Marcin Krasoń, Home Broker: Spadły ceny mieszkań w Warszawie

Najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance wskazało lekką obniżkę cen w największych miastach. Do sporego ruchu w dół doszło w Warszawie, której należy się bacznie przyglądać, bo to największy i najważniejszy rynek nieruchomości w Polsce.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance wyniósł w maju 817,49 punktów, co jest wartością o 0,15 proc. niższą niż przed miesiącem i o 2,14 proc. niższą niż dokładnie rok temu. Trzeci miesiąc z rzędu spada średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w Warszawie. Aktualne notowanie to 7045 zł, co jest najniższą wartością od dwóch lat. W stosunku do notowania sprzed roku wskaźnik ten jest niższy o 5,4 proc.

Indeks Cen Transakcyjnych wyliczany jest z transakcji zakupu mieszkania dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance. Mimo obecnych spadków, patrząc w dłuższej perspektywie nadal należy mówić o stabilizacji cen. Od trzech lat zdecydowana większość jego notowań mieści się w przedziale 800-820 punktów.

Tańsze mieszkania w Warszawie

Najnowsze dane z transakcji przeprowadzonych przez klientów Home Brokera i Open Finance wskazują, że ceny w stolicy spadały. Wg danych z Indeksu Cen Transakcyjnych, aktualna przeciętna (mediana) ceny metra kwadratowego mieszkania w stolicy to 7045 zł. Jest to wartość o 5,4 proc. niższa niż przed rokiem, a jednocześnie najniższa od dwóch lat. Zwykle zmiana średniej ceny w Warszawie nie przekraczała 2-3 proc., różnica większa niż 5 proc. jest więc ewenementem. Na razie nie sposób jednak ocenić, czy to jednorazowy wypadek, czy może już trend. Z tym trzeba zaczekać kilka miesięcy, a przede wszystkim przyjrzeć się rynkowi dokładniej. Rzecz w tym, że przeciętna cena transakcyjna zależy od tego jakie mieszkania się w danym mieście sprzedają. Jeśli np. deweloperzy zaczynają budować więcej mieszkań o podwyższonym standardzie i w atrakcyjnych lokalizacjach, to przeciętna cena transakcyjna rośnie, ale nie znaczy to wcale, że sprzedający swoje mieszkanie w wielkiej płycie Kowalski, otrzyma za nie więcej.

Ale ceny nieruchomości obniżały się ostatnio nie tylko w Warszawie. Kilkuprocentowy spadek zanotowaliśmy także w Białymstoku, Gdańsku i Olsztynie. Do największych zmian doszło jednak w Bydgoszczy i Łodzi. W tym pierwszym mieście w ciągu roku ceny spadły o 10 proc., a w drugim o 15,3 proc. Oba miasta charakteryzują się małą stabilnością notowań. Obserwując historyczne zachowanie cen, widać, że zwykle albo dynamicznie one rosną, albo szybko spadają. Tak jest też teraz. Wyższe niż przed rokiem ceny są m.in. w Poznaniu i Szczecinie.

Czas oczekiwania

Rynek mieszkaniowy znajduje się obecnie w swego rodzaju zawieszeniu. Z jednej strony stabilne ceny mieszkań i niesłabnący popyt ze strony osób kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych sprawiają, że rynek nadal prężnie się rozwija, a deweloperzy notują rekordy sprzedaży. Z drugiej jednak pojawia się coraz więcej zagrożeń związanych np. ze zmianami w prawie i w zasadach działania rynku kredytowo-mieszkaniowego.

Najwięcej w ostatnim czasie mówi się o nowym rządowym pomyśle znanym pod nazwą „Mieszkanie Plus”. Jednym z filarów programu ma być budowa tanich mieszkań i wprowadzanie ich na rynek najmu z możliwością docelowego wykupu i to bez zaciągania kredytu i ryzyka z tym związanego. Choć z programu nie każdy będzie mógł skorzystać i tylko częściowo konkurował będzie on z rynkiem deweloperskim, to na pewno firmy działające w branży nie powinny go lekceważyć.
Planując swoją działalność deweloperzy powinni też brać pod uwagę sytuację na rynku kredytów hipotecznych (problemy z dostępnością dopłat w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, wzrost obowiązkowego wkładu własnego i zmiana podejścia banków związana z wprowadzeniem podatku bankowego) i możliwy jej wpływ na popyt na nowe lokale.

Marcin Krasoń, Home Broker