Najdroższe mieszkania w Polsce – gdzie i za ile?

75 807 tys. zł – tyle trzeba zapłacić za metr kwadratowy mieszkania z widokiem na gdyńską marinę. Jednak te trzy pokoje na blisko 132 mkw. w standardzie premium, taras i garaż podziemny w Trójmieście to nie najdroższa oferta na rynku. Za ponad 21 mln zł wystawiony jest na sprzedaż apartament na warszawskim Powiślu. Z danych Otodom Analytics wynika, że średnia cena liczona dla  5% najdroższych mieszkań oferowanych w serwisie wzrosła o około 6% w porównaniu do analogicznej puli ofert sprzed roku.

Na wtórnym najdrożej

Jeśli weźmiemy pod uwagę 10% najdroższych mieszkań z rynku wtórnego to kryteria te spełniło blisko 9 tys. ofert dostępnych w serwisie Otodom na koniec czerwca 2023 r.. Zawężając zakres do 5%, ich liczba wyniosła 4,5 tys. W tym okresie najtańsze z 10% najdroższych ogłoszeń można było kupić za 940 tys. zł, a średnia cena z ofert nieruchomości powyżej tego progu wynosiła 1,681 mln. zł. Analogicznie dla 5% najdroższych lokali – najtańsze wystawiono na sprzedaż w kwocie 1,270 mln zł, a średnia cena z tych 4,5 tys. ofert osiągnęła poziom 2,268 mln zł. Wydawać się może, że popyt na najdroższe apartamenty nie jest uzależniony od zmian koniunktury, a szczególnie dostępności finansowania ze wsparciem kredytu, ale w okresie  największych restrykcji w zakresie ich udzielania, czyli w drugiej połowie 2022 roku, średnia cena ofertowa najdroższych mieszkań w Polsce nie rosła. Być może zadziałał czynnik psychologiczny. Tempo sprzedaży dorównywało jednak tym z segmentu popularnego.

Mediana wieku ogłoszenia nieruchomości wśród 5% najdroższych lokali w II kwartale 2023 roku wyniosła 93 dni, zatem o 6 dni krócej niż kwartał wcześniej. W przypadku mieszkań powyżej 940 tys. mediana wieku ogłoszeń wynosi 101 dni w II kwartale (spadek o 3 dni k/k).

– Apartamenty o najwyższym standardzie, czyli te w puli 5% najdroższych ogłoszeń, były w minionym półroczu częściej kupowane niż mieszkania, których cena oscylowała w granicach 1 mln zł.  Takie “tańsze” lokale, mimo, że dla wielu Polaków w zaporowych cenach, na największych rynkach nie są jednoznacznie uznawane za segment luksusowy. Jeśli założyć, że w Warszawie średnia cena liczona dla całej dostępnej oferty w czerwcu wynosiła ponad 15 tys. zł za mkw., to już mieszkanie o metrażu 65 mkw. przekracza łączną cenę 1 mln zł. Można zatem przyjąć, że ich zakup jest w większym stopniu uzależniony od dostępności kredytów – wyjaśnia Ewa Tęczak, ekspertka Otodom.

Najszybciej mieszkania z górnej półki cenowej sprzedawały się dokładnie przed rokiem, kiedy mediana wieku ogłoszenia w puli powyżej 1,270 mln wynosiła 73 dni, a zatem o 20 dni mniej niż obecnie.

Zdecydowana większość bo aż 7,7 tys. ofert o najwyższych cenach znajduje się na siedmiu największych rynkach w Polsce. Na koniec czerwca br. najwięcej spośród 10% najdroższych mieszkań na sprzedaż oferowano w  Warszawie – ponad 3,5 tysiące, ze średnią ceną 1,879 mln zł. Na drugim miejscu znalazł się Kraków z 1,2 tys. ofert ze średnią kwotą 1,611 mln zł. Dalej uplasowały się Gdańsk, Wrocław, Gdynia i Sopot. Dostępne są również drogie apartamenty w regionach typowo turystycznych, w tym między innymi w Kołobrzegu, Świnoujściu czy w granicach powiatu tatrzańskiego.

W ścisłych 5% nieruchomości z najwyższej półki cenowej najwięcej można znaleźć w Warszawie. To jest ponad 2 tys. lokali, których wartość oszacowana jest średnio na  kwotę 2,492 mln zł. Niewiele tańszy jest Kraków ze średnią ceną “wywoławczą” 2,173 mln zł. W ofercie na koniec pierwszego półrocza znaleźć tam można było  ok. 600 mieszkań spełniających te kryteria. Dalej jest Gdańsk, Gdynia i Sopot.

– Kryteria luksusu, szczególnie w odczuciu kupującego, są bardzo subiektywne. Apartamenty, które zgodnie ze światowymi standardami możemy zaliczyć do kategorii tzw. high-end to zaledwie kilka procent tych dostępnych na polskim rynku i poza wysoką ceną spełniają szereg innych wymogów. Poza najwyższej jakości wykończeniem i unikalną lokalizacją wyróżniają je wyjątkowe atrybuty jak np. położenie na najwyższych dostępnych w mieście kondygnacjach, szereg oferowanych w budynku udogodnień czy wyjątkowy widok. Przykładem może być wystawiony na sprzedaż apartament w Gdyni, z widokiem na  marinę, za który sprzedający żąda kwoty 75,8 tys. zł. za mkw. – zauważa Ewa Tęczak, Otodom.

Na pierwotnym Trójmiasto goni Warszawę

Wśród mieszkań oferowanych przez deweloperów 4,2 tys. lokali stanowiło 10% najdroższych na siedmiu rynkach mieszkaniowych w Polsce. Najdroższe mieszkanie w tej puli można było kupić za 9,270 mln zł (Kraków), a najtańsze miało cenę 1,015 mln (Poznań). Zawężając analizę do 5% najdroższych na rynku wybierać można było z 2, 1 tys. mieszkań, z czego najdroższe, zlokalizowane było w Krakowie, a najtańsze w Warszawie – do kupienia w cenie 1,273 mln zł. Trzy główne rynki w tym segmencie mieszkań to Warszawa z blisko 900 ofertami, Trójmiasto oferujące ok. 600 apartamentów z górnej półki oraz Kraków, gdzie można znaleźć blisko 300 takich ogłoszeń. Tuż za podium plasuje się Wrocław, gdzie na koniec czerwca br. można było wybierać pośród zaledwie 200 ofert mieszczących się w 5% najdroższych w kraju. Podobną sytuację mamy spoglądając na ranking 100 najdroższych nieruchomości mieszkaniowych w Polsce.

– Nieruchomości z najwyższej półki cenowej to specyficzny produkt. Często ich nabywcy bardziej zwracają uwagę na zdolność do przechowywania wartości zainwestowanego w zakup kapitału niż walory typowo użytkowe danej nieruchomości. Spoglądając na światowy rynek, wciąż możemy powiedzieć, że w Polsce luksus jest łatwiej dostępny cenowo niż np. ten w innych stolicach europejskich. Ceny najdroższych lokali wystawianych w serwisie Otodom mogą przyprawiać o zawrót głowy, ale fakt, że nawet w najtrudniejszym dla rynku momencie znajdowały nabywców w tempie porównywalnym do segmentów popularnych może świadczyć o tym, że inwestowanie w nie to dobra lokata – podsumowuje Ewa Tęczak,  ekspertka Otodom.