodatkowym czynszem „od obrotu”, jednakże są to bardzo sporadyczne przypadki, wskazuje ekspertka.

W przypadku condohoteli oferta obsługi wynajmu przez dedykowanego danemu obiektowi operatora z reguły przedstawiana jest już na etapie zakupu lokalu. – Najnowszą tendencją, w szczególności w najatrakcyjniejszych inwestycjach, jest oferowanie długoletnich umów najmu (10-30 lat) z czynszem gwarantowanym na poziomie od 6 do nawet 8-8,5% ceny zakupu netto (w stanie deweloperskim lub wykończonym) – zauważa Roksana Pachałko-Ciołkowska. Ekspertka poleca kupującym zwrócić również uwagę na zapisy umowy najmu dotyczące kosztów bieżących remontów i napraw lokalu oraz jego wyposażenia. Te co do zasady, powinny leżeć po stronie operatora. Ponosi on zwykle praktycznie wszystkie opłaty związane z obsługą lokalu, jego promocją i reklamą. Właściciel uiszcza z kolei opłaty z tytułu ubezpieczenia, podatku od nieruchomości oraz ewentualne opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu. Odpowiada finansowo także za szkody wyrządzone w trakcie swojego pobytu w lokalu lub pobytu osób z nim związanych. Najczęściej właściciel ma prawo skorzystać z lokalu na własne potrzeby jedynie przez ściśle określony w umowie okres w roku (tzw. pobyt właścicielski, który najczęściej wyłącza okres świąt oraz wysokiego sezonu).

Ryzykowne gwarancje

Jak wskazuje analiza Emmerson Evaluation, aktualnie oferowana stopa zwrotu z najmu znajduje obecnie potwierdzenie w wynikach osiąganych przez część lokali funkcjonujących w condohotelach czy apartamentów wypoczynkowych z czynszem zmiennym (stanowiącym udział w faktycznych wynikach). Zdaniem ekspertów firmy więcej kontrowersji budzi natomiast moda na wieloletnie umowy najmu z czynszem gwarantowanym przez cały okres trwania umowy. Zdarza się bowiem, że zawierane są one z operatorem nieposiadającym odpowiedniego doświadczenia. – Biorąc pod uwagę, że znajdujemy się aktualnie w górnym przedziale cyklu koniunkturalnego (na co wskazują uwarunkowania rynku) utrzymanie tak wysokiej stopy zwrotu w dłuższej perspektywie może okazać się niemożliwe. Gdy rynkowi przyjdzie się zmierzyć ze spowolnieniem, część operatorów może nie być w stanie wywiązać się ze swoich obietnic – ostrzega Robert Korczyński z Emmerson Evaluation.