Składka na DFG (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny) to jeden z tych obowiązków, który spędza sen z powiek wielu deweloperom, komplikując i tak już złożone rozliczenia podatkowe. Czy jednak opłata ta musi być rozliczana dopiero w momencie sprzedaży lokalu, czy może trafić w koszty od razu? Mamy dobrą wiadomość. WSA w Gdańsku 8 października 2025 r. (sygn. I SA/Gd 558/25) stanął po stronie branży deweloperskiej.
Składka na DFG jako pośredni koszt uzyskania przychodów
Sąd uznał, że składka na DFG może być traktowana jako pośredni koszt uzyskania przychodów. Co to oznacza w praktyce? Szybsze zaliczenie wydatków do kosztów podatkowych i poprawę płynności finansowej. To rozstrzygnięcie, które może istotnie wpłynąć na planowanie finansów i rozliczeń w firmach deweloperskich.
Czym jest składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Aby zrozumieć wagę tego wyroku, warto przypomnieć, z czym dokładnie wiąże się składka na DFG. Jest to obowiązkowa, bezzwrotna opłata, którą musi odprowadzać każdy deweloper. Jej wysokość jest ściśle regulowana i zależy od rodzaju prowadzonego rachunku powierniczego:
- maksymalnie 1% wartości wpłaty brutto w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
- maksymalnie 0,1% wartości wpłaty brutto w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Składka na DFG jest naliczana od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę lokalu na rachunek powierniczy i musi zostać odprowadzona w terminie 7 dni. Głównym celem tej daniny nie jest zysk fiskalny państwa, lecz ochrona środków wpłacanych przez nabywców mieszkań na wypadek upadłości dewelopera lub banku. Dla firmy deweloperskiej jest to jednak realny, bezzwrotny koszt, który obciąża inwestycję na długo przed jej zakończeniem.
Spór z fiskusem o to, czy składka na DFG to koszt pośredni czy bezpośredni
W omawianej sprawie spółka deweloperska wdała się w spór z Dyrektorem Krajowej Informacji Skarbowej (KIS). Oś sporu stanowiła kwalifikacja podatkowa wydatku z tytułu składki na DFG. Stanowisko spółki było jasne: składka powinna być traktowana jako koszt pośredni (art. 15 ust. 4d ustawy o CIT). Deweloper argumentował, że choć jej wysokość technicznie zależy od wpłat klientów, to sama opłata nie jest ponoszona w celu uzyskania konkretnego przychodu ze sprzedaży lokalu, lecz w celu spełnienia ustawowego obowiązku prowadzenia działalności. Składka nie jest przypisana do konkretnego lokalu w taki sposób, jak np. koszt materiałów budowlanych.
Dyrektor KIS był odmiennego zdania. Organ podatkowy uznał, że składka na DFG to typowy koszt bezpośredni (art. 15 ust. 4 ustawy o CIT). Według fiskusa, skoro wysokość składki wylicza się jako procent od wpłaty na konkretny lokal, to jest ona ściśle powiązana z tym przychodem. Konsekwencja takiego podejścia jest bolesna dla dewelopera: koszt ten można by odliczyć dopiero w momencie sprzedaży lokalu (podpisania aktu notarialnego), co często następuje wiele miesięcy, a nawet lat po faktycznym poniesieniu wydatku.
Przełomowy wyrok WSA w Gdańsku
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku nie zostawił suchej nitki na interpretacji fiskusa, przyznając rację deweloperowi. W uzasadnieniu swojego wyroku wskazał organom na kluczowe aspekty, o których nie powinny zapominać stosując prawo. Po pierwsze, celem ustawowym składki na DFG było zwiększenie ochrony nabywców domów i mieszkań, a nie samo „uzyskanie przychodu” ze sprzedaży tych nieruchomości. Po drugie, fakt, że składka na DFG jest wyliczana jako procent od wpłaty klienta, ma charakter wyłącznie techniczny. Nie czyni to z niej kosztu bezpośredniego, tak jak np. kosztu cegieł czy betonu. Wreszcie sąd zauważył, że teoretycznie możliwe jest skuteczne przeniesienie własności lokalu bez opłacenia składki (choć byłoby to naruszenie przepisów administracyjnych). Oznacza to, że poniesienie tego kosztu nie warunkuje bezpośrednio samego przychodu ze sprzedaży.
Co ten wyrok oznacza dla deweloperów?
Wyrok gdańskiego sądu to zielone światło dla deweloperów do optymalizacji swoich rozliczeń podatkowych. Traktowanie składki na DFG jako kosztu pośredniego pozwala na szybsze obniżenie podstawy opodatkowania, co w branży o tak długim cyklu inwestycyjnym ma niebagatelne znaczenie dla płynności finansowej firmy.
Należy jednak pamiętać, że organy podatkowe bywają nieustępliwe, a przepisy podatkowe w Polsce należą do jednych z najbardziej skomplikowanych w Europie. Każda inwestycja ma swoją specyfikę, a błędna kwalifikacja kosztów może narazić firmę na spory z fiskusem.
