Przyśpieszenie wzrostu inflacji w Polsce, a także prognoz docelowego poziomu jej samej jak i stóp procentowych NBP, zmobilizowały rząd do działania na rzecz ochrony złotowych kredytobiorców hipotecznych przed niewypłacalnością. Jak wskazują jednak eksperci portalu RynekPierwotny.pl oficjalnie potwierdzony ostatnio pakiet ich wsparcia może niestety budzić obawy o dość ryzykowną perspektywę „wylania dziecka z kąpielą”.
Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami decydentów pomoc dla kredytobiorców borykających się z lawinowo rosnącymi ratami zostanie oparta na trzech głównych filarach: wakacjach kredytowych, solidnie dofinansowanym Funduszu Wsparcia Kredytobiorców oraz na zamianie wskaźnika WIBOR innym, mniej uciążliwym instrumentem.
Wakacje kredytowe to młyn na wodę dla inflacji i kosztów nowych kredytów
Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl wakacje kredytowe dadzą spłacającym hipoteki możliwość bezkosztowego przełożenia na przyszłość czterech rat kredytu w roku bieżącym i podobnie w 2023. Spowoduje to przedłużenie trwania umowy kredytowej o liczbę miesięcy bez spłat. Tego typu opcja może wydawać się zdecydowanie atrakcyjna nie tylko dla osób naprawdę będących w potrzebie, ale i dla całej reszty złotowych dłużników hipotecznych.
W sumie jest ich na chwilę obecną około 2,2 mln. Pytanie, jaka część z nich zechce skorzystać z możliwości odroczenia rat. Jedna czwarta, połowa, a może jeszcze więcej?
Każdemu z beneficjentów tego pomysłu pozostanie w kieszeni od kilkunastu do ponad dwudziestu tysięcy zł dla przeciętnej wartości zobowiązania. W sumie do końca 2023 roku uzbiera się poważna kwota liczona w grubych miliardach złotych, która zamiast do banków powędruje, w ogromnej części, na konsumpcję windując inflację, a za nią stopy procentowe.
Poza tym poważny uszczerbek w płynności banków te będą musiały jakoś uzupełnić, co podniesie ich koszt pozyskiwania kapitału, a następnie zapewne cenę nowych kredytów udzielanych nie tylko na mieszkania, o innych kosztach klientów banków nie wspominając.
Fundusz Wsparcia Kredytobiorców z większym potencjałem
Jak przypominają eksperci portalu RynekPierwotny.pl działający już od dłuższego czasu FWK jest dedykowany kredytobiorcom znajdującym się w szczególnie trudnej sytuacji, polegającej na niezawinionej utracie pracy lub na wywindowaniu raty kredytu powyżej połowy dochodów. Teraz Fundusz ma zostać dofinansowany przez banki kwotą 1,4 mld zł, tak aby jego saldo osiągnęło poziom 2 mld zł. W roku bieżącym i tyle samo w roku przyszłym. Będzie to więc kolejny koszt sektora bankowego, który nie pozostanie obojętny dla jego klientów. Szacuje się, że już więcej niż co trzeci hipoteczny kredytobiorca złotowy przeznacza na spłatę raty połowę lub więcej miesięcznego dochodu.
Możliwość dopłat w formie pożyczki na spłatę kredytu hipotecznego będzie dostępna przez 3 lata do wysokości 2 tys. łącznej raty miesięcznie, co daje maksymalnie 24 tys. zł rocznie oraz 72 tys. zł przez 3 lata. Dodatkowo część tej kwoty (maksymalnie 22 tys. zł) będzie mogła zostać całkowicie umorzona w kolejnych okresach, już po podjęciu spłaty kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę.
Co zamiast WIBOR-u?
Trzecim filarem wsparcia kredytobiorców ma być zastąpienie od przyszłego roku stawki WIBOR alternatywnym instrumentem, opartym o oprocentowanie lokat typu overnight. Nie jest to jeszcze przesądzone, ale najbardziej prawdopodobną opcją jest wprowadzenie w miejsce WIBOR-u stawki overnight Polonia.
Sęk w tym, że takie rozwiązanie może być umiarkowanie korzystne dla kredytobiorców tylko do momentu inflacyjnego przesilenia. Potem, gdy inflacja zacznie spadać, a za nią stawki WIBOR, overnight Polonia wyznaczać może wyższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych niż tradycyjne, oparte o WIBOR. Pojawi się więc kolejny problem. Tym bardziej, że już w ostatnich dwóch tygodniach tempo wzrostu stawki Polonia znacznie przekracza zwyżkę WIBOR 3M.
Duże spadki na WIG-Banki
Oczekiwany tylko w roku bieżącym koszt sektora bankowego, jaki będzie on musiał ponieść w wyniku pakietu ochronnego kredytobiorców hipotecznych, to około 9 mld zł. Jest to jednak wersja oficjalna, prawdopodobnie więc wyraźnie niedoszacowana.
Jest niemal pewne, że banki za wszelką cenę będą chciały sobie te koszty, o ile nie faktyczne straty powetować na wszelkie możliwe sposoby. Kwestią czasu jest więc wzrost marż kredytowych i innych kosztów bankowych.
Tego typu perspektywa wywołała wyprzedaż akcji banków na warszawskiej giełdzie i spadek indeksu WIG-Banki od początku kwietnia br. o, bagatela, 28 proc. W ten sposób doszło do znacznego pogorszenia sentymentu inwestycyjnego całej GPW i mocnego pogłębienia powszechnej wyprzedaży.
Okazuje się więc, że o ile trudno jest na chwilę obecną dokładnie oszacować korzyści beneficjentów rządowej inicjatywy zabezpieczającej kredytobiorców hipotecznych przed niewypłacalnością, to o wiele prościej jest wytypować jej dość liczne już ofiary. To inwestorzy giełdowi, akcjonariusze i klienci banków, przyszli kredytobiorcy nie tylko mieszkaniowi, a także liczni uczestnicy rynku nieruchomości mieszkaniowych, którym dużo trudniej będzie funkcjonować w warunkach osłabienia sektora bankowego. Czas więc pokaże, czy faktycznie ostatnie działania rządu to nie typowe „wylewanie dziecka z kąpielą”.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
