Nowelizacja ustawy deweloperskiej oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oczami deweloperów

0

Rynek mieszkaniowy w napięciu oczekuje kontynuacji procesu legislacyjnego tzw. ustawy deweloperskiej, meritum której ma stanowić powołanie instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). RynekPierwotny.pl przeprowadził sondę wśród zarządzających czołówką rodzimych firm deweloperskich, z zapytaniem o prawdopodobne skutki zmiany przedmiotowych  przepisów. 

Nowelizacja ustawy deweloperskiej, wprowadzająca instytucję DFG, jest modyfikacją pierwotnego projektu UOKiK, który zakładał zupełną likwidację deweloperskich rachunków powierniczych bez zabezpieczenia. Treść projektu upoważnia ministra do spraw budownictwa do określania wysokości składki na DFG w maksymalnym zakresie do 1 proc. w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego, natomiast w przypadku otwartego aż do 5 proc. Tego typu rozwiązanie ma gwarantować bezpieczeństwo środków nabywców mieszkań nie tylko w razie bankructwa dewelopera czy odstąpienia nabywcy od umowy, ale – co być może najważniejsze – także w sytuacji upadłości banku prowadzącego rachunki powiernicze.

Wg powszechnej opinii wprowadzenie w życie pomysłu Prezesa UOKiK musi wywołać skutek w postaci przerzucenia kosztów nowelizacji przez deweloperów na klientów ich biur sprzedaży, a co za tym idzie wzrost cen nowych mieszkań. Zwłaszcza maksymalna dopuszczalna stawka 5-procentowa mogłaby się niestety okazać zdecydowanie destrukcyjna dla działalności krajowej branży deweloperskiej. Ogromne wątpliwości budzi więc zasadność konieczności wprowadzenia zmian, zwłaszcza w sytuacji braku przykładów zdarzeń świadczących o niedostatecznej ochronie dotychczasowych przepisów.

Na ten aspekt zwrócił uwagę Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development:Warto zauważyć, że nie słychać ostatnimi czasy zbyt wiele o bankructwach firm, które prowadzą swój biznes w sposób rzetelny, w oparciu o ustawę deweloperską. Niemniej uważamy, że każde rozwiązanie, które zwiększa bezpieczeństwo kupującego, to krok w dobrym kierunku. Trzeba jednak mieć na uwadze, że będzie ono kosztować i w efekcie zapłaci za to także kupujący. Jesteśmy przyzwyczajeni, że za bezpieczniejszy samochód czy bezpieczniejsze wakacje płacimy więcej. W tym przypadku będzie podobnie. Efektem większego bezpieczeństwa kupujących będzie właśnie wyższa cena mieszkań”.

Podobnego zdania jest Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska:W ramach DFG nabywca na każdym etapie transakcji zakupu mieszkania będzie mógł liczyć na dodatkowe zabezpieczenie wpłaconych środków. Uważam jednak, że dotychczasowe regulacje są wystarczające, ponieważ rachunki powiernicze odpowiednio chronią klientów. W mojej ocenie DFG nie powinien znacząco wpłynąć na branżę, jednak płynność finansowa mniejszych deweloperów może zostać osłabiona przez utratę sporych środków finansowych. Nowe regulacje podniosą koszty realizacji inwestycji, co automatycznie przyniesie wzrost cen mieszkań, a w rezultacie – spadek popytu”.

Poważną wadą nowelizacji ustawy deweloperskiej jest zdaniem przedstawicieli branży deweloperskiej wprowadzenie odpowiedzialności zbiorowej, a więc perspektywa płacenia za błędy niesolidnych deweloperów przez całą resztę. Zdaniem wybranych respondentów cała nowelizacja ustawy deweloperskiej wydaje się mało konkretna i niedopracowana.

Taką opinię wyraził Marek Smogór, prezes Quadro Development:Nowelizacja ustawy deweloperskiej, którą zamierza wprowadzić UOKiK w postaci DFG jest mało konkretna. Zwłaszcza, że brak szczegółów na temat samego funkcjonowania funduszu (propozycja nie nabrała jeszcze ostatecznego kształtu). Ponadto, wysokość składki jest ruchoma, nie określono też mechanizmu kontrolowania zasadności i prawidłowości wypłat. Uruchomienie DFG, a więc dodatkowej linii zabezpieczeń, ponad funkcjonujące już rachunki powiernicze – czy to otwarte, czy to zamknięte – to dodatkowe koszty, które znajdą odzwierciedlenie w cenie, a w mojej ocenie są zbędne”.

