2022 rok na warszawskim rynku biurowym upłynął pod znakiem spowolnienia. W porównaniu z rekordowym rokiem 2021, do użytku oddano o prawie 30 proc. mniej nowoczesnych powierzchni biurowych – wynika z raportu Warsaw Crane Survey 2023, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte. Jednocześnie deweloperzy aktywnie reagują na zachodzące zmiany, czego przykładem jest rosnące znaczenie aspektów ESG czy projekty mixed-use, w których przoduje stolica.
W 2022 roku w Warszawie uzyskano największą liczbę (7) pozwoleń na budowę nowoczesnych biurowców od ostatnich 3 lat. W porównaniu z 2021 rokiem, to aż o 5 więcej. Natomiast pod względem oddanej powierzchni biurowej zauważalny był spadek o 27 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim – w 2021 r. łączna powierzchnia wyniosła 324 tys. mkw., a w 2022 r. ok. 237 tys. mkw.
– Dla warszawskich inwestycji i deweloperów, miniony rok był rokiem pełnym wyzwań. Obecnie zaczynamy dostrzegać pewne mechanizmy i zjawiska, zwiastujące poprawę tej dynamicznej sytuacji w kolejnych latach. W sumie wydano o 5 więcej pozwoleń na budowę budynków biurowych względem 2021 roku, o łącznej powierzchni nieco ponad 140 tys. mkw. To bardzo dobry wynik, a prognozy dotyczące nowych inwestycji na 2023 rok także są obiecujące – mówi Dominik Stojek, partner, lider sektora nieruchomości w Polsce, Deloitte.
Jak wskazują dane z raportu Deloitte w 2022 roku wydano również 1 decyzję o warunkach zabudowy dla projektu biurowego oraz złożono 2 wnioski o ustalenie warunków zabudowy.
Spis treści:
Wola ponownie liderem wśród dzielnic
Spośród warszawskich dzielnic, to Wola po raz kolejny okazała się być najbardziej przyjazną okolicą dla biurowców, ugruntowując swoją przewagę nad Mokotowem. Aż 3 z 7 uzyskanych pozwoleń na budowę w 2022 roku dotyczyło projektów planowanych właśnie w tej dzielnicy. Warto podkreślić, że jeśli chodzi o aktywność deweloperów, popularność Woli utrzymuje się na stale wysokim poziomie – od 2013 roku łącznie wydano tu w sumie 51 pozwoleń na budowę, a całkowita powierzchnia powierzchni biurowych w tej części Warszawy wynosi ponad 1,2 mln mkw.
Przez ostatnie pięć lat deweloperzy oddali tam ponad 760 tys. mkw. nowych biur. Co ciekawe, to więcej niż całkowite zasoby biurowe Katowic czy Łodzi. Działalność deweloperska w tej dzielnicy koncentruje się głównie w okolicach Ronda Daszyńskiego oraz na terenach pofabrycznych.
Warszawa wyrasta na lidera Europy pod względem budynków wysokościowych
W Warszawie z roku na rok powstają kolejne budynki imponujące swoją wysokością. Obecnie aż dwadzieścia siedem obiektów biurowych w Warszawie ma ponad 100 m wysokości. Taki wynik plasuje polską stolicę w europejskiej czołówce miast z największą liczbą wieżowców. Najwięcej z nich znajduje się w okolicach Ronda Daszyńskiego oraz w Śródmieściu.
– Niewątpliwie do sukcesów w 2022 roku należy zaliczyć oddanie do użytkowania dwóch budynków przekraczających 100 metrów wysokości. Jednym z nich był 310-metrowy Varso Tower, który stał się tym samym najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej. Drugim jest kompleks SkySawa o wysokości 155 metrów. Stolica już teraz znajduje się w europejskiej czołówce pod względem liczby wieżowców, a w najbliższych latach jeszcze bardziej ugruntuje swoją pozycję lidera regionu – mówi Magdalena Topolska-Ziemiak, senior manager, Real Estate Advisory, Deloitte.
W budowie jest również kolejna imponująca inwestycja biurowa – 174-metrowy budynek The Bridge.
Przeprowadzona w ramach badania analiza rynku wykazała, że liczba inwestycji w kolejnych latach będzie wzrastać, ponieważ deweloperzy intensyfikują swoje przygotowania w zakresie formalno-prawnym, takie jak np. decyzje, pozwolenia czy dokumenty planistyczne. Ten trend potwierdza liczba otrzymanych pozwoleń na budowę oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
– Z punktu widzenia warszawskiego rynku biurowego widać, że oczekiwana od 2-3 lat luka podażowa staje się faktem. Biurowce oddane do użytku w ciągu ostatnich 12-18 miesięcy, które w związku z pandemią i wynikającym z niej ograniczeniem popytu komercjalizowały się wolniej, teraz wypełniły się najemcami, stawki czynszu wzrosły, a tenory umów najmu się wydłużyły. Dzięki temu kredyty deweloperskie skonwertowały się na kredyty inwestycyjne, obniżając tym samym istotnie poziom ryzyka kredytowego przypisanego tym ekspozycjom w bankach i dając przestrzeń pod finansowanie kolejnych projektów – mówi Michał Miecznicki, dyrektor, Head of Structured Finance Department, Santander Bank Polska.
Moda na projekty mixed-use i koncepcja 15-minutowego miasta
Na przestrzeni ostatnich 3 lat coraz większą popularność zyskują projekty mixed-use. To obiekty, które łączą w sobie przestrzeń mieszkalną, usługową, biurową i rozrywkową. Jedną z pierwszych takich inwestycji w Warszawie była Hala Koszyki, a następnie Centrum Praskie Koneser, Elektrownia Powiśle, Browary Warszawskie. Kolejnym obiektem tego typu będzie kompleks Towarowa 22.
Stolica jest liderem nie tylko pod kątem istniejących, ale i planowanych projektów mixed-use. Aktualnie na etapie budowy są: Bohema, Port Praski oraz Drucianka. Najwięcej podobnych projektów zrealizowano w 2020 i 2021 roku (po 3 na każdy rok). Kolejne trzy projekty planowane są w 2024 roku.
Na popularność projektów mixed-use wpływa chociażby ograniczona przestrzeń miejska czy zmieniający się tryb życia. Jak wskazuje raport Deloitte, w Warszawie przez ostatnie 13 lat zrealizowano co najmniej 12 takich inwestycji. Wpisują się one również w koncepcję urbanistyczną tzw. 15-minutowego miasta, zakładającą realizację codziennych potrzeb mieszkańców (np. pracę, rozrywkę, zakupy, rekreację) w odległości 15-minutowego spaceru lub jazdy rowerem od miejsca zamieszkania.
Zrównoważone budownictwo ważnym trendem na rynku
Istotnym zjawiskiem na rynku nieruchomości jest zrównoważone budownictwo, wynikające z coraz większego znaczenia czynników ESG. O tendencji tych zmian oraz dążeniu do neutralności klimatycznej świadczy chociażby rosnąca liczba certyfikowanych oraz modernizowanych budynków.
– ESG staje się kluczowym kierunkiem rozwoju również dla branży nieruchomości, która odgrywa znaczącą rolę we wdrażaniu zasad zrównoważonego rozwoju i ograniczaniu emisji CO2. Jest to bardzo istotne dla najemców, którzy już są, albo wkrótce będą, zobligowani do raportowania uwzględniającego wytyczne ESG. To dlatego firmy patrzą dziś na biuro nie tylko pod kątem lokalizacji i atrakcyjności zaaranżowania powierzchni. Biurowce muszą być również przyjazne środowisku, niskoemisyjne i energooszczędne, co nabiera szczególnego znaczenia w obliczu kryzysu energetycznego, z jakim mierzymy się w Europie. Deweloperzy, którzy wprowadzają te standardy, zyskują nie tylko w sferze wizerunkowej i etycznej, ale też biznesowej. Zielone budownictwo zwyczajnie się opłaca – mówi Jarosław Fiutowski, członek zarządu odpowiedzialny za ESG i innowacje w Ghelamco Poland
Innym obliczem wpływu ESG na rynek nieruchomości jest zastępowanie starych, nieefektywnych budynków nowymi. Wynikiem tego zjawiska są m.in. rozbiórki biurowców z lat 90. czy wybudowanych na początku XXI w., czego przykładem jest wyburzenie Atrium International, w miejscu którego powstanie 130-metrowy wieżowiec Upper One.
Zmiany w prawie budowlanym i ustawie dot. inwestycji mieszkaniowych
W pierwszym kwartale 2023 roku planowane jest przyjęcie przez rząd projektu ustawy o zmianie ustawy o prawie budowlanym oraz dodatkowych ustaw (o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących). Szczególnie istotna będzie reforma planowania przestrzennego, wprowadzająca dwie zmiany: zastąpienie studium planem ogólnym oraz skrócenie ważności warunków zabudowy do trzech lat, licząc od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna.
Planowane zmiany mają ułatwić przekształcenie obiektów handlowych i biurowych na mieszkania. Projekty ustaw przewidują, że konwersja obiektów nie będzie wymagała uzyskania pozwolenia na budowę, a także dokonania zgłoszenia budowy lub prowadzenia innych robót budowlanych.
Planowana jest również modyfikacja w tzw. specustawie mieszkaniowej, dzięki której możliwe będzie wykorzystanie terenów zabudowanych obiektami biurowymi lub handlowymi o powierzchni powyżej 2 tys. mkw. na rzecz osiedli mieszkaniowych.
O raporcie
Publikacja Warsaw Crane Survey prezentuje zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w granicach administracyjnych Warszawy. Zbadanych zostało ponad 1000 nieruchomości, w tym projekty rewitalizacji i modernizacji. W raporcie zawarte są informacje o istniejących i planowanych nowoczesnych obiektach, których podstawową lub istotną funkcją jest funkcja biurowa. W badaniu nie uwzględniono budynków obejmujących powierzchnie biurowe, takich jak magazyny, powierzchnie biurowe zlokalizowane w ramach obiektów mieszkalnych, czy obiekty własne firm. W celu weryfikacji danych, dokonana jest również analiza decyzji administracyjnych Urzędu m.st. Warszawy oraz danych Urzędu Statystycznego w Warszawie. Z uwagi na ograniczoną dostępność danych w badaniu nie uwzględniono zamiennych pozwoleń na budowę.
