Nowy rok zaowocował nową aktywnością gremiów rządowych w mieszkaniówce. Poza programem dopłat do hipotek oraz zapowiedziami opodatkowania hurtowych zakupów nowych lokali, na celowniku decydentów znalazła się tzw. patodeweloperka. Specjalny komunikat rządowy jej poświęcony szczegółowo wskazuje planowane kierunki działań w celu eliminacji niepożądanych zjawisk na pierwotnym rynku mieszkaniowym.
Patodeweloperka czyli co?
Pojęcie „patodeweloperki” nie doczekało się jak na razie oficjalnej definicji czy też pozycji w Wikipedii, co być może jest tylko kwestią czasu. Twórcom tego już dość popularnego neologizmu chodziło zapewne o cały szereg mniej lub bardziej niepożądanych, czy wręcz rażących efektów, skutków oraz nadużyć działalności gospodarczej deweloperów o profilu mieszkaniowym. O jakie to przekraczanie przyjętych norm chodzi?
Przede wszystkim mówi się o budowie mieszkań o nadmiernie skompresowanej powierzchni, czyli tzw. mikrokawalerek o mniejszym od przepisowego metrażu 25 mkw., w formie lokali użytkowych. Do tego dochodzą przypadki lokali o mocno niefunkcjonalnych, odbiegających od normy rozkładach pomieszczeń. Następnie za patodeweloperkę uznaje się uciążliwe dla komunikacji grodzenie inwestycji deweloperskich oraz nadmierną koncentrację zabudowy mieszkaniowej w celu maksymalizacji tzw. PUM.
Tymczasem ministerialny komunikat patodeweloperkę definiuje jako „działania inwestorów komercyjnych, które mają maksymalizować zyski kosztem dobrych obyczajów, zdrowego rozsądku, a czasem wymagań zawartych w przepisach. W praktyce to mieszkania, w których jest np. ciemno, a z balkonów sąsiedzi zaglądają sobie do talerza. To też place zabaw składające się z jednej huśtawki”.
Obiegowe postrzeganie patodeweloperki zostało na potrzeby planowania nowych przepisów uzupełnione o rządowe wytyczne dotyczące eliminacji nadmiernej koncentracji balkonów, niedostatecznej funkcjonalności placów zabaw, słabego doświetlenia lokali, czy wreszcie ograniczania tzw. betonozy.
Natomiast dość niepokojąco wygląda postawienie na samym wstępie przedmiotowego komunikatu znaku równości pomiędzy pojęciami patodeweloperki i chaosu przestrzennego. Zaakcentowana sugestia, jakoby przez patodeweloperkę, a więc de facto działalność deweloperów państwo traciło 84,3 mld zł rocznie, nie tylko jest trudne do interpretacji, ale i zastanawiające w kwestii intencji autorów opracowania.
Planowane działania z niepewnym skutkiem
Oczywiście zjawisko patodeweloperki jest w kraju niezaprzeczalnym faktem, choć zapewne medialnie ponad miarę wyolbrzymionym. Tym samym powinna być ona w sposób metodyczny eliminowana z pierwotnego rynku mieszkaniowego poprzez korektę przepisów, które patodeweloperkę de facto sankcjonują. Tymczasem sygnalizowane w ministerialnym komunikacie pomysły tylko częściowo kojarzą się z racjonalnym i profesjonalnym zwalczaniem zjawisk niepożądanych w deweloperce mieszkaniowej.
Jeśli chodzi o kwestię tzw. mikrokawalerek, czyli lokali użytkowych z przeznaczeniem mieszkalnym o powierzchni poniżej 25 mkw., to podaż i popyt na takie mieszkania wynosi w kraju nieco ponad 1 proc. oferty deweloperskiej. Jest więc to problem stosunkowo marginalny i dyskusyjny, ale przede wszystkim dość mocno przereklamowany.
Gros lokali o pow. poniżej 25 mkw., czyli w granicach od kilkunastu do 25 mkw. jak najbardziej nadaje się do okresowego zamieszkiwania przez singli, osoby młode czy studentów, a także np. turystów w condohotelach. To także miejsca, w których lokują się małe działalności gospodarcze.
Planowany minimalny metraż lokali użytkowych na poziomie 25 mkw. nie ma więc w pełni racjonalnego uzasadnienia. Natomiast pomysł dopuszczalności dowolnego umieszczania mniejszych lokali z osobnym wejściem na parterach budynków mieszkalnych wydaje się nie do końca przemyślany. Doprowadzić może bowiem do tworzenia czegoś w rodzaju targowisk na ich najniższych kondygnacjach.
Z kolei grodzenie osiedli deweloperskich ma już charakter powszechny i być może dotyczy nawet większości inwestycji. Sami deweloperzy zdecydowanie i praktycznie w 100 procentach opowiadają się przeciwko stawianiu płotów dookoła osiedli mieszkaniowych. Sęk w tym, że aż 80-90 proc. klientów deweloperskich biur sprzedaży równie zdecydowanie oczekuje oferty lokum na osiedlu bez dostępu osób trzecich, czyli szczelnie ogrodzonych. W tym przypadku proponowane wprowadzenie zasad racjonalności w grodzeniu osiedli z pewnością nie jest pozbawione sensu.
Za to zdecydowanie dyskusyjna wydaje się propozycja zwiększenia minimalnej odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych od granicy działki z 4 do 6 metrów. Znacznie ograniczy to liczbę mieszkań w inwestycjach i podniesie ich cenę, a dodatkowo wyeliminuje z możliwości zabudowy szereg gruntów inwestycyjnych, w tym także będących już w dyspozycji przedsiębiorców. Tym samym poskutkuje zwiększenie odległości miedzy budynkami w celi wydłużenia czasu nasłonecznienia z 3 do 3,5 godziny. Co więcej, możliwe są bardzo częste przypadki niezgodności planowanych parametrów z zapisami MPZP czy WZ.
Z kolei przepisy drastycznie ograniczające możliwości projektowania balkonów spowodują ich brak w przypadkach bardzo wielu lokali, w innych zadecydują o znacznym ograniczeniu ich powierzchni, tym samym bardzo poważnie degradując wartość użytkową mieszkań deweloperskich, a także ignorując główne preferencje ich nabywców.
W pewnym sensie dyskusyjne, choć w nieco mniejszym stopniu są też punkty dotyczące placów zabaw czy terenów zielonych. W pierwszym przypadku istotna jest powierzchnia dostosowana do wielkości osiedla, a nie samo wyposażenie, o którym najczęściej decyduje wspólnota mieszkaniowa. Z kolei wyznaczanie minimalnej powierzchni terenu biologicznie czynnego dotychczas pozostaje w gestii planów miejscowych lub WZ-tek. Czy na pewno konieczna jest zmiana obowiązujących w tym zakresie zasad?
Czyżby temat zastępczy?
W sumie trudno oprzeć się wrażeniu, ze planowana zmiana przepisów, mająca przeciwdziałać i zapobiegać patodeweloperce, to temat zastępczy. W roku wyborczym będzie on spełniał misję przekierowania uwagi opinii publicznej i wyborców z dość deprymujących dotychczasowych efektów Narodowego Programu Mieszkaniowego na aktywność gremiów rządowych w spektakularnym zwalczaniu nieuczciwych praktyk deweloperów mieszkaniowych. Pytanie jednak, czy na pewno aktywność ta przyniesie wymierne i pożądane korzyści oraz wsparcie „bezdomnym” Polakom w staraniach o wymarzone lokum oraz podniesienie ich jakości życia, czy też raczej doprowadzi do przysłowiowego wylania dziecka z kąpielą.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
