Długookresowy i wyraźny wzrost cen mieszkań zawsze jest czynnikiem zachęcającym do odsprzedaży „M” wcześniej kupionego w celach typowo inwestycyjnych. Można sądzić, że pod wpływem doniesień z rynku mieszkaniowego, spora część inwestorów obecnie bierze pod uwagę sprzedaż lokalu. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, ile w przypadku odsprzedaży typowego mieszkania mogłaby zarobić osoba, która kupiła taki lokal dwa lata wcześniej.
Zyskowna odsprzedaż używanych lokali bywa łatwiejsza
Wysokość zysku z odsprzedaży mieszkania kupionego w celach inwestycyjnych, może zależeć od wielu czynników. Wg portalu RynekPierwotny.pl bardzo ważną kwestią jest na przykład to, czy po zakupie inwestor wydał dodatkowe środki na remont lub wykończenie „M”. Najprostszy wariant zakłada zakup używanego mieszkania, które właściciel odsprzedaje bez wcześniejszego zainwestowania znaczących środków. Właśnie taki wariant został uwzględniony na poniższym wykresie.
Wspomniany wykres przedstawia szacunkowy zysk, który pod koniec 2008 roku, 2010 roku, 2012 roku, 2014 roku, 2016 roku oraz 2018 roku mógł osiągnąć inwestor odsprzedający używane mieszkanie kupione dwa lata wcześniej. Przykładowa analiza zakłada kupno i odsprzedaż mieszkania po średniej transakcyjnej cenie 1 mkw. z rynku wtórnego. Warto podkreślić, że wyniki widoczne na poniższym wykresie uwzględniają dane dla siedmiu największych rynków mieszkaniowych (Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania, Gdańska oraz Gdyni). Uproszczone obliczenia analityków RynekPierwotny.pl nie obejmują wpływu takich czynników, jak koszty transakcyjne (m.in. notarialne), dwuletnia inflacja i konieczność zapłaty podatku PIT od zysku ze sprzedaży mieszkania.
Pomimo wymienionych uproszczeń, wyniki obliczeń dobrze pokazują, że w ostatnim czasie znacząco poprawiły się perspektywy zyskownej odsprzedaży mieszkania. Stopa zysku brutto na sprzedaży typowego używanego lokum z siedmiu największych rynków w IV kw. 2018 r. wyniosła bowiem 16% (przy założeniu kupna „M” dwa lata wcześniej). Lepszy wynik (zysk brutto: 28%) notowano tylko pod koniec 2008 r. Analogiczne wyniki z końca 2010 roku, 2012 roku, 2014 roku oraz 2016 roku wyniosły odpowiednio: (-9%), (-9%), (+1%) oraz (+4%).
Trudniej zarobić na wykończonym i nowym mieszkaniu …
Zysk z odsprzedaży lokalu może być trudniejszy do osiągnięcia, jeżeli po zakupie nowego mieszkania w stanie deweloperskim, inwestor sporo zapłacił za jego wykończenie. Kolejny wariant analizy zakłada, że pod koniec 2016 r. nowe mieszkanie z różnych miast wojewódzkich zostało kupione za średnią transakcyjną cenę 1 mkw. na rynku pierwotnym, a nabywca następnie zapłacił 1500 zł/mkw. za wykończenie „M” (tymczasowo przeznaczonego do wynajmu). Poniższa tabela prezentuje ceny 1 mkw., za jakie po dwóch latach trzeba byłoby sprzedać lokum, aby uzyskać zwrot za koszty wykończenia i dodatkowy zysk na poziomie 5% i 10% (bez uwzględnienia podatku PIT oraz inflacji).
Informacje z poniższego zestawienia sugerują, że uzyskanie ceny sprzedaży zapewniającej założony zysk i zwrot kosztów wykończenia lokum niekoniecznie będzie łatwe. W przypadku Warszawy, mówimy bowiem o cenie transakcyjnej 1 mkw. wynoszącej odpowiednio 9 645 zł (zysk brutto 5%) oraz 10 105 zł (zysk brutto 10%).
Dla porównania, średnia cena sprzedaży 1 mkw. używanego warszawskiego lokalu w IV kw. 2018 r. wynosiła 8259 zł. Oczywiście można argumentować, że wykończone i prawie nowe lokum w dobrej lokalizacji powinno zostać sprzedane za cenę znacząco wyższą od średniej. Tym niemniej, analiza portalu RynekPierwotny.pl pokazuje, że koszty wykończenia lokum w stanie deweloperskim są ważnym elementem wpływającym na opłacalność inwestycji. W ciągu ostatnich 2 lat – 3 lat, takie koszty niestety wzrosły ze względu na coraz wyższe ceny materiałów wykończeniowych i drożejącą robociznę.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