Czytaj również:  ORLEN - do Polski sprowadzamy 50 procent ropy spoza Rosji

Głos krytykujący odpowiedzialność zbiorową zawiera wypowiedź Grzegorza Woźniaka ze spółki Quelle Locum:Zmiany dotyczące ustawy deweloperskiej to bardzo szeroki temat. Nie podobają nam się propozycje wymuszające stosowanie tylko rachunków mieszkaniowych zamkniętych oraz tworzenie DFG. Za działania złych deweloperów będą płacić dobrzy, a tak naprawdę za wszystko zapłacą klienci, gdyż firmy nie działają na ich rzecz charytatywnie”.

Na ten sam aspekt zwraca uwagę Michał Wawrzyniak, dyrektor ds. nieruchomości Grupy Partner: „Propozycja UOKiK przewidująca stworzenie DFG jest dość kontrowersyjna. Dlaczego  bowiem ogół deweloperów ma ponosić koszty upadku konkurencji? Obowiązkowe rachunki powiernicze dobrze chronią nabywców, a ewentualnego zwiększenia bezpieczeństwa należy upatrywać na drodze zmian w prawie upadłościowym i restrukturyzacyjnym, nie zaś poprzez wprowadzanie dodatkowych opłat dla deweloperów. W czasie coraz mniejszej dostępności gruntów, stale rosnącego kosztu zakupu materiałów budowlanych, wzrostu cen wykonawstwa dodatkowe opłaty (bezzwrotne), uiszczane na konto DFG, zmuszą inwestorów do pokrycia większych o kilka procent kosztów finansowych projektów mieszkaniowych, co ostatecznie wpłynie na ceny lokali”.

Natomiast w możliwości dopracowania nowelizacji ustawy deweloperskiej, tak by spełniała oczekiwania uczestników rynku nieruchomości wierzy Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol SA: :”Najnowsza wersja projektu ustawy deweloperskiej, przedstawiona 28.02.2019 r., uwzględnia sporo uwag zgłoszonych przez deweloperów oraz inne podmioty związane z rynkiem mieszkaniowym. Mimo to pojawiło się w niej także kilka dyskusyjnych kwestii, spośród których jedną z najistotniejszych dla branży jest propozycja utworzenia DFG oraz wysokość maksymalnej stawki dla deweloperów stosujących Otwarte Mieszkaniowe Rachunki Powiernicze. Biorąc pod uwagę fakt, że blisko 90 proc. podmiotów działających na rynku korzysta z tego typu rachunków, stawka maksymalna na poziomie 5 proc. odnosiłaby się w zasadzie dla całego rynku, mając niebagatelny wpływ na ceny mieszkań, ich dostępność, a więc ogólnie na sytuację mieszkaniową w Polsce. Dlatego też podczas konsultacji społecznych postulowaliśmy obniżenie jej poziomu maksymalnego do 2 proc. Innym zasadnym podejściem, zamiast likwidacji rozwiązań które już funkcjonują, nie tylko w naszym kraju, czyli rachunków powierniczych z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, wydaje się być dopracowanie przepisów w tym zakresie, tak aby zachęcić deweloperów do korzystania z nich. Podsumowując, kibicujemy rozwiązaniom wyważonym, uwzględniającym interesy wszystkich uczestników rynku”.

Można się tylko domyślać, że główną inspiracją Prezesa UOKiK utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego był przypadek upadłości dewelopera Dolcan Plus i powiązanego z nim SK Banku. Był to przykład obnażający niedoskonałość ustawy deweloperskiej w ochronie nabywców nowych mieszkań, zwłaszcza w sytuacji upadku banku finansującego inwestycję deweloperską. Stąd zapewne pomysł radykalnych rozwiązań dopracowujących procedury bezpieczeństwa pierwotnego rynku mieszkaniowego.

Prawdopodobnie pod koniec roku, a więc raczej już po wyborach parlamentarnych, nowelizacja ustawy deweloperskiej w obecnym lub bardzo zbliżonym kształcie doczeka się uchwalenia, wywołując w mniejszym lub większym stopniu przewidywane skutki, a więc przede wszystkim kilkuprocentowy wzrost cen mieszkań z pierwszej ręki.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl