Mówi się, że Polacy są przywiązani do własności. Padają nawet konkretne liczby. Zdaniem autorów Kwartalnika mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight „aż 89% Polek i Polaków woli mieszkać we własnym mieszkaniu”[1]. Rekordy sprzedaży notowane w ostatnich latach – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – wydają się potwierdzać tę tezę. Tymczasem znaczna część zakupów na rynku mieszkaniowym w Polsce wspierana była kredytami hipotecznymi. Wraz z serią podwyżek stóp procentowych i zaostrzeniem polityki banków, „paliwo” napędzające rynek nieruchomości się skończyło, a KNF nie odpuszcza.
W III kwartale 2022 r. nabywcy doczekali się długo wyczekiwanego spadku cen. Średnie ceny ofertowe mieszkań (z rynku pierwotnego i wtórnego) wystawionych do sprzedaży za pośrednictwem serwisu Otodom wzrosły o 1,5% w porównaniu do poprzedniego kwartału. To najwolniejszy wzrost cen od blisko dwóch lat – ostatni raz tak małe podwyżki miały miejsce pod koniec 2020 r. Wolne tempo wzrostu cen wraz z narastającą inflacją sprawiają, że po raz pierwszy od dekady ceny mieszkań w ujęciu realnym, czyli w porównaniu do wzrostu średnich cen towarów i usług, zaczęły spadać. Tymczasem deweloperzy wstrzymują budowy, a BIK informuje, że we wrześniu do banków trafiło tylko 13,6 tys. wniosków o kredyt hipoteczny, co jest drugim najniższym wynikiem od stycznia 2007 r.[2].
Gdzie zniknęła zdolność kredytowa Polaków?
Wszystko zaczęło się dokładnie rok temu. 6 października 2021 r. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o pierwszej od 11 lat podwyżce stóp procentowych. Zapoczątkowany w ten sposób cykl 11 podwyżek, wywindował stopę referencyjną z rekordowo niskiego poziomu 0,1% do poziomu 6,75%, ostatni raz widzianego na początku 2003 roku.
W marcu UKNF opublikował stanowisko skierowane do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych, w którym zalecił, aby wszystkie banki przyjmowały dodatkowy bufor w wysokości 5 p.p., zamiast dotychczasowego bufora w wysokości 2,5 p.p., podczas oceny zdolności kredytowej.
Jednocześnie w ramach strategii zarządzania ryzykiem banki już od kilku lat niezależnie od wieku kredytobiorców oraz okresu, na jaki udzielany jest kredyt, wyliczają zdolność na okres kredytowania nie dłuższy niż 25 lat. Dodatkowo nowelizacja Rekomendacji S[3] nałożyła na nie obowiązek utrzymania wskaźnika DsTI (mówiącego o tym, jaką procentowo część rocznych dochodów kredytobiorcy pochłaniają roczne koszty związane ze spłatą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych, z których kredytobiorca nie może się wycofać) poniżej 40% w przypadku niższych dochodów oraz 50% w przypadku dochodów wyższych.
– Splot tych wszystkich czynników spowodował, że sytuacja kredytobiorców zmieniła się diametralnie przez ostatnie 12 miesięcy. Raty kredytowe w wielu przypadkach uległy zwiększeniu o ponad 100%, jednocześnie drastycznie zmniejszyła się zdolność kredytowa. Jeszcze rok temu dwójka kredytobiorców bez zobowiązań i osób na utrzymaniu, zarabiająca 10 tys. złotych mogła liczyć na przyznanie kredytu w wysokości około 1 mln złotych. Obecnie ich zdolność kredytowa oscyluje w granicach 450-500 tys. złotych w zależności od banku – komentuje Paweł Onych, Head of Mortgages, Otodom.
Na razie „tylko za gotówkę”
W rezultacie zmian na rynku kredytów hipotecznych doszło do prawdziwego załamania akcji kredytowej. Wg najnowszych danych BIK, w sierpniu br. udzielono 68,8% mniej kredytów mieszkaniowych niż rok temu. Spadła też wartość kredytów, o które ubiegają się nabywcy. We wrześniu była aż o 68,7% niższa w porównaniu do września 2021 r.[4].
– Jak w naczyniach połączonych – wraz ze spadkiem akcji kredytowej z biur sprzedaży i pośrednictwa odpłynęli klienci, szczególnie w niższych segmentach jakościowych. Deweloperzy ograniczyli nowe wprowadzenia, a sprzedający na rynku wtórnym muszą liczyć się z dłuższym oczekiwaniem na kupca oraz z tym, że trzeba będzie negocjować cenę. Wrócił rynek kupującego. I to zamożnego. Dziś na rynku mieszkaniowym kupują ci, którzy mają nadwyżki lub na tyle solidne zabezpieczenie finansowe, by podołać wszystkim wymogom banku – komentuje Ewa Tęczak, PR Lead Otodom.
Wraz z pogarszającą się sytuacją na rynku hipotecznym oraz sygnałami, że cykl podwyżek stóp procentowych może dobiegać końca, pojawiły się sugestie, że KNF powinien złagodzić narzucone bankom wytyczne – zwłaszcza w sytuacji, gdy rozpatrywany jest kredyt ze stałym oprocentowaniem.
W piątek 14 października br. potencjalnych kredytobiorców spotkało jednak kolejne rozczarowanie. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego poinformował, że „Na rynku pojawiły się nowe, istotne czynniki ryzyka, a sytuacja nie zmieniła się na tyle, aby uzasadnione było odstąpienie przez banki od zwiększonej ostrożności przy ocenie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców hipotecznych”[5].
– To jasny sygnał, że na jakiekolwiek zmiany i nawet delikatne odmrożenie na rynku kredytów mieszkaniowych przyjdzie nam jeszcze poczekać – podsumowuje Paweł Onych, ekspert Otodom.
[1] Kwartalnik mieszkaniowy Otodom i Polityki Insight „Raport o sytuacji na rynku mieszkań w I kwartale 2022 roku”.
[2] BIK, Wrześniowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, wrzesień 2022 r.
[3] Dokument wydany przez Komisję Nadzoru Finansowego, skierowany bezpośrednio do banków, który reguluje proces przyznawania kredytów hipotecznych i ustanawia zasady, jakich wszystkie banki powinny bezwzględnie przestrzegać.
[4] BIK, Wrześniowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, wrzesień 2022 r.
[5] https://biznes.pap.pl/pl/news/pap/info/3337274,banki-musza-nadal-zachowac-zwiekszona-ostroznosc-przy-ocenie-zdolnosci-kredytowej—uknf
