Condohotele i apartamenty wypoczynkowe: zysk vs. ryzyko

W raporcie „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce 2018” eksperci Emmerson Evaluation przeprowadzili kompleksową analizę rynku lokali na wynajem krótkoterminowy w formule condo oraz apartamentów wypoczynkowych. Gwarantowane, wysokie stopy zwrotu z tego typu inwestycji, sięgające od 5 do nawet 8-8,5% przyciągają do niego coraz więcej kupujących. Te cyfry nie powinny jednak przysłaniać inwestorom ryzyka, które wiąże się z takim zakupem, zaznaczają eksperci Emmerson Evaluation.

Rynek condohoteli oraz obiektów z apartamentami wypoczynkowymi w Polsce jest wciąż relatywnie młody. Na Zachodzie pierwsze obiekty tego typu zaczęły pojawiać się kilkadziesiąt lat wcześniej, w połowie XX w., w Polsce zaś dopiero po 2000 r. Według szacunków Emmerson Evaluation w III kw. 2018 r. w najważniejszych turystycznych regionach Polski (nad morzem, w górach, na Warmii i Mazurach) oraz w największych polskich aglomeracjach funkcjonowało 224 takich obiektów. Do 2020 r. ich liczba ma wzrosnąć o ponad połowę (o 115 obiektów). Łącznie nowa podaż pokoi w condohotelach i apartamentach wypoczynkowych wyniesie prawie 16 tys.

Inwestycja inwestycji nie równa

Rynek condohoteli i apartamentów wypoczynkowych w Polsce jest aktualnie w fazie szybkiego rozwoju. – Inwestycje tego typu cały czas zyskują na popularności i coraz częściej są obiektem zainteresowania inwestorów indywidulanych, którzy zamiast na kolejne mieszkanie na wynajem decydują się na zakup apartamentu wakacyjnego lub lokalu w condohotelu. Często związane jest to nie tylko z zamiarem osiągania dochodu z nieruchomości, ale również z prestiżem jaki daje posiadanie apartamentu w miejscowości wypoczynkowej – wskazuje Rober Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation.

Zachęt do inwestowania w rynek condohoteli i apartamentów wypoczynkowych nie brakuje. Obecnie oferowane są już produkty z gwarantowaną stopą zwrotu, gdzie inwestor dokonujący zakupu lokalu ma zapewniony w umowie zysk. Niekiedy jest on dość wysoki i sięga nawet 8-8,5%, co jest znacznie wyższym wynikiem niż ten, który można uzyskać w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego na dłuższy okres, zauważają w swoim raporcie eksperci Emmerson Evaluation. Jednocześnie wskazują oni, że istnieje wiele czynników, które należy uwzględnić przy wyborze tego rodzaju inwestycji i konkretnej oferty na tym rynku.

W opinii Emmerson Evaluation kluczowym elementem, poza lokalizacją obiektu, jest doświadczenie  dewelopera w realizacji podobnych przedsięwzięć. W przypadku condohoteli najlepsze obiekty muszą spełniać wymogi sieci hotelowych, oferować szeroki wachlarz usług dostępnych na miejscu. Korzystnie oceniają inwestycje, które mogą zapewnić długoterminową umowę z operatorem – powszechnie rozpoznawalną siecią hotelową. To powinno zagwarantować zwrot z inwestycji w apartament wakacyjny również w dłuższym okresie. Konieczność utrzymania standardów sieci hotelowej będzie bowiem pozytywnie wpływać na stan budynku i infrastruktury również za kilka, a nawet kilkanaście lat, twierdzą eksperci firmy. W miarę rozwoju i dojrzewania rynku condohoteli oraz apartamentów wakacyjnych obiekty niespełniające powyższych kryteriów mogą stracić na atrakcyjności w konfrontacji z nowopowstającą konkurencją. Mniej doświadczeni w tym segmencie rynku deweloperzy, niedywersyfikujący i nieulepszający swojej oferty, mogą nie poradzić sobie z narastającą konkurencją oraz innymi czynnikami występującymi na rynku, zaznaczają autorzy raportu.

Umowy o zarządzanie

Warunki umowy o zarządzanie są niezwykle ważnym elementem inwestycji w rynek condohoteli lub apartamentów wypoczynkowych. Umowy z operatorami mogą mieć różne zapisy, które także mogą decydować o atrakcyjności danego obiektu dla kupującego.

