Nowe bloki bez garaży i miejsc parkingowych? Nie wszystkim się to spodoba

budowa geodeta inżynier architekt

Obecnie trudno sobie wyobrazić nowy budynek lub osiedle bez garażu podziemnego czy parkingu. Jednak wygląda na to, że w największych miastach powoli zacznie to być normą. Zniknąć ma bowiem przepis, który obliguje gminy do zapewnienia miejsc postojowych dla samochodów mieszkańców nowo budowanych budynków.

Ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo wyjaśnia, że od 20 września 2022 r. ma zacząć obowiązywać nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W projekcie nie ma m.in. § 18 z obecnego rozporządzenia. Przepis ten mówi, że „zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne”.

Sygnał dla gminnych urzędników

Rzeczoznawca budowlany i członek Rady Krajowej Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa Mariusz Okuń nie kryje zaskoczenia, gdy zapytaliśmy go o opinię w tej sprawie.

–  W projekcie rozporządzenia oraz o dziwo również w uzasadnieniu nie ma mowy o wykreśleniu paragrafu 18 – przyznaje Mariusz Okuń.

Jakie mogą być jej konsekwencje takiej zmiany przepisów?

–  Można uznać, że nic się nie zmieni, bo i tak należy zrealizować inwestycję zgodnie z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego lub – jeśli działka nie jest objęta takim planem – warunków zabudowy. Z drugiej jednak strony, w przypadku gdy ustawodawca nie wpisał wprost, a wręcz celowo wykreślił obowiązek zapewnienia miejsc postojowych, można domniemywać, że takiego obowiązku nie ma – odpowiada Mariusz Okuń.

Marek Wielgo zwraca uwagę, że w zależności od lokalizacji gminy stosują różne limity miejsc postojowych na lokal.

– Współczynnik, który standardowo przyjmuje się przy zabudowie wielorodzinnej to 1, czyli jedno miejsce parkingowe na jedno mieszkanie – mówi Mariusz Zabielski, dyrektor Regionu Centralnego Bouygues Immobilier Polska w sondzie portalu RynekPierwotny.pl.

Angelika Kliś z zarządu firmy Atal dodaje, że tak jest m.in. w Warszawie i Łodzi. Natomiast w Krakowie lub Katowicach standardowy współczynnik to 1,2. To oznacza, że dla 100 mieszkań deweloper musi zapewnić 120 miejsc parkingowych.

Mariusz Okuń uważa, że zmiana w warunkach technicznych może wiec być sygnałem dla gminnych urzędników, aby rezygnowali z parametru dotyczącego miejsc postojowych. Byłoby to zgodne z trendem, który przyszedł do nas z zachodu Europy. Tam w wielu miastach ograniczany jest ruch samochodów prywatnych. Oczywiście głównym celem jest poprawa jakości powietrza, które jest zatruwane przez pojazdy spalinowe.

Lawinowy wzrost liczby samochodów

Jak dotąd żadne z polskich miast nie wprowadziło drastycznych ograniczeń ruchu samochodowego w  centrach. Samorządowcy najchętniej inwestują w ekologiczny transport publiczny oraz w ścieżki rowerowe. I trzeba przyznać, że ich długość bardzo się wydłużyła w ostatnich latach. W Warszawie drogi dla rowerów liczą już ok. 676 kilometrów. Ścieżki rowerowe

Coraz częściej wdrażana przez administrację samorządową koncepcja miasta 15-minutowego sprawia, że dotarcie do najważniejszych ośrodków aktywności mieszkańców, typu praca, szkoła, przychodnia czy park wymaga jedynie krótkiego spaceru. Natomiast w poruszaniu się po mieście na dłuższe dystanse rośnie znaczenie bardziej ekologicznych środków transportu takich jak rower czy komunikacja miejska. W efekcie użyteczność samochodu spada, co obserwujemy wśród naszych klientów, z których część nie posiada aut – przyznaje Grzegorz Smoliński, dyrektor działu sprzedaży w Dom Development.

Jednak choć coraz więcej mieszkańców największych miast przesiada się na rower lub korzysta z komunikacji miejskiej, to liczba osobówek rośnie w lawinowym tempie. Na przykład w Warszawie wzrosła w ciągu ostatnich 10 lat z ok. 931,5 tys. do ponad 1,4 mln, czyli o ponad 50%! Liczba samochodów

Jedną z przyczyn jest rozwój budownictwa mieszkaniowego. W poprzedniej dekadzie w stolicy powstało ponad 185,7 tys. mieszkań. A każde z nich to co najmniej jedno miejsce parkingowe.

–  Nie wyobrażamy sobie projektu budynku bez uwzględnienia hali garażowej czy miejsc naziemnych. To podstawa, bez której inwestycja nie spełnia naszych podstawowych kryteriów miejsca przyjaznego do życia – mówi Krzysztof Gozdecki, dyrektor techniczny Bouygues Immobilier Polska.

Klienci zwracają uwagę nie tylko na liczbę miejsc w garażu, ale także na ogólnodostępne miejsca postojowe na terenie inwestycji. Podążamy za tym oczekiwaniem w naszych projektach – wtóruje mu Grzegorz Szymborski z Ronson Development.

Garaże windują ceny mieszkań

Problem w tym, że w gęstej zabudowie coraz mniej jest wolnych gruntów, a ich ceny są bardzo wysokie. Budowa garaży podziemnych stała się więc koniecznością, choć bardzo podnosi koszt budowy.

–  Wielkość udziału hali garażowej w kosztach całej inwestycji zależy do wielu czynników: projektu, warunków gruntowych, liczby kondygnacji podziemnych czy zastosowanych rozwiązań technicznych. Przy jednej kondygnacji podziemnej cena, jaką trzeba zapłacić za realizację hali, może wynieść nawet 30% całkowitych nakładów na realizację projektu – przyznaje Tomasz Kaleta, dyrektor departamenty sprzedaży w Develia.

Za miejsce w garażu podziemnym nabywcy mieszkań płacą zwykle od 25 tys. do 50 tys. zł. Czy te wpłaty pokrywają koszty?

–  Miejsca parkingowe sprzedajemy po ok. 30 tys. zł. Koszt realizacji jest zaś co najmniej dwukrotnie większy, bo na każde miejsce parkingowe przypada średnio drugie tyle powierzchni na dojazd i manewrowanie. Ponadto, czasem stosujemy mechaniczne platformy parkingowe, które są również kosztowne. W przypadku zewnętrznych miejsc parkingowych cena sprzedaży jest porównywalna z kosztem realizacji. Ale kiedy doliczymy wartość terenu pod parkingiem, koszt będzie wyższy od ceny sprzedaży – tłumaczy Grzegorz Szymborski, project manager w Ronson Development.

–  Wpłaty klientów wystarczają na ok. 45-70% wydatków budowlanych, chociaż zdarzają się odchyły w jedną lub drugą stronę – dodaje Angelika Kliś z firmy Atal.

Różnica jest więc wliczana w cenę mieszkań. Co gorsza, ci, którzy nie mają samochodu, dotują zmotoryzowanych sąsiadów.

Mniej miejsc garażowych w centrach

Jednak czy prawne usankcjonowanie możliwości zwolnienia z budowy garażu podziemnego jest na rękę deweloperom? W sondzie portalu RynekPierwotny.pl deklarują, że nie zrezygnują całkowicie z budowy parkingów podziemnych, nawet gdyby gmina dała im wolną rękę w tej kwestii. Reprezentujący firmę Bouygues Immobilier Polska Mariusz Zabielski przyznaje równocześnie, że uzasadnione jest ograniczanie liczby miejsc parkingowych, ale tylko na obszarach dobrze skomunikowanych lub położonych w ścisłym centrum miasta.

Ekspert budowlany Mariusz Okuń spodziewa się, że w pierwszej kolejności właśnie w takich lokalizacjach gminy dopuszczą budowę budynków bez miejsc garażowych lub z niewielką ich liczbą.

Jest już nawet pierwszy przykład takiej inwestycji na warszawskim Ursynowie. Firma Marvipol Development buduje 11-kondygnacyjny blok z 65 mieszkaniami, w którym nie będzie parkingu. Deweloperowi udało się przekonać urzędników, że nie jest on konieczny ze względu na bliskość przystanków autobusowych i stacji metra. Deweloper zapewnia, że jego inwestycja wpisuje się w ideę miasta 15-minutowego. Mieszkańcy będą mieli do dyspozycji rowerownie, zewnętrzny parking dla rowerów oraz stację do ich naprawy. Budowa ma się zakończyć w drugiej połowie przyszłego roku. W ofercie dewelopera jest już tylko połowa wolnych lokali.

Istnieje jednak ryzyko, że w tego typu inwestycjach część mieszkań trafi na rynek najmu.

Wśród najemców najpewniej znajdą się zaś posiadacze czterech kółek. Będą więc oni rywalizowali o miejsca postojowe z mieszkańcami starszych bloków bez garaży. Może się więc okazać, że zastawione samochodami będą nie tylko legalne miejsca, ale także chodniki i trawniki. W tej kwestii konieczny jest więc kompromis, bo w wielu przypadkach posiadanie auta jest koniecznością a nie fanaberią – zauważa ekspert GetHome.pl.

Prezes Resi4Rent Sławomir Imianowski zapewnia, że jego firma stara się nie popełnić tego błędu.

–  Na etapie przygotowania i projektowania naszych inwestycji zawsze szczegółowo analizujemy stan miejskiej infrastruktury parkingowej, komunikacji publicznej w najbliższej okolicy, specyfikę miasta oraz preferencje komunikacyjne mieszkańców – mówi Sławomir Imianowski.

I dodaje, że inwestycje z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent zlokalizowane są w centrach miast lub w dogodnie skomunikowanych i dobrze zagospodarowanych dzielnicach. Wszystko co niezbędne do wygodnego życia, czyli praca, sklepy i usługi znajduje się w zasięgu spaceru lub dojazdu rowerem, bez konieczności korzystania z samochodu. Według ankiet przeprowadzonych w ostatnim miesiącu wśród mieszkańców obiektów Resi4Rent aż połowa z nich deklaruje, że przemieszcza się pieszo lub rowerem.

–  Mniejsze zapotrzebowanie na miejsca parkingowe w inwestycjach pod wynajem potwierdzają także nasze statystyki. Przykładowo w trzech warszawskich obiektach Resi4Rent odsetek lokatorów korzystających z możliwości wynajęcia miejsca parkingowego nie przekracza 29% – informuje Sławomir Imianowski.