Zmieniająca się struktura popytu na biura oraz rosnąca ilość powierzchni szukającej podnajemców rodzi pytanie, czy aby sektor biurowy w Polsce nie będzie musiał mierzyć się za moment z nadpodażą metrów kwadratowych.
Jak wynika z danych JLL, popyt między pierwszym a trzecim kwartałem na warszawskim rynku biurowym obniżył się o 35% w stosunku do analogicznego okresu w 2019 roku. Z kolei w miastach regionalnych zapotrzebowanie na biura spadło o 11%. Jednocześnie prym wśród podpisywanych w tym roku umów najmu wiodły przedłużenia kontraktów, które między drugim a trzecim kwartałem roku odpowiadały za 45% popytu na największych rynkach biurowych w Polsce (wobec 33% w 2019 roku). Ponadto, po wybuchu pandemii dość szybko zaczęła rosnąć oferta podnajmów, która w listopadzie wynosiła już 240 000 mkw. powierzchni. Czy zatem nad sektorem biurowym w Polsce pojawiło się widmo nadpodaży?
Nadpodaż? Nie tak szybko!
Najemcy zareagowali na rozwijającą się pandemię dość szybko, tymczasowo wstrzymując plany ekspansji czy relokacji. Jednocześnie zaczął rosnąć współczynnik pustostanów. Na rynkach regionalnych był to wzrost o 2,8 p.p. od początku roku, a w Warszawie – o 1,8 p.p. Warto jednak podkreślić, że już w 2019 roku prognozowaliśmy wzrost tego parametru w miastach, gdzie obserwowany był wysoki poziom nowej podaży biurowej. – Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badan i Doradztwa, JLL
Jak zwracają uwagę eksperci JLL, niepewność wywołana przez COVID-19 miała wpływ nie tylko na decyzję najemców, ale i deweloperów aktywnych na największych rynkach biurowych w Polsce.
Z naszych danych wynika, że aktywność firm deweloperskich wróciła do poziomu podobnego do tego zarejestrowanego w 2014 roku. Aktualnie w budowie pozostaje 1,3 mln mkw., a dla porównania, w analogicznym okresie ubiegłego roku było to o 400 000 mkw. więcej. Zestawiając ze sobą wszystkie te zmienne, możemy powiedzieć, że między 2021 a 2022 rokiem na rynek zostanie dostarczone o 24% mniej powierzchni, niż było to prognozowane na koniec 2019 roku. To z kolei prawdopodobnie przełoży się na stopniową absorpcję dostępnej przestrzeni biurowej i zrównoważy rosnący poziom pustostanów. – Piotr Kamiński, Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych, JLL
Fundusze reagują na pandemię
Wprowadzony w marcu lockdown bez wątpienia wpłynął także na aktywność funduszy nieruchomościowych inwestujących w polskie biura. Restrykcje związane z podróżowaniem stanowiły dodatkowe utrudnienie w rozpoczynaniu nowych transakcji, co odzwierciedlają liczby.
Do tej pory w Warszawie zamknięto transakcje o wartości 1 mld euro, a na rynkach regionalnych – 600 mln euro. Według naszych prognoz łączny wolumen inwestycyjny na warszawskim rynku w 2020 roku będzie zbliżony do średniej z ostatnich dziesięciu lat i wyniesie ok. 1,16 mld euro. Natomiast w przypadku miast regionalnych w optymistycznym scenariuszu powinien on zamknąć się umowami kupna/sprzedaży na poziomie 920 mln euro. Dla porównania, w ubiegłym roku na biurowym rynku inwestycyjnym w Polsce sfinalizowano transakcje o wartości 3,62 mld euro. – Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL
Mimo to, jak zwracają uwagę eksperci, nastroje panujące wśród inwestorów są bardzo dobre.
Zainteresowanie sektorem biurowym w Polsce wśród międzynarodowych funduszy nie słabnie, a aktywność inwestorów powinna ponownie wzrosnąć w 2021 roku. Jesteśmy w końcu największym w tej części Europy rynkiem nieruchomości komercyjnych. Natomiast niższa niż w latach ubiegłych podaż nowego produktu, powinna zmotywować właścicieli biurowców do pewnych przetasowań w ich strategiach biznesowych. Rynek biurowy w Polsce osiągnął już pewną dojrzałość, co oznacza, że w Warszawie i miastach regionalnych funkcjonuje sporo starszych budynków biurowych, wymagających modernizacji, czy weryfikacji tzw. tenant-mix poprzez wprowadzenie tam na przykład operatorów flex. To przełoży się na zwiększenie ich wartości i pomoże w zrównoważeniu jakości produktu dostępnego na polskim rynku biurowym. – Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL
