Czy koniunktura inwestycyjna w mieszkaniówce zwalnia?

0

Najnowsza informacja GUS, zawierająca wstępne wyniki budownictwa mieszkaniowego w okresie styczeń – luty bieżącego roku, komunikuje pierwsze, choć na razie nie potwierdzone sygnały przesilenia koniunktury inwestycyjnej na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Po zaledwie dwóch pierwszych miesiącach roku zazwyczaj dość trudno jest na podstawie GUS – owskich danych wyciągać jakieś wiarygodne i daleko idące wnioski co do perspektyw pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki w bliższej czy dalszej perspektywie. W początkowych tygodniach każdego roku rynek mieszkań z pierwszej ręki inwestycyjnie przygotowuje się do wiosennego ożywienia, mniej lub bardziej odbijając w statystykach po okresie ich osłabienia w końcówce poprzedniego roku. Tym samym trudno jest w tym okresie oczekiwać jakiś większych niespodzianek o znaczącej dla koniunkturalnych rokowań wymowie.

Tym razem jest nieco inaczej, a bardzo ciekawym elementem GUS – owskiej informacji jest wyraźnie zarysowana dywergencja, która wystąpiła na wykresach mieszkań rozpoczętych oraz uzyskanych od początku roku nowych pozwoleń na budowę.

Jak się okazuje tych pierwszych ogółem było 30,1 tys., a więc aż o 8,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub. roku. Ale to nie wszystko. Co bardzo ciekawe, jest to absolutnie najlepszy początek roku (styczeń – luty) w historii krajowego rynku pierwotnego pod względem ilości mieszkań rozpoczętych. W dwóch pierwszych miesiącach br. doskonale wypadli pod tym względem zarówno inwestorzy indywidualni (9,3 tys.), jak i deweloperzy z wynikiem 20,1 tys. rozpoczętych lokali. Czyżby więc euforii inwestycyjnej ciąg dalszy?

Tymczasem przedmiotowa dywergencja polega na tym, że dynamicznej zwyżce nowych inwestycji towarzyszył w omawianym dwumiesięcznym okresie równie dynamiczny spadek nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym. W okresie styczeń – luty ich wolumen wyniósł ogółem 37,5 tys., co oznacza wynik gorszy r/r o blisko jedną dziesiątą. Co więcej, wynik ogółem za miesiąc luty na poziomie 16,7 tys. jest najgorszy od stycznia 2017 roku, a więc od dokładnie 2 lat. Za tak silną zniżkę w całości odpowiadają deweloperzy, którzy w lutym br. pozyskali zaledwie 10 tys. nowych pozwoleń, czyli 22 proc. mniej niż przed rokiem i aż 28 proc. mniej niż w poprzednim miesiącu styczniu.

Czytaj również:  Tylko co dziesiąta polska firma korzysta z chmury. Orange i Google chcą to zmienić

Statystyki pozwoleń na budowę i zgłoszeń z projektem budowlanym są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez inwestorów, zwłaszcza tych budujących mieszkania na sprzedaż. Tak słaby wynik deweloperów może więc świadczyć o tym, że zaczyna im brakować gruntów pod kolejne inwestycje lub wiary w kontynuację sprzedażowej prosperity, albo – co gorsza – i jednego i drugiego. Sama zaś dywergencja dotychczas mocno skorelowanych wskaźników aktywności inwestycyjnej pierwotnego segmentu mieszkaniówki, to prawdopodobny, acz wymagający jeszcze potwierdzenia sygnał zmiany trendu z rosnącego na spadkowy.

Natomiast wciąż bardzo dobrze prezentują się statystyki mieszkań oddanych do użytkowania, choć i tu pojawiają się pierwsze symptomy słabnięcia dotychczasowej tendencji. Oto bowiem w styczniu i lutym oddano ogółem aż 32,3 tys. lokali, co daje wynik lepszy r/r o blisko 8 proc. Sami deweloperzy oddali w tym okresie prawie 20 tys. mieszkań, poprawiając wynik analogicznego okresu ub. roku o blisko 17 proc. Tymczasem tak optymistyczną wymowę tej kategorii danych zdecydowanie zakłócają inwestorzy indywidualni, którzy z wynikiem 11,6 tys. domów uzyskali wynik wyraźnie gorszy rok do roku o 4,4 proc.

Już za dwa tygodnie, a więc w pierwszych dnach kwietnia poznamy wyniki sprzedażowe deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW za pierwszy kwartał br. Jeżeli okażą się ponownie choćby tylko nieco słabsze od uzyskanych w analogicznym okresie 2018 roku, czy też w okresie poprzedniego kwartału, wejście pierwotnego rynku mieszkaniowego w fazę cyklicznego spowolnienia zyska ostateczne potwierdzenie. A to niestety powinno spowodować dalszą eskalację regresu jego statystyk inwestycyjnych.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl