Deweloperzy trzymają poziom. Ceny rosną, ale już nie tak gwałtownie

0
Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL
Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL

Deweloperzy działający w sześciu największych miastach Polski sprzedali w pierwszym kwartale br. 16,5 tysiąca nowych mieszkań i tym samym powtórzyli wynik z ostatniego kwartału 2018 r. Podobna liczba, 16,8 tysiąca lokali, trafiła w tym czasie do oferty. Opóźniony boom przeżywają Poznań i Łódź, w których odnotowano w ostatnim kwartale rekordy sprzedażowe – czytamy w najnowszym raporcie JLL Rynek mieszkaniowy w Polsce Q1 2019.

Pierwszy kwartał 2018 roku nie przyniósł zaskakujących zmian, jeśli chodzi o wyniki w sektorze mieszkaniowym. Mimo wyraźnego spadku (-12,5% k/k) liczby nowych wprowadzeń deweloperom udało się ustabilizować proces uruchamiania kolejnych inwestycji, a liczba mieszkań wprowadzonych na rynek w okresie ostatnich 12 miesięcy (67,9 tys.) wyraźnie przewyższyła liczbę mieszkań sprzedanych w tym samym czasie (62,9 tys.). Zrównoważenie popytu oraz ustabilizowanie sytuacji w sektorze budowlanym zahamowało gwałtowny wzrost cen, z którym mieliśmy do czynienia w ostatnim roku. W Krakowie, Trójmieście i Poznaniu średnie ceny mieszkań pozostających w ofercie utrzymały się na poziomie z grudnia, a w Łodzi były wyższe zaledwie o 1,3%.

Mniej zakupów gotówkowych

Ani odpowiednio wysoka podaż, ani stabilizacja cen nie pozwoliła jednak deweloperom działającym na największych rynkach istotnie zwiększyć w pierwszym kwartale roku liczby transakcji, a firmy działające we Wrocławiu i Trójmieście odnotowały w porównaniu z grudniem procentowo nawet dwucyfrowe spadki.

Mniejsza liczba transakcji jest w dużej mierze związana ze spadającym popytem ze strony prywatnych inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Rosnące ceny zmniejszyły istotnie rentowność najmu takich mieszkań, a nabywcy, zwłaszcza ci najbardziej zamożni, kupujący mieszkania za gotówkę, decyzję o inwestycji odłożyli na później.

Boom na najmniejszych rynkach

Ciekawie natomiast przedstawia się sytuacja w Poznaniu i Łodzi, miastach o najmniejszej skali obrotów na rynku pierwotnym[1]. One właśnie teraz przeżywają swój boom. O ile w pozostałych (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście) najwyższe wolumeny transakcji przypadały na wybrane kwartały 2017 roku, to w Poznaniu i Łodzi rekordy padły właśnie teraz. Na rynku poznańskim sprzedano 1700 mieszkań (+36% k/k), a w Łodzi 1300 (+26% k/k).

Czytaj również:  Śródmieście, Wola i Mokotów biurowymi gwiazdami Warszawy
Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL
Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL

„Jeśli wziąć pod uwagę, że jeszcze w 2017 r. w Łodzi liczba sprzedanych mieszkań oscylowała w granicach 800 kwartalnie, to wynik przekraczający 1300 jednostek jest imponujący. Jest to nagroda dla deweloperów działających w tym mieście za wyjątkowo wysokie i atrakcyjne wprowadzenia w poprzednich kwartałach. Jeśli podobnie na zwiększenie oferty zareagują nabywcy z Poznania, to rekord sprzedażowy w tym mieście jeszcze przed nami”, komentuje Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Szanse i zagrożenia

Kazimierz Kirejczyk, Wiceprezes Zarządu JLL
Kazimierz Kirejczyk, Wiceprezes Zarządu JLL

Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, Wiceprezesa Zarządu JLL „Polski rynek deweloperski wciąż funkcjonuje na bardzo wysokich obrotach. Choć w większości miast sprzedaż zmalała w porównaniu z rekordami odnotowywanymi w 2017 r., to polskie metropolie pozostają na tle innych miast w regionie i Europie liderami w liczbie mieszkań budowanych na sprzedaż”.

Zdaniem autorów raportu Rynek Mieszkaniowy w Polsce Q1 2019 nie oznacza to jednak, że branża nie ma powodów do niepokoju. Kluczowa dla stabilności sektora jest równowaga pomiędzy popytem a podażą i to właśnie ona przez ostatnie lata zapewniała wzrost polskiej mieszkaniówce. Z punktu widzenia elastyczności podaży kluczowe będą planowane zmiany legislacyjne, w tym m. in. planowane przywrócenie możliwości nabywania gruntów rolnych w granicach miast i nowa ustawa o planowaniu przestrzennym. Po stronie popytu czynnikiem hamującym mogą być kolejne wzrosty cen, nieuniknione przy dalszym ograniczaniu podaży.

Paweł Sztejter, Dyrektor Działu Rynku Mieszkaniowego, JLL
Paweł Sztejter, Dyrektor Działu Rynku Mieszkaniowego, JLL

„Szansą pozwalającą w najbliższych latach na utrzymanie dotychczasowego wolumenu transakcji jest coraz większa liczba i aktywność funduszy inwestycyjnych zainteresowanych nabyciem całych budynków mieszkaniowych z myślą o długoterminowym wynajmie. Coraz więcej firm deweloperskich zaczyna traktować inwestorów instytucjonalnych jako równoległą ścieżkę sprzedaży mieszkań”, komentuje Paweł Sztejter, Dyrektor Działu Rynku Mieszkaniowego, JLL.

[1] W grupie analizowanych w niniejszym raporcie 6 miast, w których REAS | JLL Residential Advisory realizuje kwartalny monitoring. Są to Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź.