Nowi liderzy na rynku magazynowym

Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska
Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska

Prawie 80 proc. nowoczesnych zasobów magazynowych w Polsce znajduje się w sześciu głównych regionach. Jednocześnie obserwujemy pewne zmiany w rozkładzie sił. Województwo dolnośląskie jest praktycznie na ostatniej prostej, żeby wyprzedzić Polskę Centralną i zamiast niej zająć ostatnie miejsce na podium – mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Pod koniec pierwszego kwartału tego roku w budowie znajdowało się 2 mln 323 tys. mkw. powierzchni przemysłowej i magazynowej. W analogicznym okresie 2023 r. było tych metrów trochę mniej, bo 2 mln 123 tys. mkw., a w 2022 roku – aż 4 mln 737 tys. mkw. Co te liczby mówią nam o aktualnej sytuacji na rynku – gdzie jesteśmy i dokąd zmierzamy?

Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska: Odpowiadając krótko: jesteśmy w dobrym momencie i rozwijamy się w zdrowym, spokojnym tempie. Liczby to nie wszystko. Ogromna liczba metrów magazynowych w budowie w 2022 roku była wynikiem nagłych zmian zapoczątkowanych przez pandemię, jak i wojnę w Ukrainie, co przełożyło się na redefinicję globalnych łańcuchów dostaw oraz przenoszenie handlu, pracy i wielu innych aspektów życia do internetu. Niemniej pierwsze rokowania, co do skali wzrostów e-commerce okazały się zbyt wygórowane, chociaż sektor ten nadal rozwija się w dobrym tempie i wynajmuje magazyny. Porównując jednak te 4,7 mln metrów w budowie – tak do lat poprzedzających, jak i kolejnych, możemy stwierdzić, że nie była to norma czy trend długotrwały, a raczej bardzo wyjątkowa sytuacja czy rynkowe anomalia. Tezę tę potwierdzają również wolumeny powierzchni będącej w budowie odnotowywanych w pozostałych pierwszych kwartałach od 2018 roku, które nie przekraczały 2,51 mln metrów kwadratowych w budowie.

Dlatego w żaden sposób nie odnosiłbym ostatnich wyników do 2022 roku. Ponad 2 mln metrów w budowie, które odnotowaliśmy przez dwa ostatnie lata, pokazują, że rynek jest stabilny i nadal rośnie w dobrym, spokojnym tempie. Oczywiście branża nowoczesnej powierzchni produkcyjnej i magazynowej ma dzisiaj swoje problemy, które musi rozwiązywać, jednak po stronie podażowej, ciągle ogłaszane są nowe inwestycje, dzięki czemu najemcy mają wybór.

Z jakimi największymi trudnościami mierzy się sektor magazynowy?

Kolejny rok zmagamy się z efektami wysokiej inflacji – rosnącymi kosztami budowy i finansowania inwestycji. Obniżki stóp procentowych, których spodziewamy się po wakacjach, powinny też bardziej zachęcić fundusze do inwestowania w nieruchomości komercyjne.

Dużym wyzwaniem dla przedsiębiorców są wysokie rachunki za prąd, przez które bardzo rosną ich koszty operacyjne. Jednym z rozwiązań ma być transformacja energetyczna i większe wykorzystanie odnawialnych źródeł energii, które nie tylko wygeneruje realne oszczędności, ale ze względu na wymogi unijne, staje się koniecznością. W efekcie coraz więcej właścicieli parków logistycznych inwestuje w instalacje fotowoltaiczne, systemy zarządzania energią, recykling oraz technologie redukujące emisję CO2.

Ciekawym przykładem w dość spektakularny sposób potwierdzającym ekotrendy jest GLP Warsaw VI Logistics Centre w miejscowości Stary Konik. W parku o powierzchni 38 tys. mkw. do konstrukcji budynków wykorzystano drewno pozyskane ze źródeł objętych certyfikatem PEFC, potwierdzającym jego pochodzenie wyłącznie z lasów zarządzanych w odpowiedzialny sposób. Inną inwestycją wartą wymienienia jest MDC2 Park Łódź South, w którym ślad węglowy został zredukowany aż o 49 proc. wobec średniej krajowej.

Polityka ekologiczna stwarza też pewne możliwości rozwoju dla rynku nowoczesnych magazynów…

To prawda. Do 2030 roku Polska zobowiązała się do posiadania 31,5 proc. energii w ogólnym miksie energetycznym z OZE. Będzie to wymagało potężnych inwestycji nie tylko w samą sieć, ale też w infrastrukturę magazynową potrzebną do przechowywania elementów niezbędnych do budowy farm fotowoltaicznych i wiatrowych.

Oddzielnym wątkiem, który jako Newmark Polska wielokrotnie poruszaliśmy, są farmy wiatrowe na wybrzeżu. Ogromnym powodzeniem w tym kontekście cieszą się powierzchnie produkcyjne i magazynowe w Gdańsku i Gdyni, zlokalizowane w sąsiedztwie portów. Na celowniku inwestorów z sektora OZE znalazł się również Szczecin, szczególnie po potwierdzeniu na początku roku budowy dwóch fabryk turbin i elementów farm wiatrowych przez firmy Vestas i Windar Renovables.

W ubiegłym roku odnotowaliśmy najwyższy, jak do tej pory, bo aż 40-procentowy poziom renegocjacji w całym popycie na magazyny. Czy może Pan skomentować, jakie były tego powody?

Jedną z przyczyn, dla których wielu najemców zdecydowało się renegocjować umowy i pozostać w dotychczasowych lokalizacjach, był gwałtowny wzrost kosztów budowy oraz finansowania, który przełożył się na wyższe czynsze w nowo powstających magazynach. Tym samym zwiększyły się różnice stawek obowiązujących w nowych obiektach w stosunku do czynszów na rynku wtórnym.

Innym powodem rosnącej liczby renegocjacji był utrudniony dostęp do pracowników i obawa przed utratą części załogi po relokacji. Przy aktualnych kłopotach z pracownikami w niektórych lokalizacjach, jest to bardzo zrozumiała obawa. Pamiętajmy, że nawet udany proces rekrutacji może być niezwykle kosztowny i czasochłonny, szczególnie w przypadku pozyskiwania wykwalifikowanych pracowników. Pracownik, zanim osiągnie pełną samodzielność w wykonywaniu obowiązków, przechodzi długie okresy wdrożeniowe, które w niektórych przypadkach mogą trwać nawet rok.

Jakie przewagi w Europie ma dzisiaj nasz rynek magazynowy? Czym możemy zachęcić przedsiębiorców do wynajmowania powierzchni produkcyjnej i magazynowej w Polsce?

Polska nadal ma wiele atutów. Nasza gospodarka rośnie nieustannie od ponad 20 lat. Podaż nowoczesnych magazynów utrzymuje się na wysokim poziomie. W każdym regionie najemcy mogą znaleźć hale produkcyjne i magazynowe dostępne od zaraz.

Ważnym argumentem są też stawki czynszu – 3,50 – 5,50 euro za mkw. – nadal bardzo konkurencyjne w porównaniu z resztą Europy. Nie tylko w porównaniu z Niemcami czy Francją, ale również państwami w Europie Środkowej, jak Rumunia (4,25 – 4,80 euro / mkw.), Węgry (5,00 – 5,90 euro) czy Czechy (6,00 – 7,75 euro).

W ubiegłym roku deweloperzy oddali na rynek łącznie ponad 3,7 mln mkw. powierzchni magazynowej, a w pierwszym kwartale tego roku kolejne 852 000 mkw. Gdzie najmocniej kumuluje się ta podaż?

Powierzchnie magazynowe powstają w całym kraju, jednak największa aktywność tak deweloperów, jak i najemców nadal skupia się na sześciu głównych rynkach – w Warszawie, na Górnym i Dolnym Śląsku, w Polsce Centralnej, Poznaniu i Trójmieście. Na te regiony przypada łącznie ponad 80 proc. nowoczesnych zasobów powierzchni magazynowej w kraju.

Jednocześnie obserwujemy pewne zmiany w ramach samej wielkiej szóstki. Województwo dolnośląskie jest praktycznie na ostatniej prostej, żeby wyprzedzić Polskę Centralną i zamiast niej, zająć ostatnie miejsce na podium. Pod względem całkowitych zasobów te regiony dzieli już tylko trochę ponad 80 tys. mkw. Jednocześnie Wrocław i okolice w ostatnim czasie odnotowują największą aktywność deweloperów. O czym świadczy np. 215 000 mkw. ukończone w okresie 2023 r. – 1 kw. 2024 r. w ramach Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub – prawie 33% całkowitej nowej podaży na Dolnym Śląsku w tym okresie. Czy fakt, że na koniec pierwszego kwartału tego roku powstawało tam najwięcej nowych obiektów, o łącznej powierzchni prawie 686 tys. mkw., w tym jeden z największych hubów magazynowych zlokalizowany Kątach Wrocławskich (ponad 345 000 mkw. w budowie). Łącznie inwestycja ma potencjał na budowę 430 tys. mkw. magazynów.

Po dynamicznych latach rozwoju ilościowego, rynek magazynowy zwolnił, ale zmienia się jakościowo. Jakie trendy będziemy obserwowali w najbliższym czasie?

Kluczowe staje się strategiczne położenie magazynów, dlatego na znaczeniu zyskują centra logistyczne położone blisko głównych szlaków transportowych. Istotne będą również lokalizacje pozwalające na połączenie kilku opcji transportowych i wykorzystanie transportu intermodalnego. W miastach o ograniczonej przestrzeni rośnie też zainteresowanie magazynami wielopoziomowymi, które maksymalizują wykorzystanie dostępnej powierzchni pionowej. Ważnym hasłem staje się elastyczność i możliwość łatwego dostosowania magazynów do potrzeb biznesowych.