Wg raportu „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce 2018” dla obiektów z apartamentami wypoczynkowymi najczęściej w zakres usług operatorów wchodzi obsługa najmu poprzez portale internetowe i własną stronę internetową operatora (rzadziej obiektu), zapewnienie stałej i kompleksowej obsługi gości oraz nadzór techniczny nad apartamentami. – Z właścicielem apartamentu podpisywana jest umowa najmu najczęściej na czas nieokreślony z 3-6 lub 12-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Zgodnie z zapisami takiej umowy, koszty związane z bieżącą obsługą gości, w tym sprzątanie apartamentów, pranie ręczników i pościeli, ponosi firma zarządzająca. Natomiast pozostałe nakłady, m.in. koszty mediów i czynszu do wspólnoty, pozostają po stronie właściciela apartamentu. Musi się on więc liczyć z okresowym kosztem odświeżenia apartamentu, a także (w dłuższej perspektywie) z wymianą wyposażenia – zaznacza Roksana Pachałko-Ciołkowska, dyrektor sopockiego oddziału Emmerson Evaluation. Najczęściej stosowanym modelem rozliczeniowym z firmą zarządzającą apartamentem wypoczynkowym jest podział przychodów, gdzie prowizja firmy zarządzającej z reguły wynosi 25 – 30% przychodu netto (bez VAT, po odliczeniu prowizji pobieranych przez portale internetowe). W niektórych przypadkach, gdy operator jest dedykowanym i dominującym operatorem w danym budynku, oferuje on czynsz gwarantowany przez kilka pierwszych lat funkcjonowania inwestycji (najczęściej 3 lata). Spotyka się również połączenie czynszu gwarantowanego z dodatkowym czynszem „od obrotu”, jednakże są to bardzo sporadyczne przypadki, wskazuje ekspertka.

W przypadku condohoteli oferta obsługi wynajmu przez dedykowanego danemu obiektowi operatora z reguły przedstawiana jest już na etapie zakupu lokalu. – Najnowszą tendencją, w szczególności w najatrakcyjniejszych inwestycjach, jest oferowanie długoletnich umów najmu (10-30 lat) z czynszem gwarantowanym na poziomie od 6 do nawet 8-8,5% ceny zakupu netto (w stanie deweloperskim lub wykończonym) – zauważa Roksana Pachałko-Ciołkowska. Ekspertka poleca kupującym zwrócić również uwagę na zapisy umowy najmu dotyczące kosztów bieżących remontów i napraw lokalu oraz jego wyposażenia. Te co do zasady, powinny leżeć po stronie operatora. Ponosi on zwykle praktycznie wszystkie opłaty związane z obsługą lokalu, jego promocją i reklamą. Właściciel uiszcza z kolei opłaty z tytułu ubezpieczenia, podatku od nieruchomości oraz ewentualne opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu. Odpowiada finansowo także za szkody wyrządzone w trakcie swojego pobytu w lokalu lub pobytu osób z nim związanych. Najczęściej właściciel ma prawo skorzystać z lokalu na własne potrzeby jedynie przez ściśle określony w umowie okres w roku (tzw. pobyt właścicielski, który najczęściej wyłącza okres świąt oraz wysokiego sezonu).

ANALIZA UMÓW O ZARZĄDZANIE ŹRÓDŁO: RAPORT EMMERSON EVALUATION – „RYNEK HOTELI I CONDOHOTELI W POLSCE 2018”
RODZAJ UMOWY NAJMU		UMOWA Z CZYNSZEM GWARANTOWANYM	UMOWA Z CZYNSZEM GWARANTOWANYM I CZYNSZEM ZMIENNYM	UMOWA Z CZYNSZEM ZMIENNYM
RODZAJ OBIEKTU		Umowa typowa dla condohoteli oraz obiektów z condo-apartamentami o podwyższonym standardzie z rozbudowaną strefą wspólną.	Typ umowy najrzadziej występujący, spotykany zarówno w przypadku condohoteli, jak i obiektów z condo-apartamentami.	Umowa typowa dla większości obiektów z condo-apartamentami. W przypadku najlepszych condohoteli brak możliwości zawarcia tego rodzaju umowy.
OKRES NAJMU		Czas oznaczony od 3 do 30 lat.	Czas oznaczony od 3 do 30 lat.	Czas nieokreślony, sporadycznie umowa zawierana na czas oznaczony.
OKRES NAJMU W POSZCZEGÓLNYCH REGIONACH	PAS GÓRSKI	3-15 lat	3-15 lat	nieokreślony
	PAS NADMORSKI	3-30 lat	3-30 lat	nieokreślony
	WARMIA I MAZURY	5-15 lat	5-15 lat	nieokreślony
	AGLOMERACJE	4-30 lat	4-30 lat	nieokreślony
GWARANTOWANA STOPA ZWROTU	PAS GÓRSKI	6-8%	6-8%	nd
	PAS NADMORSKI	5-8%	5-8%	nd
	WARMIA I MAZURY	6-8%	6-8%	nd
	AGLOMERACJE	6,5-8%	6,5-8%	nd
PODSTAWA USTALENIA CZYNSZU		Stały czynsz ustalany jako określony w umowie procent netto od ceny netto zakupu lokalu (najczęściej w stanie deweloperskim, bez wyposażenia) oraz ceny netto zakupu miejsca postojowego.	Spotykane są dwa warianty:                                                                                                                    1. Czynsz gwarantowany przez pierwsze kilka lat umowy (najczęściej 3 lata), który następnie przechodzi w czynsz zmienny (np. ustalany jako procent – najczęściej 50-70% od przychodów netto z wynajmu apartamentu).                                                            2. Czynsz gwarantowany przez cały okres umowy + dodatkowo czynsz zmienny (np. ustalany jako % od zysku netto z działalności obiektu, który dzielony jest pomiędzy inwestorów zgodnie z przyjętym kryterium, np. udziałem powierzchniowym).	Operator pobiera prowizję ustaloną jako określony procent (najczęściej 25-30%) od przychodów netto z najmu apartamentu.
POZOSTAŁE WARUNKI UMÓW NAJMU	OKRES PŁATNOŚCI CZYNSZU	kwartalny lub miesięczny	kwartalny lub miesięczny	miesięczny
	INDEKSACJA	Część umów najmu zawiera zapisy dot. indeksacji czynszu.	Część umów najmu zawiera zapisy dot. indeksacji czynszu.	Brak zapisów dot. indeksacji czynszu.
	POBYT WŁAŚCICIELSKI	Ściśle określona liczba dni w roku, najczęściej 14-21 dni, z wyłączeniem jasno wskazanych w umowie okresów.	Ściśle określona liczba dni w roku, najczęściej 14-21 dni, z wyłączeniem jasno wskazanych w umowie okresów.	Dowolna liczba dni w roku.
	KOSZTY POKRYWANE PRZEZ OPERATORA	Koszty obsługi najmu oraz koszty funkcjonowania całego obiektu, w tym koszty mediów oraz napraw bieżących lokalu.	Koszty obsługi najmu oraz koszty funkcjonowania całego obiektu, w tym koszty mediów oraz napraw bieżących lokalu.	Koszty obsługi najmu, w tym koszty sprzątania lokalu.
	KOSZTY POKRYWANE PRZEZ WŁAŚCICIELA	Podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste (jeśli dotyczy), ubezpieczenie lokalu. W części przypadków pobierana jest przez operatora stała opłata na cele okresowych remontów lokalu i wymiany wyposażenia.	Podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste (jeśli dotyczy), ubezpieczenie lokalu. W części przypadków pobierana jest przez operatora stała opłata na cele okresowych remontów lokalu i wymiany wyposażenia.	Podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste (jeśli dotyczy), ubezpieczenie lokalu, czynsz do wspólnoty, opłaty za media, koszty konserwacji oraz bieżących napraw i remontów lokalu.

 

Ryzykowne gwarancje

Jak wskazuje analiza Emmerson Evaluation, aktualnie oferowana stopa zwrotu z najmu znajduje obecnie potwierdzenie w wynikach osiąganych przez część lokali funkcjonujących w condohotelach czy apartamentów wypoczynkowych z czynszem zmiennym (stanowiącym udział w faktycznych wynikach). Zdaniem ekspertów firmy więcej kontrowersji budzi natomiast moda na wieloletnie umowy najmu z czynszem gwarantowanym przez cały okres trwania umowy. Zdarza się bowiem, że zawierane są one z operatorem nieposiadającym odpowiedniego doświadczenia. – Biorąc pod uwagę, że znajdujemy się aktualnie w górnym przedziale cyklu koniunkturalnego (na co wskazują uwarunkowania rynku) utrzymanie tak wysokiej stopy zwrotu w dłuższej perspektywie może okazać się niemożliwe. Gdy rynkowi przyjdzie się zmierzyć ze spowolnieniem, część operatorów może nie być w stanie wywiązać się ze swoich obietnic – ostrzega Robert Korczyński z Emmerson Evaluation.